Самые распространённые ошибки при переезде в Испанию: слишком поздно выбирают путь к получению вида на жительство, недооценивают NIE (идентификационный номер иностранца) и расходы на покупку, обходятся без независимого юриста, выбирают город по воспоминаниям об отпуске, забывают о медицинском обслуживании и регистрации в мэрии (padrón), не знают, когда становятся налоговым резидентом, и покупают жильё, не пожив прежде в съёмном. Разбираем все семь, с цифрами по Коста-дель-Соль на ноябрь 2026 года.
Это то, что стоит знать перед переездом в Испанию, но данная статья носит общий характер и не заменяет консультацию юриста по иммиграционному праву или налогового консультанта. Данные по аренде взяты из отчёта idealista о ценах за октябрь 2026 года, данные по продаже — из рыночного отчёта EVS Property за ноябрь 2026 года.
Ошибка 1: переезжать или покупать, не выбрав путь к получению резиденции
Если вы гражданин ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, виза вам не нужна. Если вы собираетесь остаться дольше трёх месяцев, вам необходимо лично получить свидетельство о регистрации гражданина ЕС (форма EX-18) в течение трёх месяцев после приезда. Этот документ включает ваш NIE, и вам придётся подтвердить, что вы работаете в Испании либо располагаете достаточными средствами и медицинской страховкой.
Для британцев (с 2021 года) и остальных граждан третьих стран лимит пребывания без визы составляет 90 дней в любой период в 180 дней на всей территории Шенгена, и наличие дома в собственности его не увеличивает. Визу оформляют в консульстве Испании в стране проживания до поездки. Вот наиболее распространённые пути:
- Residencia no lucrativa (вид на жительство без права на работу): доход в размере 400 % от IPREM (индикатор публичных доходов, служащий ориентиром для расчёта пособий и требований к доходам), около 28 800 € в год на заявителя в 2026 году, плюс 100 % от IPREM (7 200 € в год) на каждого члена семьи; частная медицинская страховка без доплат (copagos) (или форма S1); справка об отсутствии судимости за последние пять лет (в Великобритании — ACRO) с апостилем и присяжным переводом; и медицинская справка. Работать в Испании с ним нельзя.
- Виза для удалённой работы («цифровой кочевник»): для тех, кто работает дистанционно на компании или клиентов за пределами Испании, с доходом не менее 200 % от минимальной заработной платы (SMI) в месяц, трудовыми или коммерческими отношениями не менее трёх месяцев и медицинской страховкой. Виза действует до одного года, после чего можно получить разрешение на срок до трёх лет.
Ключевой момент: «golden visa» за покупку недвижимости была отменена 3 апреля 2025 года, поэтому покупка дома больше не даёт права проживать в Испании. А после приезда по визе у вас есть один месяц, чтобы записаться и получить TIE (карту иностранца) в Oficina de Extranjería или Policía Nacional; на Коста-дель-Соль запись на приём разбирают очень быстро.
Ошибка 2: недооценивать NIE, налоги и расходы на покупку
NIE необходим, чтобы купить жильё, подписать договор, открыть счёт и платить налоги. Его можно запросить заранее через консульство. Многие покупатели считают только цену объекта и потом сталкиваются с неприятным сюрпризом в виде расходов: в Андалусии вторичное жильё обходится примерно в 7,5–8 % от цены (ITP — налог на передачу имущества — 7 %, плюс нотариус, реестр и gestoría — агентство по оформлению документов), а новостройка — примерно в 12 % (IVA — НДС — 10 % плюс AJD — налог на документально оформленные юридические акты — 1,2 %).
| Вторичное жильё | Цена | ITP (7 %) | Примерные совокупные расходы |
|---|---|---|---|
| Пример 1 | 300 000 € | 21 000 € | ≈ 23 000 € |
| Пример 2 | 650 000 € | 45 500 € | ≈ 48 300 € |
Учтите, что ITP рассчитывается от большей из двух величин: цены в escritura (нотариальном акте купли-продажи) или справочной стоимости по Catastro (кадастру). На 2027 год Junta de Andalucía объявила о снижении общей ставки ITP до 6,75 %, но это зависит от бюджета на 2027 год, который ещё предстоит утвердить.
Другие детали, о которых забывают: если продавец не является резидентом, покупатель обязан удержать 3 % от цены и перечислить их в налоговую службу (Hacienda) (modelo 211). При ипотеке банк оплачивает нотариуса, реестр, gestoría и налог на ипотеку (Ley 5/2019), а вы платите оценку объекта, около 300–600 €. А будучи собственником-нерезидентом, вы ежегодно должны будете подавать modelo 210 (декларация по renta imputada — условному доходу от недвижимости), даже если не сдаёте жильё, а также платить IBI (муниципальный налог на недвижимость) и сбор за вывоз мусора.
Ошибка 3: не нанять независимого юриста и не проверить документы
Нанимать юриста необязательно, но это обычная практика для проверки самого важного: nota simple из Registro de la Propiedad (выписка из реестра собственности: владелец, обременения и ипотеки), совпадения данных реестра и кадастра, отсутствия долгов по IBI и по взносам в comunidad de propietarios (сообщество собственников), licencia de primera ocupación (лицензия первичного заселения) и законности пристроек или бассейна. Если вы думаете о туристической аренде, проверьте также, разрешают ли её устав сообщества собственников и муниципалитет.
Не подписывайте договор arras (договор о задатке) и не вносите депозит до этой проверки. Нотариус удостоверяет сделку, но не проводит за вас полное исследование объекта. И убедитесь, что юрист не зависит от продавца и застройщика.
Ошибка 4: выбирать город по воспоминаниям об отпуске
Очаровательный городок в августе может сильно отличаться в феврале. Думайте о повседневной жизни: транспорт, больницы, школы и время в пути до аэропорта. Столица Малага предлагает аэропорт, скоростной поезд AVE, больницы, университет и жизнь круглый год. Торремолинос, Бенальмадена и Фуэнхирола — компактные города, связанные с Малагой и аэропортом пригородными поездами Cercanías, с большими иностранными общинами.
Михас сочетает горную белую деревню, урбанизации и побережье Ла-Кала, а за те же деньги там больше квадратных метров. Марбелья и Бенауис — самый дорогой рынок, с международными школами и гольфом. В Эстепоне много новостроек, и по цене за квадратный метр она дешевле Марбельи. Манильва и Касарес на западе имеют самые низкие цены в нашем отчёте и спокойнее вне сезона.
Наш совет: приезжайте в низкий сезон и проверьте время в пути и школы. Обязательное образование длится с 6 до 16 лет; в Андалусии место в государственной школе зависит от вашего адреса (padrón), а заявки на следующий учебный год подаются весной.
Ошибка 5: забыть о медицине, padrón и банковском счёте
Регистрация по месту жительства в мэрии (empadronamiento) оформляется по паспорту или TIE и договору аренды или escritura и открывает доступ к медицинской карте, школе и муниципальным льготам. Сделайте это в первые дни, не откладывайте на потом.
Что касается медицины, пенсионеры из Великобритании или ЕС, имеющие право на медицинскую помощь в своей стране, используют форму S1, которая регистрируется в Seguridad Social (системе социального обеспечения) и даёт доступ к государственной медицине; те, кто работает в Испании, платят взносы. Без S1 и без работы остаётся частная страховка или convenio especial (специальное соглашение), доступное после как минимум одного года законного проживания и регистрации в padrón: 60 € в месяц до 65 лет и 157 € в месяц с 65 лет (Ministerio de Sanidad). Наконец, испанский банковский счёт облегчает автоплатежи за IBI, comunidad и коммунальные услуги.
Ошибка 6: не знать, когда вы становитесь налоговым резидентом
Вы налоговый резидент, если проводите в Испании более 183 дней в году или если центр ваших экономических интересов находится здесь. В этом случае вы платите IRPF (подоходный налог) со своего мирового дохода, включая пенсии и арендные доходы за границей, с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения.
Кроме того, резиденты обязаны декларировать своё имущество за рубежом (счета, ценные бумаги, недвижимость) по modelo 720, если в какой-либо категории оно превышает 50 000 €. Пока вы остаётесь нерезидентом, по своему жилью вы подаёте modelo 210. Прежде чем переезжать, проконсультируйтесь с консультантом о том, как будут облагаться ваша пенсия и доходы.
Ошибка 7: покупать слишком рано, не поснимав жильё в этом районе
Какое-то время поснимать жильё — самый дешёвый способ проверить, подходит ли вам район. Многие клиенты EVS Property снимают жильё от полугода до года перед покупкой, чтобы увидеть район зимой и летом. Вот ориентиры по муниципалитетам:
| Муниципалитет | Аренда €/м² в месяц (окт. 2026) | Изменение за год | Квартира 80 м² в месяц | Медианная цена продажи (EVS) | €/м² продажа (EVS) |
|---|---|---|---|---|---|
| Marbella | 23,5 € | +9,1 % | 1 880 € | 950 000 € | 6 053 € |
| Estepona | 20,8 € | +8,2 % | 1 664 € | 625 900 € | 4 825 € |
| Fuengirola | 17,5 € | +5,8 % | 1 400 € | 549 000 € | 5 314 € |
| Benalmádena | 17,4 € | +5,7 % | 1 392 € | 630 000 € | 4 569 € |
| Mijas | 16,9 € | +8,1 % | 1 352 € | 549 000 € | 4 317 € |
| Málaga capital | 16,7 € | +5,4 % | 1 336 € | 625 800 € | 4 977 € |
| Manilva | 13,8 € | +2,2 % | 1 104 € | 359 000 € | 3 398 € |
Провинция Малага показывает 18,8 €/м² в месяц, на 6,8 % больше, чем год назад, и занимает третье место в Испании по дороговизне аренды после Мадрида и Балеарских островов. По продаже медиана по всей Коста-дель-Соль составляет 649 000 €, или 4 744 €/м². Данные по аренде — это цены предложений долгосрочной аренды; данные по продаже — медианы каталога EVS (8 432 объявления).
Посчитайте «пробный год» в квартире 80 м²: 12 месяцев в Фуэнхироле — около 16 800 €, в Эстепоне — около 19 968 € (почти 20 000 €), в Марбелье — около 22 560 €. Покупка вторичного жилья за 549 000 € (медиана Фуэнхиролы) с расходами 7,5–8 % обойдётся в 41 000–44 000 €, которые не вернуть, если район оказался не вашим.
Долгосрочная аренда на побережье дорогая и в дефиците, так что начинайте поиск заранее. В договоре законный залог (fianza) составляет один месяц (ст. 36.1 LAU, закон об аренде жилья); дополнительная гарантия не может превышать двух месяцев в договорах сроком до пяти лет, а гонорар агентства и расходы на оформление договора нельзя перекладывать на арендатора (ст. 20.2 LAU).
Вывод: сначала планируйте, потом покупайте
Почти всех этих ошибок можно избежать, соблюдая один и тот же порядок: решить вопрос с резиденцией, разобраться в расходах и налогообложении, окружить себя независимым юристом, узнать район, снимая в нём жильё, и только потом покупать. В EVS Property, агентстве Коста-дель-Соль с офисом в Бенальмадене, мы помогаем тем, кто переезжает: выбрать район, найти жильё в аренду или на продажу и скоординировать получение NIE с нотариусом и банком. Если вы хотите обсудить свою ситуацию, мы с удовольствием вас выслушаем.
Часто задаваемые вопросы
Сложно ли переехать в Испанию?
Для граждан ЕС это просто: если вы остаётесь дольше трёх месяцев, достаточно зарегистрироваться (EX-18). Для британцев и других граждан третьих стран требования строже, так как визу нужно оформить до поездки.
Сколько денег нужно, чтобы выйти на пенсию в Испании?
При residencia no lucrativa — около 28 800 € в год на заявителя в 2026 году плюс 7 200 € в год на каждого члена семьи. Для медицинского обслуживания — либо форма S1, либо convenio especial: 60 € в месяц до 65 лет и 157 € в месяц начиная с этого возраста.
Каковы недостатки жизни в Испании?
Чаще всего называют бюрократию и сложность записи на приём, язык, дорогую и дефицитную аренду на побережье и летнюю жару.
Даёт ли покупка дома право на резиденцию?
Нет. Golden visa за покупку жилья была отменена 3 апреля 2025 года, а статус собственника не продлевает 90 дней пребывания без визы.
Стоит ли снимать жильё перед покупкой?
В целом да. Аренда на срок от полугода до года позволяет увидеть район зимой и летом и стоит гораздо меньше, чем расходы на неудачную покупку, которые не возвращаются.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
