Acheter un logement via une société n’intéresse en réalité que bien moins de monde qu’on ne le croit : c’est avantageux lorsqu’il y a plusieurs biens, des revenus locatifs et une activité réelle, et presque jamais lorsqu’il s’agit de la maison dans laquelle vous allez vivre. Nous le rappelons maintenant car les données de juin 2026 ont remis la question au goût du jour : 11 153 sociétés ont été créées en Espagne, le meilleur mois de juin en 19 ans, mais avec 22,2 % de capital en moins qu’un an auparavant.
Ce que disent exactement les données de juin 2026
Le titre est bon : la création d’entreprises repasse en territoire positif après deux mois consécutifs de baisse en glissement annuel, avec une hausse de 1,7 %. Mais derrière ce titre, trois chiffres nuancent assez nettement l’optimisme.
| Indicateur (juin 2026) | Donnée | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Sociétés créées | 11 153 | +1,7 % |
| Capital souscrit total | 344 millions € | −22,2 % |
| Capital moyen par société | 30 847 € | −23,5 % |
| Sociétés dissoutes | 1 814 | +14,6 % |
La lecture honnête est que l’on crée davantage d’entreprises, mais plus petites et avec moins de poids financier derrière elles, et qu’en parallèle on en ferme 14,6 % de plus. Il se constitue environ six sociétés pour chacune qui est dissoute, un ratio encore sain, mais qui s’est resserré par rapport à l’an dernier. C’est un marché avec beaucoup d’initiative et peu de capital engagé par projet : de la prudence, pas de l’euphorie.
Il convient aussi de dire ce que ces données ne disent pas. La statistique n’est pas ventilée par communautés autonomes ni par secteurs ; elle ne permet donc pas d’affirmer combien de ces sociétés sont andalouses ni combien ont été créées pour investir dans l’immobilier. Quiconque vous donne ce chiffre à partir de cette donnée l’invente. Ce qui est utile, c’est de s’en servir comme thermomètre du climat d’investissement général.
Quand est-il pertinent d’acheter un logement via une société ?
Ce capital moyen de 30 847 € décrit bien la majorité des sociétés créées aujourd’hui : petites, avec un ou deux associés, souvent constituées pour un projet précis. Beaucoup d’acheteurs internationaux qui arrivent sur la Costa del Sol envisagent exactement cela : monter une SL (société à responsabilité limitée espagnole) pour acheter. La réponse dépend presque entièrement d’une seule question : s’agit-il d’un investissement avec activité ou de votre résidence ?
| Aspect | Achat en tant que personne physique | Achat via une société |
|---|---|---|
| Impôt sur l’achat (ITP ou IVA) | Identique | Identique |
| Imposition des revenus locatifs | IRPF (impôt sur le revenu), taux progressif | Impuesto de Sociedades (impôt sur les sociétés), taux fixe |
| Frais déductibles | Limités | Plus larges |
| Réduction pour location d’une résidence principale | Oui, en IRPF | Non applicable |
| Exonération pour résidence principale à la vente | Possible | Non |
| Usage personnel du bien | Libre | Doit être payé au prix du marché |
| Coûts fixes annuels | Minimes | Comptabilité, comptes annuels, gestoría (cabinet de gestion administrative) |
| Retirer l’argent pour un usage personnel | Direct | Double imposition via les dividendes |
Cette dernière ligne est celle qui fait le plus souvent échouer le projet. La société peut être imposée à un taux fixe inférieur à votre taux marginal d’IRPF, mais cet argent est dans l’entreprise ; pour le dépenser, vous devez distribuer des dividendes et payer de nouveau l’impôt. Si votre objectif est de réinvestir et de faire grandir un portefeuille, la société est gagnante. Si votre objectif est de percevoir des revenus pour en vivre, elle est presque toujours perdante.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
- Mettre la résidence principale dans la société. Vous perdez les avantages fiscaux de la résidence principale et, si vous l’utilisez, vous devez payer à votre propre entreprise un loyer au prix du marché. C’est l’erreur la plus coûteuse et la plus fréquente.
- Créer une société pour un seul bien. Les coûts fixes de comptabilité, de comptes annuels et de conseil absorbent l’avantage fiscal lorsqu’il n’y a qu’un seul appartement en location.
- Supposer que la société fait économiser des impôts à l’achat. Ce n’est pas le cas : l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) dans l’ancien, et l’IVA (TVA) plus l’AJD (droit de timbre sur les actes juridiques documentés) dans le neuf, se paient de la même manière.
- Penser que vendre la société plutôt que le bien évite des impôts. Il existe une règle anti-abus conçue précisément pour cela lorsque l’actif principal de la société est constitué de biens immobiliers.
- Monter la société avant de décider de la stratégie. Le bon ordre est de choisir l’actif et le plan, puis la structure. Jamais l’inverse.
Rien de tout cela ne remplace un conseiller fiscal, et encore moins si vous êtes non-résident : la bonne structure dépend de votre pays de résidence, de la convention de double imposition qui s’y applique et de votre situation patrimoniale. Ce que nous pouvons vous dire, chiffres à l’appui, c’est quel actif a du sens à acheter. Dans notre rapport de marché de la Costa del Sol, nous publions chaque mois les médianes de prix et d’euros par mètre carré par commune, qui constituent la base sur laquelle se calcule toute rentabilité.
Conclusion
Les données de juin délivrent un message raisonnable : il existe un appétit pour entreprendre et investir en Espagne, mais avec moins de capital par projet et plus de fermetures que l’an dernier. Traduit en pratique immobilière, c’est un bon moment pour bien structurer et un mauvais moment pour improviser. La société n’est pas une astuce fiscale, c’est un outil rentable avec du volume et une activité réelle. Si vous envisagez d’investir à Marbella, Estepona ou Málaga, chez EVS PROPERTY GROUP nous pouvons vous aider sur la partie qui est la nôtre : trouver le bon actif et en vérifier les chiffres avant que vous ne décidiez de la structure.
Questions fréquentes
Paie-t-on moins d’impôts en achetant un logement avec une société ?
Pas à l’achat. L’ITP pour un logement ancien et l’IVA plus l’AJD pour un logement neuf sont les mêmes pour une personne physique et pour une société. La différence apparaît ensuite, dans la manière dont les revenus locatifs sont imposés et dans les frais que vous pouvez déduire.
Un étranger non-résident peut-il créer une SL en Espagne pour acheter ?
Oui. Un non-résident peut être associé et administrateur d’une société espagnole. Il lui faudra un NIE (numéro d’identification des étrangers), un certificat de dénomination du Registro Mercantil (registre du commerce), un compte bancaire, une escritura (acte authentique) devant notaire et l’inscription au registre. Être non-résident ne l’empêche pas, mais il convient de vérifier au préalable comment cela interagit avec la fiscalité de votre pays.
À partir de combien de biens une société devient-elle avantageuse ?
Il n’existe pas de nombre légal, c’est un calcul. La règle pratique est que les coûts fixes annuels de la société — comptabilité, comptes annuels, conseil — doivent rester nettement inférieurs à l’économie fiscale qu’elle génère. Avec un seul bien, c’est rarement le cas ; avec un portefeuille locatif et un réinvestissement du bénéfice, c’est souvent le cas.
Puis-je vivre dans une maison appartenant à ma société ?
Vous le pouvez, mais pas gratuitement. L’opération entre l’associé et la société doit être valorisée au prix du marché ; vous devriez donc payer un loyer à votre propre entreprise, qui serait imposée sur ce revenu. C’est l’une des raisons pour lesquelles la résidence principale ne devrait presque jamais se trouver dans une société.
La création d’entreprises en juin dit-elle quelque chose sur le marché immobilier ?
Seulement de manière indirecte. La statistique n’est pas ventilée par secteurs ; elle ne permet donc pas de mesurer l’investissement immobilier. Comme indicateur de confiance, elle est en revanche utile : davantage de nouveaux projets avec moins de capital engagé et plus de dissolutions désignent un investisseur actif mais prudent, ce que nous observons également sur la Costa del Sol.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
À lire aussi : vendre votre bien investir sur la Costa del Sol estimation gratuite rapport mensuel des prix
