Der Kauf vom Plan oder einer frisch fertiggestellten Immobilie an der Costa del Sol folgt eigenen Regeln: andere Steuern als bei Bestandsimmobilien, Zahlungspläne und gesetzliche Garantien, die du dir schriftlich geben lassen solltest. Dieser Leitfaden fasst das Wesentliche zusammen, damit du beim Neubaukauf mit Verstand vorgehst.
1. Warum Neubau
Echte Energieeffizienz (Klassen A/B gegenüber E/F im Altbestand), gesetzliche Garantien von bis zu 10 Jahren, die Möglichkeit, beim Kauf vom Plan die Ausstattung zu wählen, und keine bösen Überraschungen durch Renovierungen. Dem stehen gegenüber: Lieferfristen, höhere Preise pro m² als bei Bestandsimmobilien in derselben Gegend und weniger Verhandlungsspielraum. Entscheidend ist, Bauprojekte zu vergleichen – und es nicht beim ersten Verkaufspavillon zu belassen, den man besucht.
2. Steuern: Neubau wird anders besteuert
In Andalusien (2026):
- Neubau: Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, eine Art Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte) von 1,5 %. Bei 400.000 € sind das 40.000 € IVA + 6.000 € AJD.
- Bestandsimmobilie (zum Vergleich): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer beim Kauf von Gebrauchtimmobilien) von 7 % – 28.000 € auf denselben Preis.
Ja: Der Neubau zahlt in Andalusien mehr Steuern als die Bestandsimmobilie. Berücksichtige das, wenn du Endpreise vergleichst – nicht nur den Listenpreis.
3. Die realen Kosten: Plane 13 % ein
Zusätzlich zu IVA und AJD: Notar und Registro (Grundbuch) (orientierend 1.500–3.000 €, je nach Preis), Gestoría (Verwaltungsagentur), falls eine Hypothek im Spiel ist, und ein unabhängiger Anwalt, wenn du den Vertrag gründlich prüfen lassen möchtest (üblich ca. 1 % + IVA; für Residenten optional, beim Kauf vom Plan sehr empfehlenswert). Faustregel beim Neubau: Preis + ca. 13 % ist deine reale Zahl (bei Bestandsimmobilien ca. 10 %).
4. Kauf vom Plan: Die Bankbürgschaft ist nicht verhandelbar
Beim Kauf vom Plan zahlst du nach einem Zahlungsplan: Reservierung (3.000–10.000 €), 10–30 % während der Bauzeit und den Rest bei der escritura (notarielle Kaufurkunde). Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, jeden einzelnen als Anzahlung geleisteten Euro durch eine Bankbürgschaft oder eine Anzahlungsversicherung abzusichern. Verlange bei jeder Zahlung das Garantiedokument – kein „ist in Bearbeitung“. Wenn ein Bauträger es nicht aushändigt, ist das ein Grund, die Verhandlung abzubrechen. Prüfe außerdem, dass die Baugenehmigung erteilt ist, bevor du den privaten Vertrag unterschreibst.
5. Hypothek auf einen Neubau
Residenten: übliche Finanzierung von bis zu 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación). Beim Kauf vom Plan wird die Hypothek bei der Übergabe unterzeichnet (die Zwischenzahlungen kommen aus Erspartem) – oder man übernimmt die Hypothek des Bauträgers (subrogación), wenn die Konditionen passen (vergleiche immer mit deiner Bank: Die Übernahme ist nicht verpflichtend). Seit 2019 trägt die Bank die AJD auf das Darlehen und die meisten Hypothekenkosten; die Schätzung (tasación) geht zu deinen Lasten.
6. Referenzwert: die steuerliche Untergrenze
Seit 2022 verwendet die Steuerbehörde (Hacienda) den Katasterreferenzwert (valor de referencia catastral) als Mindestbemessungsgrundlage. Wenn du zu einem niedrigeren Wert beurkundest, werden die Steuern trotzdem auf Basis des Referenzwerts berechnet. Beim Neubau ist das selten ein Problem (der Preis liegt meist darüber), aber prüfe ihn vor der Unterschrift im Online-Portal des Catastro (Katasteramt) – vor allem bei Projekten mit Abschlussrabatten.
7. Der Ablauf, Schritt für Schritt
- Reservierung – nimmt die Einheit vom Markt; lies, was damit geschieht, wenn es später zu keiner Einigung kommt.
- Privater Kaufvertrag – das wichtige Dokument: Zahlungsplan, Baubeschreibung (memoria de calidades), Lieferfrist mit Vertragsstrafen, Garantien für die Anzahlungen.
- Escritura vor dem Notar – bei der Übergabe (fertiggestellte Immobilie: 4–8 Wochen ab der Reservierung; Kauf vom Plan: nach Abschluss der Bauarbeiten).
8. Die Übergabe: Nicht unterschreiben, ohne gründlich zu prüfen
Prüfe vor der Beurkundung: die licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung; ohne sie lassen sich keine Versorgungsverträge auf deinen Namen abschließen), einen Besichtigungstermin zur Mängelabnahme mit schriftlicher Mängelliste (Ausführung, Tischlerarbeiten, Installationen) und unterzeichnete Fristen zur Behebung. Die Eile des Bauträgers, im Dezember zu beurkunden, ist nicht dein Problem.
9. Gesetzliche Garantien nach dem Kauf
- 1 Jahr – Mängel an der Ausführung und den Oberflächen;
- 3 Jahre – Mängel der Bewohnbarkeit (Feuchtigkeit, Dämmung, Installationen);
- 10 Jahre – Strukturmängel, abgedeckt durch die obligatorische zehnjährige Gebäudeversicherung (seguro decenal).
Reklamiere immer schriftlich (Burofax, ein per Post versandtes Einschreiben mit Inhaltsnachweis, oder E-Mail mit Empfangsbestätigung) und innerhalb der Frist – die Garantien laufen ab dem Abnahmeprotokoll der Bauarbeiten, nicht ab deiner escritura.
10. Was danach kommt: laufende jährliche Kosten
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die jährliche Grundsteuer; an der Küste orientierend 400–1.500 €/Jahr je nach Gemeinde und Immobilie), Gemeinschaftsgebühren der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) (bei Anlagen mit Pool, Fitnessstudio und Sicherheitsdienst sind es leicht 150–400 €/Monat), Müllgebühr und Hausratversicherung. Lass dir die geschätzte Gemeinschaftsgebühr immer schriftlich geben, bevor du reservierst – es ist die Ausgabe, die am meisten überrascht.
11. Typische Fehler (Kurz-Checkliste)
- Listenpreise vergleichen, ohne die ca. 13 % an Kosten und Steuern hinzuzurechnen.
- Anzahlungen leisten, ohne dass eine Bürgschaft oder Versicherung sie absichert.
- Den privaten Vertrag unterschreiben, ohne Baubeschreibung und Vertragsstrafen bei Verzug zu prüfen.
- Den Katasterreferenzwert vor der Beurkundung nicht prüfen.
- Beurkunden ohne licencia de primera ocupación, die „gleich kommt“.
- Bei dem einzigen besichtigten Projekt bleiben, ohne die Gegend zu vergleichen.
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