Acquistare sulla carta o un’abitazione appena ultimata sulla Costa del Sol segue regole proprie: imposte diverse rispetto all’usato, calendari di pagamento, garanzie legali da pretendere per iscritto. Questa guida riassume l’essenziale per acquistare una nuova costruzione con criterio.
1. Perché una nuova costruzione
Efficienza energetica reale (classi A/B contro le E/F del patrimonio più datato), garanzie legali fino a 10 anni, possibilità di scegliere le finiture se si acquista sulla carta e nessuna sorpresa in termini di ristrutturazioni. In cambio: tempi di consegna, prezzi al m² più alti rispetto all’usato della stessa zona e minore margine di trattativa. La chiave sta nel confrontare più promozioni — senza fermarsi al primo ufficio vendite visitato.
2. Imposte: la nuova costruzione è tassata in modo diverso
In Andalusia (2026):
- Nuova costruzione: IVA (imposta sul valore aggiunto) del 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo sugli atti giuridici documentati) dell’1,5%. Su 400.000 € sono 40.000 € di IVA + 6.000 € di AJD.
- Usato (per confronto): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, imposta sui trasferimenti patrimoniali) del 7% — 28.000 € sullo stesso prezzo.
Sì: in Andalusia la nuova costruzione paga più imposte dell’usato. Tienilo presente quando confronti i prezzi finali, non solo il prezzo di listino.
3. Il costo reale: preventiva il 13%
Oltre a IVA e AJD: notaio e registro (indicativamente 1.500–3.000 € a seconda del prezzo), gestoría (studio di pratiche amministrative) se c’è un mutuo, e avvocato indipendente se desideri una revisione approfondita del contratto (di norma ~1% + IVA; facoltativo per i residenti, molto consigliato sulla carta). Regola rapida per la nuova costruzione: prezzo + ~13% è la tua cifra reale (per l’usato, ~10%).
4. Sulla carta: la fideiussione bancaria non è negoziabile
Acquistando sulla carta pagherai secondo un calendario: caparra di prenotazione (3.000–10.000 €), 10–30% durante la costruzione e il resto alla escritura (atto pubblico notarile di compravendita). La legge obbliga il costruttore a garantire ogni euro versato in acconto con una fideiussione bancaria o un’assicurazione sulle somme versate. Esigi il documento di garanzia a ogni pagamento — non un «è in corso». Se un costruttore non lo consegna, è un motivo per alzarsi dal tavolo. Verifica inoltre che la licenza edilizia sia stata concessa prima di firmare il contratto privato.
5. Mutuo sulla nuova costruzione
Residenti: finanziamento abituale fino all’80% del minore tra prezzo e perizia. Sulla carta, il mutuo si firma alla consegna (i pagamenti intermedi provengono dai risparmi) — oppure si subentra nel mutuo del costruttore se le condizioni sono convenienti (confronta sempre con la tua banca: la subrogazione non è obbligatoria). Dal 2019 la banca si fa carico dell’AJD del prestito e della maggior parte delle spese ipotecarie; a tuo carico, la perizia.
6. Valore di riferimento: la soglia fiscale
Dal 2022, l’Agenzia delle Entrate spagnola (Hacienda) utilizza il valore di riferimento catastale come base imponibile minima. Se rogiti a un valore inferiore, le imposte vengono comunque calcolate sul valore di riferimento. Nella nuova costruzione raramente è un problema (il prezzo di solito lo supera), ma verificalo sul sito del Catastro prima di firmare, soprattutto nelle promozioni con sconti finali.
7. Il processo, passo dopo passo
- Prenotazione — ritira l’unità dal mercato; leggi che cosa succede se poi non si raggiunge un accordo.
- Contratto privato di compravendita — il documento importante: calendario dei pagamenti, capitolato delle finiture, termine di consegna con penali, garanzie sulle somme versate.
- Escritura davanti al notaio — alla consegna (opera ultimata: 4–8 settimane dalla prenotazione; sulla carta: a fine lavori).
8. La consegna: non firmare senza un controllo
Prima del rogito verifica: licencia de primera ocupación (licenza di prima occupazione, senza la quale non è possibile attivare le utenze a tuo nome), una visita di repasos (verifica finale e rifiniture) con elenco scritto dei difetti (finiture, infissi, impianti) e termini di ripristino sottoscritti. La fretta del costruttore di rogitare a dicembre non è un tuo problema.
9. Garanzie legali dopo l’acquisto
- 1 anno — difetti di finitura;
- 3 anni — difetti di abitabilità (umidità, isolamento, impianti);
- 10 anni — difetti strutturali, coperti dall’assicurazione decennale obbligatoria.
Reclama sempre per iscritto (burofax o e-mail con ricevuta) ed entro i termini — le garanzie decorrono dal verbale di consegna dell’opera, non dalla tua escritura.
10. Ciò che viene dopo: le spese annuali
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, imposta comunale sugli immobili; sulla costa, indicativamente 400–1.500 €/anno a seconda del comune e dell’abitazione), quota della comunidad de propietarios (condominio; le promozioni con piscina, palestra e sicurezza arrivano facilmente a 150–400 €/mese), tassa sui rifiuti e assicurazione casa. Chiedi sempre per iscritto la quota condominiale stimata prima di prenotare — è la spesa che sorprende di più.
11. Errori tipici (checklist rapida)
- Confrontare i prezzi di listino senza sommare il ~13% di spese e imposte.
- Versare acconti senza fideiussione o assicurazione che li garantisca.
- Firmare il contratto privato senza rivedere il capitolato delle finiture e le penali per ritardo.
- Non verificare il valore di riferimento catastale prima del rogito.
- Rogitare senza licenza di prima occupazione «che sta per arrivare».
- Fermarsi all’unica promozione visitata, senza confrontare la zona.
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