Comprar vivienda a través de una sociedad interesa a mucha menos gente de la que cree: compensa cuando hay varios inmuebles, ingresos por alquiler y actividad real, y casi nunca cuando se trata de la casa en la que vas a vivir. Lo recordamos ahora porque los datos de junio de 2026 han vuelto a poner de moda la pregunta: se crearon 11.153 sociedades en España, el mejor junio en 19 años, pero con un 22,2 % menos de capital que un año antes.
Qué dicen exactamente los datos de junio de 2026
El titular es bueno: la constitución de empresas vuelve a terreno positivo tras dos meses consecutivos de caídas interanuales, con un crecimiento del 1,7 %. Pero debajo del titular hay tres cifras que matizan bastante el optimismo.
| Indicador (junio 2026) | Dato | Variación anual |
|---|---|---|
| Sociedades creadas | 11.153 | +1,7 % |
| Capital suscrito total | 344 millones € | −22,2 % |
| Capital medio por sociedad | 30.847 € | −23,5 % |
| Sociedades disueltas | 1.814 | +14,6 % |
La lectura honesta es que se crean más empresas, pero más pequeñas y con menos músculo financiero detrás, y que a la vez se cierran un 14,6 % más. Se constituyen unas seis sociedades por cada una que se disuelve, una proporción todavía sana, pero que se ha estrechado respecto al año pasado. Es un mercado con mucha iniciativa y poco capital comprometido por proyecto: prudencia, no euforia.
Conviene decir también lo que estos datos no dicen. La estadística no desglosa por comunidades autónomas ni por sectores, así que no permite afirmar cuántas de esas sociedades son andaluzas ni cuántas se han creado para invertir en inmuebles. Cualquiera que te dé esa cifra a partir de este dato se la está inventando. Lo que sí sirve es como termómetro del clima inversor general.
¿Cuándo tiene sentido comprar vivienda a través de una sociedad?
Ese capital medio de 30.847 € describe bien a la mayoría de sociedades que se crean hoy: pequeñas, con un solo socio o dos, a menudo constituidas para un proyecto concreto. Muchos compradores internacionales que llegan a la Costa del Sol se plantean exactamente eso, montar una SL para comprar. La respuesta depende casi por completo de una pregunta: ¿es una inversión con actividad o es tu casa?
| Aspecto | Comprar como persona física | Comprar a través de sociedad |
|---|---|---|
| Impuesto de la compra (ITP o IVA) | Igual | Igual |
| Tributación de las rentas del alquiler | IRPF, tipo progresivo | Impuesto de Sociedades, tipo fijo |
| Gastos deducibles | Limitados | Más amplios |
| Reducción por alquiler de vivienda habitual | Sí, en IRPF | No aplica |
| Exención por vivienda habitual al vender | Posible | No |
| Uso personal del inmueble | Libre | Debe pagarse a precio de mercado |
| Costes fijos anuales | Mínimos | Contabilidad, cuentas anuales, gestoría |
| Sacar el dinero para uso propio | Directo | Doble tributación vía dividendos |
Esa última fila es la que suele deshacer el plan. La sociedad puede tributar a un tipo fijo más bajo que tu marginal de IRPF, pero ese dinero está dentro de la empresa; para gastarlo tienes que repartir dividendos y pagar otra vez. Si tu objetivo es reinvertir y hacer crecer una cartera, la sociedad gana. Si tu objetivo es cobrar rentas para vivir de ellas, casi siempre pierde.
Los errores que vemos más a menudo
- Meter la vivienda habitual en la sociedad. Pierdes las ventajas fiscales de la vivienda habitual y, si la usas tú, debes pagarle a tu propia empresa un alquiler a precio de mercado. Es el error más caro y el más frecuente.
- Crear una sociedad para un solo inmueble. Los costes fijos de contabilidad, cuentas anuales y asesoría se comen la ventaja fiscal cuando solo hay un piso en alquiler.
- Suponer que la sociedad ahorra impuestos en la compra. No los ahorra: el ITP en segunda mano y el IVA más AJD en obra nueva se pagan igual.
- Pensar que vender la sociedad en vez del inmueble evita impuestos. Existe una regla antiabuso pensada precisamente para eso cuando el activo principal de la sociedad son inmuebles.
- Montar la sociedad antes de decidir la estrategia. El orden correcto es elegir el activo y el plan, y después la estructura. Nunca al revés.
Nada de esto sustituye a un asesor fiscal, y menos aún si eres no residente: la estructura correcta depende de tu país de residencia, del convenio de doble imposición que se le aplique y de tu situación patrimonial. Lo que sí podemos decirte con datos es qué activo tiene sentido comprar. En nuestro informe de mercado de la Costa del Sol publicamos cada mes las medianas de precio y de euros por metro cuadrado por municipio, que es la base sobre la que se calcula cualquier rentabilidad.
Conclusión
Los datos de junio dejan un mensaje razonable: hay apetito por emprender e invertir en España, pero con menos capital por proyecto y más cierres que el año pasado. Traducido a la práctica inmobiliaria, es un buen momento para estructurar bien y un mal momento para improvisar. La sociedad no es un truco fiscal, es una herramienta que sale a cuenta con volumen y actividad real. Si estás valorando invertir en Marbella, Estepona o Málaga, en EVS PROPERTY GROUP podemos ayudarte con la parte que sí es nuestra: encontrar el activo adecuado y contrastar sus números antes de que decidas la estructura.
Preguntas frecuentes
¿Se pagan menos impuestos al comprar una vivienda con una sociedad?
No en la compra. El ITP en vivienda de segunda mano y el IVA más AJD en obra nueva son los mismos para una persona física y para una sociedad. La diferencia aparece después, en cómo tributan las rentas del alquiler y qué gastos puedes deducir.
¿Puede un extranjero no residente crear una SL en España para comprar?
Sí. Un no residente puede ser socio y administrador de una sociedad española. Necesitará NIE, certificado de denominación del Registro Mercantil, cuenta bancaria, escritura ante notario e inscripción en el Registro. Ser no residente no lo impide, pero sí conviene revisar antes cómo interactúa con la fiscalidad de tu país.
¿A partir de cuántos inmuebles compensa una sociedad?
No hay un número legal, es un cálculo. La regla práctica es que los costes fijos anuales de la sociedad — contabilidad, cuentas anuales, asesoría — deben quedar claramente por debajo del ahorro fiscal que genera. Con un inmueble rara vez ocurre; con una cartera en alquiler y reinversión del beneficio, es habitual que sí.
¿Puedo vivir en una casa que es propiedad de mi sociedad?
Puedes, pero no gratis. La operación entre socio y sociedad debe valorarse a precio de mercado, así que tendrías que pagar un alquiler a tu propia empresa y esta tributar por ese ingreso. Es una de las razones por las que la vivienda habitual casi nunca debe estar en una sociedad.
¿La creación de empresas en junio dice algo sobre el mercado inmobiliario?
Solo de forma indirecta. La estadística no se desglosa por sectores, así que no permite medir la inversión inmobiliaria. Como indicador de confianza sí es útil: más proyectos nuevos con menos capital comprometido y más disoluciones apunta a un inversor activo pero prudente, lo mismo que estamos viendo en la Costa del Sol.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
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