Att köpa på ritning eller en nyligen färdigställd bostad på Costa del Sol följer egna regler: andra skatter än vid andrahandsköp, betalningsplaner och lagliga garantier som man bör kräva skriftligt. Den här guiden sammanfattar det viktigaste för dig som vill köpa nyproduktion med omdöme.
1. Varför nyproduktion
Verklig energieffektivitet (energiklass A/B jämfört med E/F i det äldre bostadsbeståndet), lagstadgade garantier på upp till 10 år, möjlighet att välja material och ytskikt om du köper på ritning och inga överraskande renoveringar. Som motvikt får du leveranstider, högre pris per m² än andrahandsbostäder i samma område och mindre utrymme att förhandla. Nyckeln är att jämföra projekt – nöj dig inte med den första försäljningsbyrån du besöker.
2. Skatter: nyproduktion beskattas annorlunda
I Andalusien (2026):
- Nyproduktion: IVA (spansk moms) på 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, stämpelskatt på juridiska dokument) på 1,5 %. På 400 000 € blir det 40 000 € i IVA + 6 000 € i AJD.
- Andrahandsbostad (jämförelse): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, skatt på överlåtelse av fastigheter) på 7 % – 28 000 € på samma pris.
Ja: nyproduktion beskattas hårdare än andrahandsbostäder i Andalusien. Ta hänsyn till det när du jämför slutpriser, inte bara listpriset.
3. Den verkliga kostnaden: räkna med 13 %
Utöver IVA och AJD tillkommer notarie och registrering (ungefär 1 500–3 000 € beroende på pris), gestoría (ombud för administrativa ärenden) om du har bolån, samt en oberoende advokat om du vill ha en grundlig granskning av avtalet (vanligen ca 1 % + IVA; frivilligt för bosatta, starkt rekommenderat vid köp på ritning). Tumregel vid nyproduktion: pris + ca 13 % är ditt verkliga tal (vid andrahandsköp ca 10 %).
4. På ritning: bankgarantin är inte förhandlingsbar
När du köper på ritning betalar du enligt en betalningsplan: reservation (3 000–10 000 €), 10–30 % under byggtiden och resten vid escritura (köpebrev inför notarie). Lagen förpliktar byggherren att garantera varje euro som betalats i förskott med bankgaranti eller försäkring för inbetalda belopp. Kräv garantihandlingen vid varje betalning – inte ett «det är under behandling». Om en byggherre inte lämnar den är det skäl nog att avbryta förhandlingen. Kontrollera också att bygglovet är beviljat innan du skriver under det privata avtalet.
5. Bolån på nyproduktion
Bosatta: vanlig finansiering på upp till 80 % av det lägsta av pris och värdering. Vid köp på ritning undertecknas bolånet vid leverans (mellanbetalningarna kommer från sparade medel) – eller så övertar du byggherrens lån (subrogación) om villkoren är fördelaktiga (jämför alltid med din egen bank: övertagande är inte obligatoriskt). Sedan 2019 står banken för AJD på lånet och för merparten av bolånekostnaderna; värderingen står du själv för.
6. Referensvärde: den skattemässiga golvnivån
Sedan 2022 använder skatteverket (Hacienda) valor de referencia catastral (det katastrala referensvärdet) som lägsta beskattningsbara belopp. Om du skriver köpebrev till ett lägre värde beräknas skatterna ändå på referensvärdet. Vid nyproduktion är det sällan ett problem (priset brukar ligga över), men kontrollera det på fastighetsregistrets (Catastro) e-tjänst innan du skriver under, särskilt i projekt med slutrabatter.
7. Processen steg för steg
- Reservation – tar enheten från marknaden; läs vad som händer med den om ingen överenskommelse nås senare.
- Privat köpeavtal – det viktiga dokumentet: betalningsplan, materialbeskrivning, leveranstid med viten, garantier för inbetalda belopp.
- Escritura inför notarie – vid leverans (färdigbyggt: 4–8 veckor från reservationen; på ritning: när bygget är klart).
8. Leveransen: skriv inte under utan genomgång
Kontrollera innan du skriver köpebrev: licencia de primera ocupación (förstagångsbeviljat inflyttningstillstånd; utan det kan du inte teckna el, vatten och andra abonnemang i ditt namn), en besiktning (repasos) med skriftlig lista över fel (ytskikt, snickerier, installationer) och undertecknade tidsfrister för åtgärder. Byggherrens brådska att skriva köpebrev i december är inte ditt problem.
9. Lagliga garantier efter köpet
- 1 år – fel i ytskikt och färdigställande;
- 3 år – fel som påverkar boendet (fukt, isolering, installationer);
- 10 år – konstruktionsfel, som täcks av den obligatoriska tioåriga försäkringen.
Reklamera alltid skriftligt (burofax eller e-post med mottagningsbekräftelse) och inom tidsfristen – garantierna löper från byggnadens godkännandeprotokoll (acta de recepción), inte från ditt köpebrev.
10. Vad som kommer efter: årliga kostnader
IBI (fastighetsskatt; vid kusten ungefär 400–1 500 €/år beroende på kommun och bostad), avgift till comunidad de propietarios (bostadsrättsföreningen/ägarsamfälligheten; projekt med pool, gym och säkerhetstjänst kommer lätt upp i 150–400 €/månad), sopavgift och hemförsäkring. Be alltid om den beräknade comunidad-avgiften skriftligt innan du reserverar – det är den kostnad som överraskar mest.
11. Vanliga misstag (snabb checklista)
- Jämföra listpriser utan att lägga till de ca 13 % i kostnader och skatter.
- Betala förskott utan bankgaranti eller försäkring som säkrar beloppen.
- Skriva under det privata avtalet utan att granska materialbeskrivningen och viten vid försening.
- Inte kontrollera det katastrala referensvärdet innan köpebrevet skrivs.
- Skriva köpebrev utan licencia de primera ocupación för att den «snart kommer».
- Nöja sig med det enda projekt man besökt, utan att jämföra området.
Vill du se det på plats?
På EVS PROPERTY GROUP arbetar vi med i stort sett alla nyproduktionsprojekt på Costa del Sol – utan exklusivavtal som påverkar rådgivningen. Vi tar fram ett urval utifrån din budget och ditt område och besöker det tillsammans med dig på en förmiddag.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (samtal eller WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
