Der Immobilienkauf über eine Gesellschaft ist für deutlich weniger Menschen interessant, als viele glauben: Er lohnt sich bei mehreren Objekten, Mieteinnahmen und echter Geschäftstätigkeit, aber fast nie bei dem Haus, in dem Sie selbst wohnen werden. Wir greifen das Thema jetzt auf, weil die Daten vom Juni 2026 die Frage wieder aktuell gemacht haben: In Spanien wurden 11.153 Gesellschaften gegründet, der beste Juni seit 19 Jahren, jedoch mit 22,2 % weniger Kapital als ein Jahr zuvor.
Was die Daten vom Juni 2026 genau besagen
Die Schlagzeile ist gut: Die Zahl der Firmengründungen liegt nach zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit Rückgängen gegenüber dem Vorjahr wieder im Plus, mit einem Wachstum von 1,7 %. Doch hinter der Schlagzeile stehen drei Zahlen, die den Optimismus deutlich relativieren.
| Indikator (Juni 2026) | Wert | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Gegründete Gesellschaften | 11.153 | +1,7 % |
| Gezeichnetes Gesamtkapital | 344 Mio. € | −22,2 % |
| Durchschnittliches Kapital je Gesellschaft | 30.847 € | −23,5 % |
| Aufgelöste Gesellschaften | 1.814 | +14,6 % |
Ehrlich betrachtet werden mehr Unternehmen gegründet, aber kleinere und mit weniger finanziellem Rückhalt, und gleichzeitig schließen 14,6 % mehr. Auf jede aufgelöste Gesellschaft kommen rund sechs Neugründungen. Das Verhältnis ist noch gesund, hat sich aber gegenüber dem Vorjahr verengt. Es ist ein Markt mit viel Initiative und wenig gebundenem Kapital pro Projekt: Vorsicht statt Euphorie.
Man sollte auch sagen, was diese Daten nicht aussagen. Die Statistik schlüsselt weder nach Autonomen Gemeinschaften noch nach Branchen auf. Sie erlaubt daher keine Aussage darüber, wie viele dieser Gesellschaften andalusisch sind oder wie viele zum Investieren in Immobilien gegründet wurden. Wer Ihnen auf Grundlage dieser Daten eine solche Zahl nennt, erfindet sie. Brauchbar sind die Daten als Thermometer für das allgemeine Investitionsklima.
Wann ist es sinnvoll, Immobilien über eine Gesellschaft zu kaufen?
Das durchschnittliche Kapital von 30.847 € beschreibt die meisten heute gegründeten Gesellschaften gut: klein, mit einem oder zwei Gesellschaftern und oft für ein konkretes Projekt gegründet. Viele internationale Käufer, die an die Costa del Sol kommen, überlegen genau das: eine SL (Sociedad Limitada, vergleichbar mit der GmbH) für den Kauf zu gründen. Die Antwort hängt fast vollständig von einer Frage ab: Handelt es sich um eine Investition mit Geschäftstätigkeit oder um Ihr eigenes Zuhause?
| Aspekt | Kauf als Privatperson | Kauf über eine Gesellschaft |
|---|---|---|
| Steuer beim Kauf (ITP = Grunderwerbsteuer beim Kauf gebrauchter Immobilien, oder IVA = Mehrwertsteuer) | Gleich | Gleich |
| Besteuerung der Mieteinnahmen | IRPF (spanische Einkommensteuer), progressiver Steuersatz | Impuesto de Sociedades (Körperschaftsteuer), fester Steuersatz |
| Abzugsfähige Kosten | Begrenzt | Umfassender |
| Reduzierung bei Vermietung als Hauptwohnsitz | Ja, bei der IRPF | Nicht anwendbar |
| Befreiung beim Verkauf der Hauptwohnung | Möglich | Nein |
| Private Nutzung der Immobilie | Frei | Muss zum Marktpreis bezahlt werden |
| Laufende Fixkosten pro Jahr | Minimal | Buchhaltung, Jahresabschluss, Gestoría |
| Entnahme des Geldes für den Eigenbedarf | Direkt | Doppelte Besteuerung über Dividenden |
Diese letzte Zeile ist es, die den Plan meist zunichtemacht. Die Gesellschaft kann zwar zu einem festen Satz besteuert werden, der niedriger ist als Ihr Grenzsteuersatz bei der IRPF, doch das Geld liegt in der Firma. Um es auszugeben, müssen Sie Dividenden ausschütten und noch einmal Steuern zahlen. Wenn Ihr Ziel darin besteht, zu reinvestieren und ein Portfolio wachsen zu lassen, gewinnt die Gesellschaft. Wenn Sie Mieteinnahmen beziehen wollen, um davon zu leben, verliert sie fast immer.
Die Fehler, die wir am häufigsten sehen
- Die Hauptwohnung in die Gesellschaft einbringen. Sie verlieren die steuerlichen Vorteile der Hauptwohnung und müssen, wenn Sie selbst dort wohnen, Ihrer eigenen Firma eine Miete zum Marktpreis zahlen. Das ist der teuerste und zugleich häufigste Fehler.
- Eine Gesellschaft für nur eine Immobilie gründen. Die Fixkosten für Buchhaltung, Jahresabschluss und Beratung fressen den steuerlichen Vorteil auf, wenn nur eine Wohnung vermietet wird.
- Annehmen, dass die Gesellschaft beim Kauf Steuern spart. Das tut sie nicht: Die ITP bei Gebrauchtimmobilien sowie IVA plus AJD (Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte) bei Neubauten fallen genauso an.
- Glauben, dass der Verkauf der Gesellschaft statt der Immobilie Steuern vermeidet. Genau dafür gibt es eine Missbrauchsvermeidungsregel, wenn das Hauptvermögen der Gesellschaft aus Immobilien besteht.
- Die Gesellschaft gründen, bevor die Strategie feststeht. Die richtige Reihenfolge lautet: erst Objekt und Plan wählen, dann die Struktur. Niemals umgekehrt.
Nichts davon ersetzt einen Steuerberater, erst recht nicht, wenn Sie Nichtresident sind: Die richtige Struktur hängt von Ihrem Wohnsitzland, dem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen und Ihrer Vermögenssituation ab. Was wir Ihnen mit Daten sagen können, ist, welches Objekt sich zu kaufen lohnt. In unserem Marktbericht zur Costa del Sol veröffentlichen wir jeden Monat die Medianwerte für Preis und Euro pro Quadratmeter je Gemeinde, die Grundlage für jede Renditeberechnung.
Fazit
Die Juni-Daten senden eine vernünftige Botschaft: In Spanien gibt es Lust auf Unternehmertum und Investitionen, aber mit weniger Kapital pro Projekt und mehr Schließungen als im Vorjahr. Auf die Immobilienpraxis übertragen heißt das: ein guter Zeitpunkt, um sauber zu strukturieren, und ein schlechter, um zu improvisieren. Die Gesellschaft ist kein Steuertrick, sondern ein Instrument, das sich mit Volumen und echter Geschäftstätigkeit lohnt. Wenn Sie eine Investition in Marbella, Estepona oder Málaga prüfen, kann EVS PROPERTY GROUP Sie bei dem Teil unterstützen, der zu unseren Aufgaben gehört: das passende Objekt zu finden und seine Zahlen zu überprüfen, bevor Sie sich für die Struktur entscheiden.
Häufig gestellte Fragen
Zahlt man weniger Steuern, wenn man eine Immobilie mit einer Gesellschaft kauft?
Nicht beim Kauf. Die ITP bei Gebrauchtimmobilien sowie IVA plus AJD bei Neubauten sind für eine Privatperson und für eine Gesellschaft gleich. Der Unterschied zeigt sich später: in der Besteuerung der Mieteinnahmen und darin, welche Kosten Sie abziehen können.
Kann ein ausländischer Nichtresident in Spanien eine SL für den Kauf gründen?
Ja. Ein Nichtresident kann Gesellschafter und Geschäftsführer einer spanischen Gesellschaft sein. Er benötigt eine NIE (spanische Ausländer-Identifikationsnummer), die Bescheinigung über den Firmennamen vom Registro Mercantil (Handelsregister), ein Bankkonto, eine escritura (notarielle Urkunde) vor einem Notar und die Eintragung im Register. Nichtresident zu sein, steht dem nicht im Weg, doch sollten Sie vorab prüfen, wie es mit der Besteuerung in Ihrem Land zusammenspielt.
Ab wie vielen Immobilien lohnt sich eine Gesellschaft?
Es gibt keine gesetzliche Zahl, es ist eine Rechenaufgabe. Die Faustregel lautet: Die jährlichen Fixkosten der Gesellschaft – Buchhaltung, Jahresabschluss, Beratung – müssen deutlich unter der erzielten Steuerersparnis liegen. Bei einer einzigen Immobilie ist das selten der Fall; bei einem Mietportfolio mit Reinvestition des Gewinns ist es häufig so.
Kann ich in einem Haus wohnen, das meiner Gesellschaft gehört?
Sie können, aber nicht kostenlos. Das Geschäft zwischen Gesellschafter und Gesellschaft muss zum Marktpreis bewertet werden. Sie müssten also Ihrer eigenen Firma Miete zahlen, und diese muss die Einnahme versteuern. Das ist einer der Gründe, warum die Hauptwohnung fast nie in einer Gesellschaft liegen sollte.
Sagen die Firmengründungen im Juni etwas über den Immobilienmarkt aus?
Nur indirekt. Die Statistik wird nicht nach Branchen aufgeschlüsselt und erlaubt daher keine Messung der Immobilieninvestitionen. Als Vertrauensindikator ist sie dagegen nützlich: Mehr neue Projekte mit weniger gebundenem Kapital und mehr Auflösungen deuten auf einen aktiven, aber vorsichtigen Investor hin, ganz wie wir es an der Costa del Sol erleben.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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