Покупка жилья через компанию подходит гораздо меньшему числу людей, чем принято думать: она оправданна, когда у вас несколько объектов, доход от аренды и реальная деятельность, и почти никогда — когда речь идёт о доме, в котором вы собираетесь жить. Мы напоминаем об этом сейчас, потому что данные за июнь 2026 года снова сделали этот вопрос популярным: в Испании было создано 11 153 компании — лучший июнь за 19 лет, — но с капиталом на 22,2 % меньше, чем годом ранее.
Что именно говорят данные за июнь 2026 года
Заголовок обнадёживает: создание компаний вернулось в положительную зону после двух месяцев подряд годового снижения, рост составил 1,7 %. Но под заголовком скрываются три цифры, заметно охлаждающие оптимизм.
| Показатель (июнь 2026) | Данные | Годовое изменение |
|---|---|---|
| Созданные компании | 11 153 | +1,7 % |
| Общий подписной капитал | 344 млн € | −22,2 % |
| Средний капитал на компанию | 30 847 € | −23,5 % |
| Ликвидированные компании | 1 814 | +14,6 % |
Честный вывод таков: компаний создаётся больше, но они мельче и с меньшим финансовым запасом прочности, а закрывается их при этом на 14,6 % больше. На каждую ликвидированную компанию приходится примерно шесть новых — пропорция по-прежнему здоровая, но по сравнению с прошлым годом она сократилась. Это рынок, где много инициативы и мало капитала на проект: время для осторожности, а не для эйфории.
Стоит также сказать о том, чего эти данные не показывают. Статистика не разбивается по автономным сообществам и отраслям, поэтому по ней нельзя утверждать, сколько из этих компаний андалусийские и сколько создано для инвестиций в недвижимость. Тот, кто приводит вам такую цифру на основании этих данных, попросту выдумывает её. Зато как термометр общего инвестиционного климата эти данные пригодны.
Когда имеет смысл покупать жильё через компанию?
Средний капитал в 30 847 € хорошо описывает большинство создаваемых сегодня компаний: небольшие, с одним-двумя участниками, часто учреждённые под конкретный проект. Именно так рассуждают многие иностранные покупатели, приезжающие на Коста-дель-Соль: открыть SL (sociedad limitada — общество с ограниченной ответственностью), чтобы купить недвижимость. Ответ почти целиком зависит от одного вопроса: это инвестиция с реальной деятельностью или ваш дом?
| Аспект | Покупка как физическое лицо | Покупка через компанию |
|---|---|---|
| Налог при покупке (ITP — налог на переход прав собственности при покупке вторичного жилья, или IVA — НДС) | Одинаково | Одинаково |
| Налогообложение дохода от аренды | IRPF (подоходный налог с физических лиц), прогрессивная ставка | Налог на прибыль (Impuesto de Sociedades), фиксированная ставка |
| Вычитаемые расходы | Ограничены | Шире |
| Вычет при аренде постоянного жилья | Да, в IRPF | Не применяется |
| Освобождение от налога при продаже постоянного жилья | Возможно | Нет |
| Личное использование объекта | Свободное | Необходимо платить по рыночной цене |
| Ежегодные фиксированные расходы | Минимальные | Бухгалтерия, годовая отчётность, gestoría (бухгалтерско-юридическое агентство) |
| Вывод денег для личных нужд | Напрямую | Двойное налогообложение через дивиденды |
Именно последняя строка чаще всего рушит план. Компания может платить налог по фиксированной ставке, более низкой, чем ваша предельная ставка IRPF, но эти деньги остаются внутри компании: чтобы их потратить, нужно выплатить дивиденды и заплатить налог ещё раз. Если ваша цель — реинвестировать и наращивать портфель, выигрывает компания. Если цель — получать доход, чтобы жить на него, она почти всегда проигрывает.
Ошибки, которые мы видим чаще всего
- Внести постоянное жильё в компанию. Вы теряете налоговые преимущества постоянного жилья, а если пользуетесь им сами, то должны платить собственной компании арендную плату по рыночной цене. Это самая дорогая и самая частая ошибка.
- Создать компанию ради одного объекта. Фиксированные расходы на бухгалтерию, годовую отчётность и консультации съедают налоговое преимущество, когда в аренду сдаётся всего одна квартира.
- Полагать, что компания экономит налоги при покупке. Она их не экономит: ITP на вторичное жильё, а также IVA плюс AJD (налог на оформление юридических актов) в новостройках оплачиваются так же.
- Думать, что продажа компании вместо объекта позволяет избежать налогов. Существует антиабузивное правило, предназначенное именно для таких случаев, когда основной актив компании — недвижимость.
- Создать компанию до выбора стратегии. Правильный порядок — сначала выбрать актив и план, затем структуру. Никогда наоборот.
Ничто из этого не заменяет налогового консультанта, тем более если вы нерезидент: правильная структура зависит от вашей страны резидентства, применимого соглашения об избежании двойного налогообложения и вашего имущественного положения. Зато мы можем на основе данных подсказать, какой актив имеет смысл покупать. В нашем обзоре рынка Коста-дель-Соль мы ежемесячно публикуем медианные цены и медианную стоимость евро за квадратный метр по муниципалитетам — именно на этом строится любой расчёт доходности.
Вывод
Данные за июнь оставляют разумный посыл: в Испании есть желание предпринимать и инвестировать, но с меньшим капиталом на проект и с большим числом закрытий, чем в прошлом году. В переводе на язык недвижимости это хорошее время, чтобы грамотно выстроить структуру, и плохое — чтобы импровизировать. Компания — не налоговая уловка, а инструмент, который оправдывает себя при объёме и реальной деятельности. Если вы рассматриваете инвестиции в Марбелье, Эстепоне или Малаге, EVS PROPERTY GROUP поможет вам с тем, что входит в нашу зону ответственности: найти подходящий актив и проверить его расчёты до того, как вы решите, какую структуру выбрать.
Часто задаваемые вопросы
Платится ли меньше налогов при покупке жилья через компанию?
Не при покупке. ITP на вторичное жильё и IVA плюс AJD в новостройках одинаковы и для физического лица, и для компании. Разница появляется позже — в том, как облагается доход от аренды и какие расходы можно вычесть.
Может ли иностранец-нерезидент создать в Испании SL для покупки?
Да. Нерезидент может быть участником и администратором испанской компании. Ему понадобятся NIE (идентификационный номер иностранца), сертификат о наименовании от Registro Mercantil (торгового реестра), банковский счёт, escritura (нотариальный акт) у нотариуса и регистрация в реестре. Статус нерезидента этому не мешает, но заранее стоит проверить, как это сочетается с налогообложением в вашей стране.
Начиная с какого количества объектов компания оправданна?
Юридически установленного числа нет, это вопрос расчёта. Практическое правило: ежегодные фиксированные расходы компании — бухгалтерия, годовая отчётность, консультации — должны быть заметно ниже налоговой экономии, которую она даёт. С одним объектом это случается редко; с арендным портфелем и реинвестированием прибыли — как правило, да.
Могу ли я жить в доме, принадлежащем моей компании?
Можете, но не бесплатно. Сделка между участником и компанией должна оцениваться по рыночной цене, поэтому вам пришлось бы платить арендную плату собственной компании, а ей — платить налог с этого дохода. Это одна из причин, почему постоянное жильё почти никогда не стоит держать в компании.
Говорит ли создание компаний в июне что-то о рынке недвижимости?
Только косвенно. Статистика не разбивается по отраслям, поэтому по ней нельзя измерить инвестиции в недвижимость. Как индикатор доверия она полезна: больше новых проектов при меньшем вложенном капитале и больше ликвидаций указывает на активного, но осторожного инвестора — то же самое мы наблюдаем на Коста-дель-Соль.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
