Ennätysmäärä uusia yhtiöitä, mutta 22 % vähemmän pääomaa: kannattaako asunto ostaa yhtiön kautta?

Asunnon osto yhtiön kautta kiinnostaa paljon harvempaa kuin luullaan: se kannattaa, kun kiinteistöjä on useita, vuokratuloja kertyy ja toiminta on aitoa, mutta lähes koskaan silloin, kun kyse on kodista, jossa aiot itse asua. Palaamme asiaan nyt, koska kesäkuun 2026 luvut nostivat kysymyksen jälleen esiin: Espanjassa perustettiin 11 153 yhtiötä, mikä on paras kesäkuu 19 vuoteen, mutta pääomaa oli 22,2 % vähemmän kuin vuotta aiemmin.

Mitä kesäkuun 2026 luvut tarkalleen kertovat

Otsikko on myönteinen: yritysten perustaminen kääntyi takaisin kasvuun kahden peräkkäisen vuositason laskukuukauden jälkeen, ja kasvua oli 1,7 %. Otsikon takana on kuitenkin kolme lukua, jotka tuovat optimismiin melkoisesti vivahteita.

Rehellinen tulkinta on, että yhtiöitä perustetaan enemmän, mutta ne ovat pienempiä ja niiden taustalla on vähemmän taloudellista voimaa, ja samalla lopettavien yhtiöiden määrä kasvaa 14,6 %. Jokaista purettua yhtiötä kohti perustetaan noin kuusi uutta. Suhde on edelleen terve, mutta kaventunut viime vuodesta. Markkinalla on paljon aloitteellisuutta mutta vähän hankekohtaista sidottua pääomaa: kyse on varovaisuudesta, ei euforiasta.

On syytä sanoa myös, mitä nämä luvut eivät kerro. Tilasto ei erittele tietoja autonomisten alueiden tai toimialojen mukaan, joten sen perusteella ei voi väittää, kuinka moni yhtiöistä on andalusialainen tai kuinka moni on perustettu kiinteistösijoittamista varten. Joka esittää tällaisen luvun tämän aineiston pohjalta, keksii sen. Tilasto toimii sen sijaan yleisen sijoitusilmapiirin mittarina.

Milloin asunnon osto yhtiön kautta on järkevää?

Tuo keskimääräinen 30 847 euron pääoma kuvaa hyvin suurta osaa nykyisin perustettavista yhtiöistä: ne ovat pieniä, niissä on yksi tai kaksi osakasta, ja ne on usein perustettu yhtä tiettyä hanketta varten. Moni Costa del Solille saapuva kansainvälinen ostaja pohtii juuri tätä: perustetaanko SL (sociedad limitada, espanjalainen osakeyhtiötä vastaava rajavastuuyhtiö) ostoa varten. Vastaus riippuu lähes kokonaan yhdestä kysymyksestä: onko kyseessä toimintaa sisältävä sijoitus vai oma kotisi?

Tuo viimeinen rivi kaataa suunnitelman useimmiten. Yhtiö voi maksaa veroa kiinteällä verokannalla, joka on matalampi kuin henkilökohtainen rajaveroasteesi IRPF:ssä, mutta rahat ovat yhtiön sisällä; käyttääksesi ne sinun on jaettava osinkoja ja maksettava veroa uudelleen. Jos tavoitteesi on sijoittaa uudelleen ja kasvattaa salkkua, yhtiö voittaa. Jos tavoitteesi on nostaa vuokratuloja elääksesi niillä, yhtiö häviää lähes aina.

Yleisimmät näkemämme virheet

• Vakituisen asunnon siirtäminen yhtiöön. Menetät vakituisen asunnon verohyödyt, ja jos asut siinä itse, joudut maksamaan omalle yhtiöllesi markkinahintaista vuokraa. Tämä on kallein ja yleisin virhe.
• Yhtiön perustaminen vain yhtä kiinteistöä varten. Kirjanpidon, tilinpäätöksen ja neuvonnan kiinteät kulut syövät verohyödyn, kun vuokrattavana on vain yksi asunto.
• Oletus, että yhtiö säästää veroissa ostovaiheessa. Ei säästä: käytetyn asunnon ITP sekä uudiskohteen IVA ja AJD maksetaan samalla tavalla.
• Ajatus, että yhtiön myyminen kiinteistön sijaan välttää verot. Juuri tätä tilannetta varten on olemassa väärinkäytösten vastainen sääntö, kun yhtiön pääasiallinen omaisuuserä on kiinteistöjä.
• Yhtiön perustaminen ennen strategian päättämistä. Oikea järjestys on valita ensin kohde ja suunnitelma ja vasta sitten rakenne. Ei koskaan päinvastoin.

Mikään tästä ei korvaa veroneuvojaa, vielä vähemmän, jos olet ei-asukas: oikea rakenne riippuu asuinmaastasi, sovellettavasta kaksinkertaisen verotuksen välttämissopimuksesta ja varallisuustilanteestasi. Sen sijaan voimme kertoa datan pohjalta, minkä kohteen ostaminen on järkevää. Costa del Solin markkinakatsauksessamme julkaisemme joka kuukausi kuntakohtaiset hintojen ja neliöhintojen mediaanit, joiden varaan kaikki tuottolaskelmat rakentuvat.

Johtopäätös

Kesäkuun luvut antavat järkevän viestin: Espanjassa on halua yrittää ja sijoittaa, mutta hanketta kohti on vähemmän pääomaa ja lopettavia yhtiöitä on enemmän kuin viime vuonna. Kiinteistöalan käytäntöön käännettynä nyt on hyvä aika rakentaa rakenne huolella ja huono aika improvisoida. Yhtiö ei ole verotemppu vaan työkalu, joka kannattaa, kun volyymia on ja toiminta on aitoa. Jos harkitset sijoittamista Marbellaan, Esteponaan tai Málagaan, EVS PROPERTY GROUP voi auttaa sinua siinä, mikä on meidän osaamisaluettamme: oikean kohteen löytämisessä ja sen lukujen tarkistamisessa ennen kuin päätät rakenteesta.

Usein kysytyt kysymykset

Maksaako asunnon ostosta vähemmän veroa, jos osto tehdään yhtiön kautta?

Ei oston yhteydessä. Käytetyn asunnon ITP (siirtovero) sekä uudiskohteen IVA (arvonlisävero) ja AJD (leimavero) ovat samat yksityishenkilölle ja yhtiölle. Ero tulee vasta myöhemmin siinä, miten vuokratulot verotetaan ja mitä kuluja voit vähentää.

Voiko ulkomainen ei-asukas perustaa SL:n Espanjassa ostoa varten?

Kyllä. Ei-asukas voi olla espanjalaisen yhtiön osakas ja hallituksen jäsen tai toimitusjohtaja. Hän tarvitsee NIE-numeron (ulkomaalaisen tunnistenumero), Registro Mercantilin (kaupparekisteri) nimitodistuksen, pankkitilin, notaarin vahvistaman escrituran (notaarinkirja) ja rekisteröinnin rekisteriin. Se, että on ei-asukas, ei estä tätä, mutta on syytä tarkistaa etukäteen, miten asia vaikuttaa oman maasi verotukseen.

Kuinka monesta kiinteistöstä alkaen yhtiö kannattaa?

Laissa ei ole tiettyä lukumäärää, se on laskelma. Käytännön nyrkkisääntö on, että yhtiön kiinteiden vuotuisten kulujen — kirjanpito, tilinpäätös, neuvonta — on jäätävä selvästi sen tuottaman verosäästön alapuolelle. Yhden kiinteistön kohdalla näin käy harvoin; vuokrasalkun ja voiton uudelleensijoittamisen kanssa se on tavallista.

Voinko asua talossa, jonka omistaa yhtiöni?

Voit, mutta et ilmaiseksi. Osakkaan ja yhtiön välinen liiketoimi on arvostettava markkinahintaan, joten joutuisit maksamaan vuokraa omalle yhtiöllesi, ja yhtiön on maksettava veroa tästä tulosta. Tämä on yksi syy siihen, miksi vakituinen asunto ei lähes koskaan kuulu yhtiöön.

Kertooko kesäkuun yritysperustantatilasto jotain kiinteistömarkkinoista?

Vain välillisesti. Tilastoa ei eritellä toimialoittain, joten sillä ei voi mitata kiinteistösijoittamista. Luottamuksen mittarina se on silti hyödyllinen: enemmän uusia hankkeita, joissa on vähemmän sidottua pääomaa, ja enemmän purkuja viittaa aktiiviseen mutta varovaiseen sijoittajaan, mitä näemme myös Costa del Solilla.