Rekord i nye selskaber med 22 % mindre kapital: bør man købe bolig gennem et selskab?

At købe bolig gennem et selskab er interessant for langt færre, end mange tror: det kan betale sig, når der er flere ejendomme, lejeindtægter og reel aktivitet, og næsten aldrig, når det handler om det hjem, du selv skal bo i. Vi minder om det nu, fordi tallene fra juni 2026 har gjort spørgsmålet aktuelt igen: der blev stiftet 11.153 selskaber i Spanien, den bedste juni i 19 år, men med 22,2 % mindre kapital end året før.

Hvad tallene fra juni 2026 præcis siger

Overskriften er positiv: selskabsstiftelserne er tilbage på positivt område efter to på hinanden følgende måneder med fald i forhold til året før, med en vækst på 1,7 %. Men under overskriften gemmer der sig tre tal, der nuancerer optimismen betydeligt.

Den ærlige læsning er, at der stiftes flere virksomheder, men de er mindre og har mindre finansiel styrke bag sig, og at der samtidig lukkes 14,6 % flere. Der stiftes omkring seks selskaber for hvert selskab, der opløses, et forhold, der stadig er sundt, men som er blevet snævrere i forhold til sidste år. Det er et marked med meget initiativ og lidt kapital bundet pr. projekt: forsigtighed, ikke eufori.

Det er også værd at sige, hvad disse tal ikke fortæller. Statistikken er ikke opdelt på autonome regioner eller brancher, så den kan ikke bruges til at fastslå, hvor mange af selskaberne der er andalusiske, eller hvor mange der er stiftet for at investere i fast ejendom. Den, der giver dig et sådant tal ud fra disse data, opfinder det. Det, tallene kan bruges til, er som et termometer for det generelle investeringsklima.

Hvornår giver det mening at købe bolig gennem et selskab?

Den gennemsnitlige kapital på 30.847 € beskriver godt de fleste selskaber, der stiftes i dag: små, med én eller to ejere og ofte oprettet til et konkret projekt. Mange internationale købere, der kommer til Costa del Sol, overvejer netop det, nemlig at oprette en SL (sociedad limitada, det spanske anpartsselskab) for at købe. Svaret afhænger næsten udelukkende af ét spørgsmål: er det en investering med aktivitet, eller er det dit hjem?

Den sidste række er den, der oftest ødelægger planen. Selskabet kan beskattes med en fast sats, der er lavere end din marginale IRPF-sats, men pengene står inde i selskabet; for at bruge dem skal du udlodde udbytte og betale skat endnu en gang. Hvis dit mål er at geninvestere og få en portefølje til at vokse, vinder selskabet. Hvis dit mål er at modtage indtægter at leve af, taber det næsten altid.

De fejl, vi oftest ser

• At lægge primærboligen i selskabet. Du mister primærboligens skattemæssige fordele, og hvis du selv bruger den, skal du betale din egen virksomhed en husleje til markedspris. Det er den dyreste og mest almindelige fejl.
• At oprette et selskab til kun én ejendom. De faste omkostninger til regnskab, årsregnskab og rådgivning æder skattefordelen op, når der kun er én udlejningslejlighed.
• At gå ud fra, at selskabet sparer skat ved købet. Det gør det ikke: ITP ved brugte boliger og IVA plus AJD (stempelafgift, actos jurídicos documentados) ved nybyggeri betales på samme måde.
• At tro, at man undgår skat ved at sælge selskabet i stedet for ejendommen. Der findes en regel mod misbrug, som netop er tænkt til dette, når selskabets hovedaktiv er fast ejendom.
• At oprette selskabet, før strategien er besluttet. Den rigtige rækkefølge er først at vælge aktiv og plan og derefter strukturen. Aldrig omvendt.

Intet af dette erstatter en skatterådgiver, og slet ikke hvis du er ikke-resident: den rigtige struktur afhænger af dit bopælsland, den dobbeltbeskatningsoverenskomst, der finder anvendelse, og din formuesituation. Det, vi til gengæld kan fortælle dig med data, er, hvilket aktiv det giver mening at købe. I vores markedsrapport for Costa del Sol offentliggør vi hver måned medianerne for pris og euro pr. kvadratmeter for hver kommune, som er grundlaget for enhver beregning af afkast.

Konklusion

Tallene fra juni efterlader et rimeligt budskab: der er appetit på at starte virksomhed og investere i Spanien, men med mindre kapital pr. projekt og flere lukninger end sidste år. Oversat til ejendomsverdenen er det et godt tidspunkt til at strukturere godt og et dårligt tidspunkt til at improvisere. Selskabet er ikke et skattetrick, det er et værktøj, der kan betale sig med volumen og reel aktivitet. Hvis du overvejer at investere i Marbella, Estepona eller Málaga, kan EVS PROPERTY GROUP hjælpe dig med den del, der er vores: at finde det rigtige aktiv og efterprøve dets tal, før du beslutter dig for strukturen.

Ofte stillede spørgsmål

Betaler man mindre skat ved at købe en bolig med et selskab?

Ikke ved købet. ITP ved brugte boliger og IVA plus AJD ved nybyggeri er de samme for en privatperson og for et selskab. Forskellen opstår bagefter, i hvordan lejeindtægterne beskattes, og hvilke udgifter du kan fradrage.

Kan en udlænding, der ikke er bosat i Spanien, oprette en SL i Spanien for at købe?

Ja. En ikke-resident kan være ejer og direktør i et spansk selskab. Vedkommende skal bruge et NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge), et certificado de denominación fra Registro Mercantil (navnebevis fra handelsregisteret), en bankkonto, en escritura (notarielt stiftelsesdokument) hos en notar og indførsel i registret. At være ikke-resident er ikke til hinder for det, men det er en god idé først at undersøge, hvordan det spiller sammen med beskatningen i dit eget land.

Ved hvor mange ejendomme kan et selskab betale sig?

Der er ikke noget lovfastsat antal, det er en beregning. Den praktiske tommelfingerregel er, at selskabets faste årlige omkostninger — regnskab, årsregnskab, rådgivning — klart skal ligge under den skattebesparelse, det giver. Med én ejendom sker det sjældent; med en udlejningsportefølje og geninvestering af overskuddet er det ofte tilfældet.

Kan jeg bo i et hus, som mit selskab ejer?

Det kan du, men ikke gratis. Transaktionen mellem ejer og selskab skal værdisættes til markedspris, så du skulle betale husleje til din egen virksomhed, og den skal beskattes af denne indtægt. Det er en af grundene til, at primærboligen næsten aldrig bør ligge i et selskab.

Siger selskabsstiftelserne i juni noget om ejendomsmarkedet?

Kun indirekte. Statistikken er ikke opdelt på brancher, så den kan ikke bruges til at måle ejendomsinvesteringer. Som tillidsindikator er den derimod nyttig: flere nye projekter med mindre bundet kapital og flere opløsninger peger på en aktiv, men forsigtig investor, det samme, som vi ser på Costa del Sol.