Record di nuove imprese con il 22 % di capitale in meno: conviene acquistare casa tramite una società?

Acquistare casa tramite una società interessa a molte meno persone di quanto si pensi: conviene quando ci sono più immobili, redditi da locazione e un’attività reale, e quasi mai quando si tratta della casa in cui si andrà a vivere. Lo ricordiamo ora perché i dati di giugno 2026 hanno rimesso di moda la domanda: in Spagna sono state costituite 11.153 società, il miglior giugno degli ultimi 19 anni, ma con il 22,2 % di capitale in meno rispetto a un anno prima.

Cosa dicono esattamente i dati di giugno 2026

Il titolo è positivo: la costituzione di imprese torna in territorio positivo dopo due mesi consecutivi di cali su base annua, con una crescita dell’1,7 %. Ma sotto il titolo ci sono tre cifre che ridimensionano parecchio l’ottimismo.

La lettura onesta è che nascono più imprese, ma più piccole e con meno forza finanziaria alle spalle, e che allo stesso tempo ne chiudono il 14,6 % in più. Si costituiscono circa sei società per ogni società che viene sciolta, una proporzione ancora sana, ma che si è ridotta rispetto all’anno scorso. È un mercato con molta iniziativa e poco capitale impegnato per progetto: prudenza, non euforia.

Conviene anche dire ciò che questi dati non dicono. La statistica non è suddivisa per comunità autonome né per settori, quindi non permette di affermare quante di queste società siano andaluse né quante siano state create per investire in immobili. Chiunque ti fornisca quella cifra partendo da questo dato se la sta inventando. Ciò che è utile è il suo valore come termometro del clima generale degli investimenti.

Quando ha senso acquistare casa tramite una società?

Quel capitale medio di 30.847 € descrive bene la maggior parte delle società che si costituiscono oggi: piccole, con uno o due soci, spesso create per un progetto specifico. Molti acquirenti internazionali che arrivano sulla Costa del Sol si pongono esattamente questa domanda: costituire una SL (società a responsabilità limitata) per acquistare. La risposta dipende quasi interamente da una domanda: è un investimento con un’attività o è la tua casa?

Quest’ultima riga è quella che di solito manda all’aria il piano. La società può essere tassata con un’aliquota fissa più bassa della tua aliquota marginale IRPF, ma quel denaro resta dentro la società; per spenderlo devi distribuire dividendi e pagare di nuovo le imposte. Se il tuo obiettivo è reinvestire e far crescere un portafoglio, vince la società. Se il tuo obiettivo è incassare rendite per viverci, quasi sempre perde.

Gli errori che vediamo più spesso

• Inserire l’abitazione principale nella società. Si perdono i vantaggi fiscali dell’abitazione principale e, se la usi tu, devi pagare alla tua stessa società un affitto a prezzo di mercato. È l’errore più costoso e il più frequente.
• Creare una società per un solo immobile. I costi fissi di contabilità, bilanci annuali e consulenza si mangiano il vantaggio fiscale quando c’è un solo appartamento in affitto.
• Pensare che la società faccia risparmiare imposte sull’acquisto. Non le fa risparmiare: l’ITP (imposta di trasmissione patrimoniale) sugli immobili di seconda mano e l’IVA più AJD (imposta sugli atti giuridici documentati) sulle nuove costruzioni si pagano comunque.
• Credere che vendere la società invece dell’immobile eviti le imposte. Esiste una norma antiabuso pensata proprio per questo caso, quando l’attivo principale della società è costituito da immobili.
• Costituire la società prima di decidere la strategia. L’ordine corretto è scegliere l’immobile e il piano, e poi la struttura. Mai il contrario.

Nulla di tutto questo sostituisce un consulente fiscale, tanto meno se sei non residente: la struttura corretta dipende dal tuo paese di residenza, dalla convenzione contro la doppia imposizione applicabile e dalla tua situazione patrimoniale. Quello che possiamo dirti con i dati è quale immobile abbia senso acquistare. Nel nostro rapporto di mercato sulla Costa del Sol pubblichiamo ogni mese le mediane di prezzo e di euro al metro quadrato per comune, che sono la base su cui si calcola qualsiasi rendimento.

Conclusione

I dati di giugno lasciano un messaggio ragionevole: in Spagna c’è voglia di fare impresa e di investire, ma con meno capitale per progetto e più chiusure rispetto all’anno scorso. Tradotto nella pratica immobiliare, è un buon momento per strutturare bene e un cattivo momento per improvvisare. La società non è un trucco fiscale, è uno strumento che conviene con volumi e un’attività reale. Se stai valutando di investire a Marbella, Estepona o Málaga, in EVS PROPERTY GROUP possiamo aiutarti con la parte che ci compete: trovare l’immobile giusto e verificarne i numeri prima che tu decida la struttura.

Domande frequenti

Si pagano meno imposte acquistando una casa con una società?

Non al momento dell’acquisto. L’ITP sugli immobili di seconda mano e l’IVA più AJD sulle nuove costruzioni sono gli stessi per una persona fisica e per una società. La differenza emerge dopo, nel modo in cui vengono tassati i redditi da locazione e nelle spese che si possono dedurre.

Uno straniero non residente può costituire una SL in Spagna per acquistare?

Sì. Un non residente può essere socio e amministratore di una società spagnola. Avrà bisogno del NIE (numero di identificazione per stranieri), del certificato di denominazione del Registro Mercantil, di un conto bancario, della escritura (atto pubblico) davanti a un notaio e dell’iscrizione nel Registro. Essere non residente non lo impedisce, ma conviene verificare prima come interagisce con la fiscalità del proprio paese.

A partire da quanti immobili conviene una società?

Non esiste un numero stabilito per legge, è un calcolo. La regola pratica è che i costi fissi annuali della società — contabilità, bilanci annuali, consulenza — devono restare nettamente al di sotto del risparmio fiscale che genera. Con un solo immobile raramente accade; con un portafoglio in affitto e reinvestimento dell’utile, di solito sì.

Posso vivere in una casa di proprietà della mia società?

Puoi, ma non gratuitamente. L’operazione tra socio e società deve essere valutata a prezzo di mercato, quindi dovresti pagare un affitto alla tua stessa società e questa dovrebbe essere tassata su quel ricavo. È una delle ragioni per cui l’abitazione principale non dovrebbe quasi mai essere intestata a una società.

La creazione di imprese a giugno dice qualcosa sul mercato immobiliare?

Solo in modo indiretto. La statistica non è suddivisa per settori, quindi non permette di misurare l’investimento immobiliare. Come indicatore di fiducia è invece utile: più nuovi progetti con meno capitale impegnato e più scioglimenti indicano un investitore attivo ma prudente, lo stesso che vediamo sulla Costa del Sol.