Acheter un logement à Marbella en 2026 coûte, en plus du prix, entre 7,5 % et 9 % pour un bien de seconde main et environ 12-13 % pour un bien neuf. L’essentiel correspond à l’impôt : 7 % d’ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, droits de mutation) en revente, ou 10 % d’IVA (la TVA espagnole) plus 1,2 % d’AJD (actos jurídicos documentados, droit de timbre sur les actes juridiques) pour le neuf. Le notaire, le registre, la gestoría et l’avocat complètent le calcul.
Quels impôts paie-t-on en achetant une maison à Marbella ?
Marbella se trouve en Andalousie : les impôts liés à l’achat sont donc les impôts andalous. Ils sont identiques pour un acheteur espagnol et pour un étranger, qu’il réside ou non en Espagne.
| Frais | Seconde main | Neuf | Qui paie |
|---|---|---|---|
| Impôt sur l’achat | ITP 7 % | IVA 10 % | Acheteur |
| Actos jurídicos documentados | Non applicable | 1,2 % | Acheteur |
| Notaire pour la compraventa (acte de vente) | Tarif officiel, environ 700-1 500 € | Tarif officiel, environ 700-1 500 € | Acheteur, sauf accord contraire |
| Registro de la Propiedad (registre foncier) | Tarif officiel, environ 400-900 € | Tarif officiel, environ 400-900 € | Acheteur |
| Gestoría (cabinet de démarches administratives) | Facultative, environ 200-400 € | Facultative, environ 200-400 € | Acheteur |
| Avocat | Honoraires libres, souvent autour de 1 % plus IVA | Honoraires libres, souvent autour de 1 % plus IVA | Acheteur |
| Plusvalía municipal (impôt municipal sur la plus-value du terrain) | Selon la mairie | Selon la mairie | Vendeur |
L’ITP de 7 % est le taux général de l’Andalousie depuis la réforme de 2021 (Ley 5/2021). Il se calcule sur la plus élevée de deux valeurs : le prix de l’escritura (acte notarié) ou la valeur de référence du Catastro. Les taux réduits pour résidence principale ne s’appliquent que jusqu’à 150 000 €, ce qui est rare à Marbella.
Combien coûte au total un achat à Marbella ? Trois exemples
Nous prenons un appartement à 500 000 € et la médiane des annonces de Marbella de notre rapport de marché de novembre 2026, soit 950 000 €. Les frais de notaire, de registre et de gestoría sont des estimations situées dans la fourchette haute ; l’impôt, lui, est exact. L’avocat, si vous en engagez un, est à part.
| Poste | 500 000 € seconde main | 950 000 € seconde main | 950 000 € neuf |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35 000 € | 66 500 € | Sans objet |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Sans objet | Sans objet | 106 400 € |
| Notaire, registre et gestoría | ≈ 2 500 € | ≈ 3 000 € | ≈ 3 000 € |
| Total approximatif hors avocat | ≈ 37 500 € (7,5 %) | ≈ 69 500 € (7,3 %) | ≈ 109 400 € (11,5 %) |
Quels frais supplémentaires pour un acheteur non résident ?
- NIE (número de identidad de extranjero, numéro d’identification des étrangers) : la taxe officielle est modique, mais si vous déléguez la démarche, vous paierez procuration notariée, apostille, traduction et honoraires.
- Avocat : il n’est pas obligatoire, mais il est habituel d’en engager un indépendant pour vérifier les charges, les licences et les dettes du logement.
- Retenue de 3 % : si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur retient 3 % du prix et le verse à Hacienda (le fisc espagnol) avec le modèle 211. Cette somme est déduite du paiement au vendeur, ce n’est pas un coût supplémentaire.
- Change : si vous payez depuis une devise autre que l’euro, l’écart de taux de change peut coûter plus cher que le notaire.
- Chaque année : IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, taxe foncière), taxe d’enlèvement des ordures, comunidad (charges de la comunidad de propietarios, la copropriété) et déclaration des non-résidents (modèle 210), même si vous ne louez pas le logement.
Quand paie-t-on les impôts liés à l’achat ?
L’ITP ou l’AJD se règlent en Andalousie avec le modèle 600 dans les deux mois suivant la signature ; l’IVA du neuf se verse au promoteur avec le prix. Sans justificatif de paiement de l’impôt, le Registro n’inscrit pas le logement à votre nom.
Sources officielles
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es) : ITP et AJD, modèle 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es) : non-résidents, modèles 210 et 211.
- Tarif notarial : Real Decreto 1426/1989.
Comment EVS aide les acheteurs non résidents à Marbella
Chez EVS PROPERTY GROUP, nous coordonnons l’ensemble de l’achat pour ceux qui vivent à l’étranger : NIE, ouverture de compte bancaire, prêt immobilier pour non-résidents, procuration notariée pour signer sans se déplacer, avocat indépendant et changement de contrats de fournitures. Avant la réservation, nous vous remettons le calcul des frais de chaque logement qui vous intéresse, avec un devis de notaire et de registre.
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils plus d’impôts en achetant à Marbella ?
Non. L’ITP, l’IVA et l’AJD sont identiques pour tous. Ce qui change pour un non-résident, c’est la fiscalité annuelle avec le modèle 210.
Combien d’impôts paie-t-on pour une maison à 1 million d’euros à Marbella ?
En seconde main, 70 000 € d’ITP à 7 % ; dans le neuf, 112 000 € au titre des 10 % d’IVA et des 1,2 % d’AJD. À cela s’ajoutent le notaire, le registre et, si vous en engagez un, l’avocat.
Qui paie la plusvalía municipal à Marbella ?
Le vendeur, sauf si le contrat prévoit autre chose.
Peut-on financer les frais d’achat avec le prêt immobilier ?
Rarement. Pour un non-résident, les banques financent généralement autour de 60-70 % de la valeur, et les impôts et les frais se paient sur fonds propres.
