Comprar sobre plano o una vivienda recién terminada en la Costa del Sol tiene reglas propias: impuestos distintos a la segunda mano, calendarios de pagos, garantías legales que conviene exigir por escrito. Esta guía resume lo esencial para comprar obra nueva con cabeza.
1. Por qué obra nueva
Eficiencia energética real (calificaciones A/B frente a E/F del parque antiguo), garantías legales de hasta 10 años, posibilidad de elegir acabados si compras sobre plano y cero reformas sorpresa. A cambio: plazos de entrega, precios por m² más altos que la segunda mano de la misma zona y menos margen de negociación. La clave está en comparar promociones — no quedarse con la primera caseta de ventas que se visita.
2. Impuestos: obra nueva tributa distinto
En Andalucía (2026):
- Obra nueva: IVA del 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1,5%. Sobre 400.000 € son 40.000 € de IVA + 6.000 € de AJD.
- Segunda mano (comparativa): ITP del 7% — 28.000 € sobre el mismo precio.
Sí: la obra nueva paga más impuestos que la segunda mano en Andalucía. Tenlo en cuenta al comparar precios finales, no solo el precio de lista.
3. El coste real: presupuesta un 13%
Además de IVA y AJD: notaría y registro (orientativamente 1.500–3.000 € según precio), gestoría si hay hipoteca, y abogado independiente si quieres revisión contractual a fondo (habitual ~1% + IVA; opcional para residentes, muy recomendable sobre plano). Regla rápida en obra nueva: precio + ~13% es tu número real (en segunda mano, ~10%).
4. Sobre plano: el aval bancario no es negociable
Comprando sobre plano pagarás por calendario: reserva (3.000–10.000 €), 10–30% durante la construcción y el resto en la escritura. La ley obliga al promotor a garantizar cada euro entregado a cuenta con aval bancario o seguro de cantidades. Exige el documento de la garantía con cada pago — no un «está en trámite». Si un promotor no lo entrega, es motivo para levantarse de la mesa. Comprueba también que la licencia de obras esté concedida antes de firmar el contrato privado.
5. Hipoteca sobre obra nueva
Residentes: financiación habitual de hasta el 80% del menor entre precio y tasación. Sobre plano, la hipoteca se firma a la entrega (los pagos intermedios salen de ahorro) — o se subroga la del promotor si las condiciones convienen (compara siempre con tu banco: la subrogación no es obligatoria). Desde 2019 el banco asume el AJD del préstamo y la mayoría de gastos hipotecarios; a tu cargo, la tasación.
6. Valor de referencia: el suelo fiscal
Desde 2022, Hacienda usa el valor de referencia catastral como base mínima imponible. Si escrituras por debajo de él, los impuestos se calculan igualmente sobre el valor de referencia. En obra nueva rara vez es problema (el precio suele superarlo), pero compruébalo en la sede del Catastro antes de firmar, sobre todo en promociones con descuentos finales.
7. El proceso, paso a paso
- Reserva — retira la unidad del mercado; lee qué pasa con ella si no hay acuerdo posterior.
- Contrato privado de compraventa — el documento importante: calendario de pagos, memoria de calidades, plazo de entrega con penalizaciones, garantías de cantidades.
- Escritura ante notario — a la entrega (obra terminada: 4–8 semanas desde la reserva; sobre plano: al finalizar la obra).
8. La entrega: no firmes sin repasar
Antes de escriturar comprueba: licencia de primera ocupación (sin ella no hay suministros contratables a tu nombre), visita de repasos con lista escrita de defectos (acabados, carpinterías, instalaciones) y plazos de subsanación firmados. La prisa del promotor por escriturar en diciembre no es tu problema.
9. Garantías legales tras la compra
- 1 año — defectos de acabados;
- 3 años — defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones);
- 10 años — defectos estructurales, cubiertos por el seguro decenal obligatorio.
Reclama siempre por escrito (burofax o email con acuse) y dentro de plazo — las garantías corren desde el acta de recepción de la obra, no desde tu escritura.
10. Lo que viene después: gastos anuales
IBI (en la costa, orientativamente 400–1.500 €/año según municipio y vivienda), cuota de comunidad (las promociones con piscina, gym y seguridad se van fácilmente a 150–400 €/mes), tasa de basura y seguro de hogar. Pide siempre la cuota de comunidad estimada por escrito antes de reservar — es el gasto que más sorprende.
11. Errores típicos (checklist rápido)
- Comparar precios de lista sin sumar el ~13% de gastos e impuestos.
- Pagar cantidades a cuenta sin aval o seguro que las garantice.
- Firmar el contrato privado sin revisar memoria de calidades y penalizaciones por retraso.
- No comprobar el valor de referencia catastral antes de escriturar.
- Escriturar sin licencia de primera ocupación «que ya llega».
- Quedarse con la única promoción visitada, sin comparar la zona.
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