De 7 vanligaste misstagen när man flyttar till Spanien (och köper bostad på Costa del Sol)

De vanligaste misstagen när man flyttar till Spanien är att välja väg till uppehållsrätt för sent, att underskatta NIE (det spanska utlänningsnumret) och köpkostnaderna, att klara sig utan en oberoende advokat, att välja stad utifrån semesterminnen, att glömma sjukvården och folkbokföringen, att inte veta när man blir skattemässigt bosatt och att köpa utan att ha hyrt och bott där först. Vi går igenom alla sju, med siffror från Costa del Sol i november 2026.

Det här är vad du bör känna till innan du flyttar till Spanien, men artikeln är en allmän guide och ersätter inte en advokat med inriktning på utlänningsrätt eller en skatterådgivare. Hyresuppgifterna kommer från idealistas prisrapport för oktober 2026 och försäljningsuppgifterna från EVS PROPERTY GROUPs marknadsrapport för november 2026.

Misstag 1: att flytta eller köpa utan att ha valt väg till uppehållsrätt

Är du medborgare i EU, EES eller Schweiz behöver du inget visum. Om du ska stanna mer än tre månader måste du personligen skaffa registreringsbeviset för EU-medborgare (blankett EX-18) inom tre månader efter ankomsten. Det dokumentet innehåller ditt NIE, och du måste kunna visa att du arbetar i Spanien eller har tillräckliga medel och sjukförsäkring.

För britter (sedan 2021) och övriga medborgare från tredjeland är gränsen utan visum 90 dagar under en period på 180 dagar i hela Schengenområdet, och att äga en bostad förlänger den inte. Visumet ansöker du om hos Spaniens konsulat i ditt bosättningsland innan du reser. Det här är de vanligaste vägarna:

• Uppehållstillstånd utan förvärvsarbete (residencia no lucrativa): inkomster motsvarande 400 % av IPREM (Spaniens indikator för offentliga stöd), cirka 28 800 € per år för varje sökande 2026, plus 100 % av IPREM (7 200 € per år) för varje familjemedlem; privat sjukförsäkring utan självrisk (eller blankett S1); belastningsregisterutdrag för de senaste fem åren (i Storbritannien ACRO) med apostille och auktoriserad översättning; samt läkarintyg. Det tillåter inte arbete i Spanien.
• Visum för distansarbete (”digital nomad”): för dig som arbetar på distans för företag eller kunder utanför Spanien, med en inkomst på minst 200 % av minimilönen (SMI) per månad, ett anställnings- eller affärsförhållande som varat minst tre månader och sjukförsäkring. Visumet gäller i upp till ett år, och därefter kan man få ett tillstånd på upp till tre år.

En viktig punkt: ”golden visa” vid bostadsköp avskaffades den 3 april 2025, så att köpa en bostad ger inte längre rätt att bo i Spanien. Och när du väl har anlänt med visum har du en månad på dig att begära TIE (uppehållskortet för utlänningar) med förbokad tid (cita previa) hos Oficina de Extranjería eller Policía Nacional; på Costa del Sol tar tiderna slut direkt.

Misstag 2: att underskatta NIE, skatterna och köpkostnaderna

NIE är nödvändigt för att köpa, skriva under avtal, öppna bankkonto och betala skatt. Det går att ansöka om i förväg via konsulatet. Många köpare räknar bara med fastighetens pris och får en obehaglig överraskning när det gäller kostnaderna: i Andalusien tillkommer för en begagnad bostad ungefär 7,5–8 % av priset (ITP, överlåtelseskatt vid köp av begagnad bostad, på 7 % plus notarie, register och gestoría, en administrativ ombudstjänst) och för nyproduktion cirka 12 % (IVA, moms, på 10 % plus AJD, stämpelskatt, på 1,2 %).

Tänk på att ITP beräknas på det högsta av två värden: priset i escritura (köpehandlingen som upprättas hos notarie) eller referensvärdet i Catastro (det spanska fastighetsregistret). För 2027 har Junta de Andalucía aviserat en sänkning av den allmänna ITP-satsen till 6,75 %, men det beror på 2027 års budget, som ännu inte har antagits.

Andra detaljer som glöms bort: om säljaren inte är bosatt i Spanien måste köparen hålla inne 3 % av priset och betala in det till Hacienda (den spanska skatteverket) (modelo 211). Vid bolån betalar banken notarie, register, gestoría och skatten på bolånet (Ley 5/2019), och du betalar värderingen, på cirka 300–600 €. Och som icke-bosatt ägare måste du varje år lämna modelo 210 (deklaration av imputerad inkomst, renta imputada), även om du inte hyr ut, utöver IBI (den kommunala fastighetsskatten) och sopavgiften.

Misstag 3: att inte anlita en oberoende advokat och inte granska dokumentationen

Det är inte obligatoriskt att anlita advokat, men det är det vanliga för att kontrollera det viktiga: nota simple från Registro de la Propiedad (fastighetsregistret, med uppgifter om ägare, belastningar och inteckningar), att Registro och Catastro stämmer överens, att det inte finns skulder för IBI eller till comunidad de propietarios (bostadsrättsföreningen/ägarsamfälligheten), licencia de primera ocupación (bygglov för första inflyttning) samt att tillbyggnader eller pool är lagliga. Om du funderar på korttidsuthyrning till turister bör du också kontrollera om det tillåts enligt föreningens stadgar och av kommunen.

Skriv inte under något arras-avtal (handpenningsavtal) och betala ingen handpenning före den granskningen. Notarien intygar att transaktionen genomförts, men gör ingen fullständig genomgång av fastigheten åt dig. Och se till att advokaten är oberoende av säljaren och byggherren.

Misstag 4: att välja stad utifrån semesterminnen

En förtjusande by i augusti kan vara något helt annat i februari. Tänk på vardagen: transporter, sjukhus, skolor och restiden till flygplatsen. Málaga stad har flygplats, AVE (höghastighetståg), sjukhus, universitet och liv året runt. Torremolinos, Benalmádena och Fuengirola är kompakta städer som har pendeltågsförbindelse (Cercanías) med Málaga och flygplatsen och stora utländska samhällen.

Mijas kombinerar en vit bergsby, urbanisationer och kusten vid La Cala, med fler kvadratmeter för samma pengar. Marbella och Benahavís är den dyraste marknaden, med internationella skolor och golf. Estepona har mycket nyproduktion och är billigare än Marbella per kvadratmeter. Manilva och Casares, i väster, har de lägsta priserna i vår rapport och är lugnare utanför säsong.

Vårt råd: kom under lågsäsong och kontrollera restider och skolor. Den obligatoriska skolgången omfattar åldrarna 6 till 16 år; i Andalusien beror platsen i en offentlig skola på din adress (padrón) och ansökningarna för nästa läsår lämnas in på våren.

Misstag 5: att glömma sjukvården, folkbokföringen och bankkontot

Empadronamiento (folkbokföring i kommunen, padrón) görs hos kommunen med pass eller TIE och hyresavtal eller escritura, och öppnar dörren till sjukvårdskortet, skolan och kommunala förmåner. Gör det de första dagarna; skjut inte upp det till sist.

När det gäller sjukvård använder pensionärer från Storbritannien eller EU som har rätt till vård i sitt hemland blankett S1, som registreras hos Seguridad Social (den spanska socialförsäkringen) och ger tillgång till den offentliga sjukvården; den som arbetar i Spanien betalar in avgifter. Utan S1 och utan arbete är alternativet en privat försäkring eller convenio especial (särskilt avtal), som finns tillgängligt efter minst ett års laglig bosättning och padrón: 60 € i månaden upp till 65 års ålder och 157 € i månaden från 65 (Ministerio de Sanidad). Slutligen gör ett spanskt bankkonto det enklare att autogirera IBI, avgifter till comunidad och hushållsräkningar.

Misstag 6: att inte veta när man blir skattemässigt bosatt

Du är skattemässigt bosatt om du vistas mer än 183 dagar per år i Spanien eller om din ekonomiska intressecentrum finns här. I så fall betalar du IRPF (inkomstskatt) på din världsinkomst, inklusive pensioner och hyror utomlands, med hänsyn till avtalen för att undvika dubbelbeskattning.

Bosatta måste dessutom deklarera sina tillgångar utomlands (konton, värdepapper, fastigheter) i modelo 720 om de i någon kategori överstiger 50 000 €. Så länge du fortfarande är icke-bosatt är det modelo 210 för din bostad som gäller. Innan du flyttar bör du rådfråga en rådgivare om hur din pension och dina inkomster kommer att beskattas.

Misstag 7: att köpa för tidigt, utan att först ha hyrt i området

Att hyra en tid är det billigaste sättet att ta reda på om ett område passar dig. Många av EVS PROPERTY GROUPs kunder hyr mellan sex månader och ett år innan de köper, för att se kvarteret både på vintern och på sommaren. Det här är referensen per kommun:

Provinsen Málaga ligger på 18,8 €/m² per månad, 6,8 % mer än för ett år sedan, och är den tredje dyraste i Spanien att hyra i, efter Madrid och Balearerna. När det gäller försäljning är medianen för hela Costa del Sol 649 000 €, med 4 744 €/m². Hyresuppgifterna är utbudspriser för långtidsuthyrning; försäljningsuppgifterna är medianvärden från EVS katalog (8 432 annonser).

Räkna på ett ”prövoår” i en lägenhet på 80 m²: 12 månader i Fuengirola blir cirka 16 800 €, i Estepona cirka 19 968 € (nästan 20 000 €) och i Marbella cirka 22 560 €. Att köpa en begagnad bostad för 549 000 € (medianen i Fuengirola) med kostnader på 7,5–8 % kostar mellan 41 000 och 44 000 €, som man inte får tillbaka om området inte var rätt för dig.

Långtidshyra vid kusten är dyr och ont om, så börja söka i god tid. I avtalet är den lagstadgade depositionen en månad (art. 36.1 LAU); den extra garantin får inte överstiga två månader i avtal på upp till fem år, och byråns arvoden och kostnaderna för att upprätta avtalet får inte läggas på hyresgästen (art. 20.2 LAU).

Slutsats: planera först, köp sedan

Nästan alla dessa misstag undviks med samma ordning: lös uppehållsrätten, förstå kostnaderna och beskattningen, omge dig med en oberoende advokat, lär känna området genom att hyra och köp först därefter. EVS PROPERTY GROUP, ett mäklarföretag på Costa del Sol med kontor i Benalmádena, hjälper dem som flyttar att välja område, hitta bostad att hyra eller köpa och samordna NIE med notarie och bank. Om du vill diskutera ditt fall lyssnar vi gärna.

Vanliga frågor