Å kjøpe fra tegning eller en nyferdig bolig på Costa del Sol følger egne regler: andre skatter enn ved bruktkjøp, betalingsplaner og lovfestede garantier som du bør kreve skriftlig. Denne guiden oppsummerer det viktigste for å kjøpe nybygg med hodet på skulderen.
1. Hvorfor nybygg
Reell energieffektivitet (karakter A/B mot E/F i eldre boligmasse), lovfestede garantier på opptil 10 år, mulighet til å velge ferdigstillelse og materialer hvis du kjøper fra tegning, og ingen overraskende oppussingsregninger. På den andre siden: leveringsfrister, høyere pris per m² enn bruktboliger i samme område og mindre forhandlingsrom. Nøkkelen er å sammenligne prosjekter – ikke nøye seg med det første salgskontoret du besøker.
2. Skatter: nybygg beskattes annerledes
I Andalucía (2026):
- Nybygg: IVA (spansk merverdiavgift) på 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, stempelavgift på rettslige dokumenter) på 1,5 %. Av 400 000 € blir det 40 000 € i IVA + 6 000 € i AJD.
- Bruktbolig (til sammenligning): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdragelsesavgift ved bruktkjøp) på 7 % – 28 000 € på samme pris.
Ja: nybygg gir høyere skatt enn bruktbolig i Andalucía. Ta det med i betraktningen når du sammenligner sluttpriser, ikke bare listeprisen.
3. Den reelle kostnaden: budsjetter med 13 %
I tillegg til IVA og AJD kommer notar og registrering (veiledende 1 500–3 000 € avhengig av pris), gestoría (administrativ rådgiver) hvis du tar boliglån, og uavhengig advokat hvis du ønsker en grundig kontraktsgjennomgang (vanlig ca. 1 % + IVA; valgfritt for bosatte, sterkt anbefalt ved kjøp fra tegning). Hurtigregel for nybygg: pris + ca. 13 % er ditt reelle tall (ved bruktkjøp ca. 10 %).
4. Fra tegning: bankgarantien er ikke til forhandling
Når du kjøper fra tegning, betaler du etter en betalingsplan: reservasjon (3 000–10 000 €), 10–30 % under byggingen og resten ved escritura (skjøtet som signeres hos notaren). Loven pålegger utbyggeren å sikre hver euro som innbetales på forhånd med bankgaranti eller forsikring for innbetalte beløp. Krev garantidokumentet ved hver innbetaling – ikke et «det er under behandling». Hvis en utbygger ikke leverer det, er det grunn nok til å gå fra bordet. Kontroller også at byggetillatelsen er innvilget før du signerer den private kontrakten.
5. Boliglån på nybygg
Bosatte: vanlig finansiering på opptil 80 % av den laveste av pris og takst. Ved kjøp fra tegning signeres boliglånet ved overtakelsen (mellomliggende innbetalinger dekkes av egen sparing) – eller du kan overta utbyggerens lån (subrogasjon) hvis vilkårene er gode (sammenlign alltid med din egen bank: subrogasjon er ikke obligatorisk). Siden 2019 betaler banken AJD på lånet og de fleste av etableringskostnadene; takseringen betaler du selv.
6. Referanseverdi: skattemessig gulv
Siden 2022 bruker skattemyndighetene (Hacienda) valor de referencia catastral (matrikkelens referanseverdi) som minste skattegrunnlag. Hvis du skjøter til en lavere verdi, beregnes skattene likevel på referanseverdien. Ved nybygg er det sjelden et problem (prisen overstiger den som regel), men sjekk det på nettstedet til Catastro (matrikkelen) før du signerer, særlig i prosjekter med sluttrabatter.
7. Prosessen, steg for steg
- Reservasjon – tar enheten av markedet; les hva som skjer med den hvis det ikke blir noen avtale senere.
- Privat kjøpekontrakt – det viktige dokumentet: betalingsplan, materialbeskrivelse (memoria de calidades), leveringsfrist med dagmulkt og garantier for innbetalte beløp.
- Escritura hos notar – ved overtakelsen (ferdig bygg: 4–8 uker fra reservasjonen; fra tegning: når bygget er ferdigstilt).
8. Overtakelsen: ikke signer uten gjennomgang
Før du signerer escritura, kontroller: licencia de primera ocupación (førstegangs brukstillatelse – uten den kan du ikke tegne strøm- og vannabonnement i eget navn), en befaring for utbedringer med skriftlig liste over mangler (overflater, snekkerarbeid, installasjoner) og signerte frister for utbedring. At utbyggeren har det travelt med å signere i desember, er ikke ditt problem.
9. Lovfestede garantier etter kjøpet
- 1 år – mangler i overflater og finish;
- 3 år – mangler som påvirker boligens beboelighet (fuktskader, isolasjon, installasjoner);
- 10 år – konstruksjonsmangler, dekket av den obligatoriske tiårsforsikringen.
Reklamer alltid skriftlig (burofax eller e-post med leveringsbekreftelse) og innen fristen – garantiene løper fra mottaksprotokollen for bygget (acta de recepción), ikke fra datoen for din escritura.
10. Det som kommer etterpå: årlige utgifter
IBI (den kommunale eiendomsskatten; på kysten veiledende 400–1 500 € per år avhengig av kommune og bolig), felleskostnader til comunidad de propietarios (huseierforeningen; prosjekter med basseng, treningsrom og vakthold ligger lett på 150–400 € per måned), renovasjonsavgift og husforsikring. Be alltid om den estimerte felleskostnaden skriftlig før du reserverer – det er utgiften som overrasker mest.
11. Typiske feil (rask sjekkliste)
- Sammenligne listepriser uten å legge til ca. 13 % i kostnader og skatter.
- Betale forskuddsbeløp uten bankgaranti eller forsikring som sikrer dem.
- Signere den private kontrakten uten å gjennomgå materialbeskrivelsen og dagmulkten ved forsinkelser.
- Ikke sjekke matrikkelens referanseverdi før escritura.
- Signere escritura uten licencia de primera ocupación fordi den «kommer snart».
- Nøye seg med det eneste prosjektet man har besøkt, uten å sammenligne området.
Vil du se det på stedet?
Hos EVS PROPERTY GROUP jobber vi med så å si alle nybyggprosjekter på Costa del Sol – uten eksklusivavtaler som påvirker rådene vi gir. Vi setter sammen et utvalg etter budsjett og område, og besøker det sammen med deg på én formiddag.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (samtale eller WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
