Asunnon ostamisella rakennuspiirustusten perusteella eli ns. sobre plano -kaupassa (ostetaan ennen rakentamisen valmistumista) tai juuri valmistuneen asunnon ostamisella Costa del Solilla on omat sääntönsä: verotus poikkeaa käytettyjen asuntojen verotuksesta, maksuille on aikataulunsa ja lakisääteiset takuut kannattaa vaatia kirjallisina. Tämä opas tiivistää olennaisen, jotta uudisrakennuksen osto onnistuu harkitusti.
1. Miksi uudisrakennus
Todellinen energiatehokkuus (energialuokat A/B vanhan asuntokannan E/F-luokkien sijaan), lakisääteiset takuut jopa 10 vuodeksi, mahdollisuus valita pintamateriaalit ja kalusteet, jos ostat rakennuspiirustusten perusteella, sekä ei yllättäviä remontteja. Vastapainona ovat luovutusajat, korkeammat neliöhinnat kuin saman alueen käytetyillä asunnoilla ja vähäisempi neuvotteluvara. Avainasemassa on hankkeiden vertailu – älä tyydy ensimmäiseen myyntikoppiin, jossa vierailet.
2. Verot: uudisrakennuksen verotus on erilainen
Andalusiassa (2026):
- Uudisrakennus: IVA (Espanjan arvonlisävero) 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, asiakirjaleimavero) 1,5 %. 400 000 € hinnasta tämä on 40 000 € IVA + 6 000 € AJD.
- Käytetty asunto (vertailukohta): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, varainsiirtovero) 7 % – 28 000 € samasta hinnasta.
Kyllä: Andalusiassa uudisrakennuksesta maksetaan enemmän veroja kuin käytetystä asunnosta. Ota tämä huomioon vertaillessasi lopullisia hintoja, älä pelkkää listahintaa.
3. Todelliset kustannukset: varaudu 13 %:iin
IVA:n ja AJD:n lisäksi tulevat notaari- ja rekisterikulut (suuntaa antavasti 1 500–3 000 € hinnasta riippuen), gestoría (asiointipalvelu) lainan yhteydessä sekä riippumaton asianajaja, jos haluat perusteellisen sopimustarkastuksen (tavallisesti noin 1 % + IVA; asukkaille vapaaehtoinen, mutta rakennuspiirustusten perusteella tehtävässä kaupassa erittäin suositeltava). Nopea nyrkkisääntö uudisrakennuksille: hinta + noin 13 % on todellinen lukusi (käytetyillä asunnoilla noin 10 %).
4. Rakennuspiirustusten perusteella: pankkitakaus ei ole neuvoteltavissa
Ostaessasi sobre plano maksat aikataulun mukaan: varausmaksu (3 000–10 000 €), 10–30 % rakennusvaiheen aikana ja loput escritura-vaiheessa (escritura = notaarin vahvistama kauppakirja). Laki velvoittaa rakennuttajan takaamaan jokaisen ennakkona maksetun euron pankkitakauksella (aval bancario) tai ennakkomaksuvakuutuksella. Vaadi takausasiakirja jokaisen maksun yhteydessä – älä tyydy vastaukseen ”on käsittelyssä”. Jos rakennuttaja ei toimita sitä, se on syy nousta pöydästä. Tarkista myös, että rakennuslupa on myönnetty ennen yksityisen kauppasopimuksen allekirjoittamista.
5. Asuntolaina uudisrakennukselle
Espanjassa asuvat: tavanomainen rahoitus on enintään 80 % kauppahinnan ja arvion pienemmästä. Rakennuspiirustusten perusteella tehdyssä kaupassa asuntolaina allekirjoitetaan luovutuksen yhteydessä (välimaksut maksetaan säästöistä) – tai rakennuttajan laina otetaan hoitoon (subrogación), jos ehdot sopivat (vertaa aina oman pankkisi tarjoukseen: subrogación ei ole pakollinen). Vuodesta 2019 pankki maksaa lainan AJD:n ja suurimman osan lainan kuluista; sinun maksettavaksesi jää arvio (tasación).
6. Viitearvo: verotuksen alaraja
Vuodesta 2022 lähtien verohallinto (Hacienda) käyttää katastrin viitearvoa (valor de referencia catastral) veron vähimmäisperusteena. Jos kirjaat kauppakirjaan sitä alemman hinnan, verot lasketaan silti viitearvosta. Uudisrakennuksissa tämä on harvoin ongelma (hinta ylittää sen yleensä), mutta tarkista arvo Catastron verkkopalvelusta ennen allekirjoitusta, erityisesti hankkeissa, joissa on loppuvaiheen alennuksia.
7. Prosessi vaihe vaiheelta
- Varaus – poistaa kohteen markkinoilta; lue, mitä varaukselle käy, jos jatkosopimukseen ei päästä.
- Yksityinen kauppasopimus – tärkein asiakirja: maksuaikataulu, materiaali- ja varustekuvaus (memoria de calidades), luovutusaika viivästyssakkoineen sekä ennakkomaksujen takuut.
- Escritura notaarin edessä – luovutuksen yhteydessä (valmis kohde: 4–8 viikkoa varauksesta; rakennuspiirustusten perusteella: rakennuksen valmistuttua).
8. Luovutus: älä allekirjoita tarkastamatta
Tarkista ennen escrituraa: ensimmäinen asuinkäyttölupa (licencia de primera ocupación; ilman sitä et voi tehdä sähkö- ja vesisopimuksia omiin nimiisi), loppukatselmus (repasos) kirjallisine virhelistoineen (pintamateriaalit, ikkunat ja ovet, asennukset) sekä allekirjoitetut korjausajat. Rakennuttajan kiire tehdä escritura joulukuussa ei ole sinun ongelmasi.
9. Lakisääteiset takuut oston jälkeen
- 1 vuosi – pintaviimeistelyn virheet;
- 3 vuotta – asuttavuuden virheet (kosteus, eristys, asennukset);
- 10 vuotta – rakenteelliset virheet, jotka kattaa pakollinen kymmenvuotisvakuutus (seguro decenal).
Tee reklamaatio aina kirjallisesti (burofax tai vastaanottokuittauksella varustettu sähköposti) ja määräajan sisällä – takuuajat alkavat rakennuksen vastaanottopöytäkirjasta (acta de recepción), eivät sinun escrituraasi.
10. Mitä tulee jälkeenpäin: vuosittaiset kulut
IBI (kiinteistövero; rannikolla suuntaa antavasti 400–1 500 €/vuosi kunnasta ja asunnosta riippuen), yhtiövastike eli comunidad de propietarios -maksu (hankkeissa, joissa on uima-allas, kuntosali ja vartiointi, se nousee helposti 150–400 €/kk), jätemaksu ja kotivakuutus. Pyydä aina arvioitu yhtiövastike kirjallisena ennen varausta – se on kuluista se, joka yllättää eniten.
11. Tyypilliset virheet (pikatarkistuslista)
- Listahintojen vertailu ilman noin 13 %:n kulujen ja verojen lisäämistä.
- Ennakkomaksujen maksaminen ilman niitä takaavaa pankkitakausta tai vakuutusta.
- Yksityisen kauppasopimuksen allekirjoittaminen tarkistamatta materiaali- ja varustekuvausta sekä viivästyssakkoja.
- Katastrin viitearvon tarkistamatta jättäminen ennen escrituraa.
- Escritura ilman ensimmäistä asuinkäyttölupaa, joka ”on jo tulossa”.
- Ainoaan nähtyyn hankkeeseen tyytyminen alueita vertailematta.
Haluatko nähdä kohteet paikan päällä?
EVS PROPERTY GROUP työskentelee lähes kaikkien Costa del Solin uudisrakennushankkeiden kanssa – ilman yksinoikeuksia, jotka vaikuttaisivat neuvontaan. Laadimme sinulle valikoiman budjettisi ja alueesi mukaan ja tutustumme siihen yhdessä yhden aamun aikana.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (puhelu tai WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
