Een woning in de tekeningfase of een net opgeleverde woning kopen aan de Costa del Sol heeft zijn eigen regels: andere belastingen dan bij tweedehands, betalingsschema’s en wettelijke garanties die u schriftelijk moet eisen. Deze gids vat de essentie samen om nieuwbouw weloverwogen te kopen.
1. Waarom nieuwbouw
Echte energie-efficiëntie (labels A/B tegenover E/F in het oudere woningbestand), wettelijke garanties tot 10 jaar, de mogelijkheid om de afwerking te kiezen als u op plan koopt en geen verrassende verbouwingen. Daar staat tegenover: opleveringstermijnen, hogere prijzen per m² dan tweedehandswoningen in dezelfde buurt en minder onderhandelingsruimte. De sleutel is projecten vergelijken — blijf niet hangen bij de eerste verkoopcabine die u bezoekt.
2. Belastingen: nieuwbouw wordt anders belast
In Andalusië (2026):
- Nieuwbouw: IVA (Spaanse btw) van 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados, zegelrecht op notariële akten) van 1,5%. Bij 400.000 € is dat 40.000 € IVA + 6.000 € AJD.
- Tweedehands (ter vergelijking): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdrachtsbelasting) van 7% — 28.000 € bij dezelfde prijs.
Ja: nieuwbouw betaalt in Andalusië meer belasting dan tweedehands. Houd hier rekening mee wanneer u eindprijzen vergelijkt, en niet alleen de catalogusprijs.
3. De werkelijke kosten: reken op 13%
Naast IVA en AJD: notaris en kadaster/eigendomsregister (indicatief 1.500–3.000 € afhankelijk van de prijs), een gestoría (administratief kantoor) als er een hypotheek is, en een onafhankelijke advocaat als u het contract grondig wilt laten nakijken (gebruikelijk ~1% + IVA; optioneel voor inwoners, sterk aanbevolen bij aankoop op plan). Vuistregel bij nieuwbouw: prijs + ~13% is uw werkelijke bedrag (bij tweedehands ~10%).
4. Op plan kopen: de bankgarantie is niet onderhandelbaar
Bij aankoop op plan betaalt u volgens een schema: reservering (3.000–10.000 €), 10–30% tijdens de bouw en de rest bij de escritura (notariële akte van overdracht). De wet verplicht de ontwikkelaar om elke euro die als voorschot wordt betaald te garanderen met een bankgarantie of een verzekering van voorschotten. Eis bij elke betaling het garantiedocument — geen “het is in behandeling”. Als een ontwikkelaar dit niet verstrekt, is dat een reden om van tafel op te staan. Controleer ook of de bouwvergunning is verleend voordat u het private contract tekent.
5. Hypotheek op nieuwbouw
Inwoners: gebruikelijke financiering tot 80% van het laagste bedrag van koopprijs en taxatiewaarde. Bij aankoop op plan wordt de hypotheek bij de oplevering getekend (de tussentijdse betalingen komen uit eigen spaargeld) — of u neemt de hypotheek van de ontwikkelaar over (subrogatie) als de voorwaarden gunstig zijn (vergelijk altijd met uw eigen bank: overname is niet verplicht). Sinds 2019 draagt de bank de AJD van de lening en de meeste hypotheekkosten; de taxatie komt voor uw rekening.
6. Referentiewaarde: de fiscale ondergrens
Sinds 2022 hanteert de belastingdienst (Hacienda) de kadastrale referentiewaarde als minimale belastinggrondslag. Als u een lagere prijs in de akte laat opnemen, worden de belastingen toch berekend over de referentiewaarde. Bij nieuwbouw is dit zelden een probleem (de prijs ligt meestal hoger), maar controleer het op de website van het Catastro (kadaster) voordat u tekent, vooral bij projecten met slotkortingen.
7. Het proces, stap voor stap
- Reservering — haalt de woning uit de verkoop; lees wat er met uw reservering gebeurt als er daarna geen akkoord komt.
- Privé-koopcontract — het belangrijkste document: betalingsschema, specificatie van de afwerking, opleveringstermijn met boetes, garanties voor voorschotten.
- Escritura bij de notaris — bij de oplevering (afgebouwde woning: 4–8 weken na de reservering; op plan: na afloop van de bouw).
8. De oplevering: teken niet zonder controle
Controleer vóór de escritura: de licencia de primera ocupación (eerste bewoningsvergunning; zonder deze kunt u geen nutsvoorzieningen op uw naam afsluiten), een bezoek voor de oplevercontrole met een schriftelijke lijst van gebreken (afwerking, schrijnwerk, installaties) en getekende hersteltermijnen. De haast van de ontwikkelaar om in december te tekenen is uw probleem niet.
9. Wettelijke garanties na de aankoop
- 1 jaar — gebreken aan de afwerking;
- 3 jaar — gebreken aan de bewoonbaarheid (vocht, isolatie, installaties);
- 10 jaar — structurele gebreken, gedekt door de verplichte tienjarige verzekering.
Dien klachten altijd schriftelijk in (burofax of e-mail met ontvangstbevestiging) en binnen de termijn — de garanties lopen vanaf het proces-verbaal van oplevering van het gebouw, niet vanaf uw escritura.
10. Wat daarna komt: jaarlijkse kosten
IBI (onroerendgoedbelasting; aan de kust indicatief 400–1.500 €/jaar afhankelijk van gemeente en woning), bijdrage aan de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren; projecten met zwembad, sportzaal en beveiliging komen gemakkelijk op 150–400 €/maand), afvalheffing en inboedelverzekering. Vraag vóór de reservering altijd schriftelijk de geschatte bijdrage aan de comunidad op — dit is de kostenpost die het meest verrast.
11. Typische fouten (snelle checklist)
- Catalogusprijzen vergelijken zonder de ~13% aan kosten en belastingen op te tellen.
- Voorschotten betalen zonder bankgarantie of verzekering die ze dekt.
- Het privécontract tekenen zonder de specificatie van de afwerking en de boetes bij vertraging te controleren.
- De kadastrale referentiewaarde niet controleren vóór de escritura.
- Tekenen zonder licencia de primera ocupación omdat “die er al aankomt”.
- Blijven bij het ene bezochte project, zonder de buurt te vergelijken.
Wilt u het ter plaatse zien?
Bij EVS PROPERTY GROUP werken we met vrijwel alle nieuwbouwprojecten aan de Costa del Sol — zonder exclusiviteitscontracten die ons advies beïnvloeden. Wij stellen een selectie voor u samen op basis van budget en zone en bezoeken die samen met u in één ochtend.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (bellen of WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
