Zakup nieruchomości „na planie” lub świeżo ukończonego mieszkania na Costa del Sol rządzi się własnymi zasadami: inne podatki niż na rynku wtórnym, harmonogramy płatności, gwarancje prawne, których warto wymagać na piśmie. Ten poradnik podsumowuje najważniejsze zagadnienia, byście kupowali nieruchomość z rynku pierwotnego z głową.
1. Dlaczego rynek pierwotny
Rzeczywista efektywność energetyczna (klasy A/B wobec E/F w starszej zabudowie), ustawowe gwarancje do 10 lat, możliwość wyboru wykończenia, jeśli kupujesz na planie, i zero niespodzianek remontowych. W zamian: terminy oddania, wyższe ceny za m² niż na rynku wtórnym w tej samej okolicy i mniejszy margines negocjacji. Kluczem jest porównywanie inwestycji — nie poprzestawaj na pierwszym biurze sprzedaży, które odwiedzisz.
2. Podatki: rynek pierwotny jest opodatkowany inaczej
W Andaluzji (2026):
- Rynek pierwotny: IVA (hiszpański VAT) w wysokości 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados, podatek od czynności prawnych udokumentowanych) w wysokości 1,5%. Przy cenie 400 000 € to 40 000 € IVA + 6 000 € AJD.
- Rynek wtórny (dla porównania): ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w wysokości 7% — 28 000 € od tej samej ceny.
Tak: w Andaluzji nieruchomość z rynku pierwotnego jest obciążona wyższymi podatkami niż z rynku wtórnego. Weź to pod uwagę, porównując ceny końcowe, a nie tylko cenę katalogową.
3. Rzeczywisty koszt: zaplanuj budżet z 13% naddatkiem
Poza IVA i AJD: notariusz i rejestr (orientacyjnie 1 500–3 000 € w zależności od ceny), gestoría (biuro załatwiające formalności), jeśli jest kredyt hipoteczny, oraz niezależny prawnik, jeśli chcesz dokładnej weryfikacji umowy (zwykle ok. 1% + IVA; opcjonalnie dla rezydentów, bardzo zalecany przy zakupie na planie). Szybka reguła na rynku pierwotnym: cena + ok. 13% to Twoja rzeczywista kwota (na rynku wtórnym ok. 10%).
4. Zakup na planie: gwarancja bankowa nie podlega negocjacjom
Kupując na planie, będziesz płacić według harmonogramu: rezerwacja (3 000–10 000 €), 10–30% w trakcie budowy, a reszta przy podpisaniu escritury (aktu notarialnego). Ustawa zobowiązuje dewelopera do zabezpieczenia każdego euro wpłaconego na poczet ceny gwarancją bankową (aval bancario) lub ubezpieczeniem wpłaconych kwot. Przy każdej wpłacie żądaj dokumentu gwarancji — a nie zapewnienia, że „jest w trakcie załatwiania”. Jeśli deweloper go nie przedstawi, to powód, by wstać od stołu. Sprawdź także, czy pozwolenie na budowę zostało udzielone, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
5. Kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego
Rezydenci: standardowe finansowanie do 80% niższej z dwóch wartości — ceny lub wyceny. W przypadku zakupu na planie hipotekę podpisuje się przy odbiorze (płatności pośrednie pochodzą z oszczędności) — albo przejmuje się (subrogación) kredyt dewelopera, jeśli warunki są korzystne (zawsze porównaj z ofertą własnego banku: przejęcie nie jest obowiązkowe). Od 2019 roku bank ponosi AJD od kredytu i większość kosztów hipoteki; po Twojej stronie pozostaje wycena.
6. Wartość referencyjna: fiskalna dolna granica
Od 2022 roku urząd skarbowy (Hacienda) stosuje katastralną wartość referencyjną jako minimalną podstawę opodatkowania. Jeśli w escriturze wpiszesz kwotę niższą, podatki i tak zostaną obliczone od wartości referencyjnej. Na rynku pierwotnym rzadko jest to problem (cena zwykle ją przekracza), ale sprawdź ją w sede Katastru (urzędzie katastralnym online) przed podpisaniem, zwłaszcza w inwestycjach z końcowymi rabatami.
7. Proces krok po kroku
- Rezerwacja — wycofuje lokal z rynku; przeczytaj, co się z nią dzieje, jeśli nie dojdzie do późniejszego porozumienia.
- Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży (contrato privado) — najważniejszy dokument: harmonogram płatności, opis standardu wykończenia (memoria de calidades), termin oddania z karami umownymi, gwarancje wpłaconych kwot.
- Escritura przed notariuszem — przy odbiorze (gotowy budynek: 4–8 tygodni od rezerwacji; na planie: po zakończeniu budowy).
8. Odbiór: nie podpisuj bez przeglądu
Przed podpisaniem escritury sprawdź: licencia de primera ocupación (pozwolenie na pierwsze zamieszkanie — bez niego nie zawrzesz umów na media na swoje nazwisko), wizytę odbiorową z pisemną listą usterek (wykończenie, stolarka, instalacje) i podpisane terminy ich usunięcia. Pośpiech dewelopera, by podpisać escriturę w grudniu, nie jest Twoim problemem.
9. Gwarancje prawne po zakupie
- 1 rok — wady wykończenia;
- 3 lata — wady związane z przydatnością do zamieszkania (wilgoć, izolacja, instalacje);
- 10 lat — wady konstrukcyjne, objęte obowiązkowym ubezpieczeniem dziesięcioletnim.
Reklamuj zawsze na piśmie (burofax lub e-mail z potwierdzeniem odbioru) i w terminie — gwarancje biegną od protokołu odbioru budynku, a nie od Twojej escritury.
10. Co potem: koszty roczne
IBI (podatek od nieruchomości; na wybrzeżu orientacyjnie 400–1 500 € rocznie w zależności od gminy i nieruchomości), opłata na rzecz comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli; w inwestycjach z basenem, siłownią i ochroną łatwo dochodzi do 150–400 € miesięcznie), opłata za wywóz śmieci i ubezpieczenie mieszkania. Zawsze proś na piśmie o szacunkową wysokość opłaty na rzecz wspólnoty przed rezerwacją — to koszt, który zaskakuje najbardziej.
11. Typowe błędy (szybka lista kontrolna)
- Porównywanie cen katalogowych bez doliczenia ok. 13% kosztów i podatków.
- Wpłacanie kwot na poczet ceny bez gwarancji bankowej lub ubezpieczenia, które je zabezpiecza.
- Podpisanie umowy przedwstępnej bez sprawdzenia opisu standardu wykończenia i kar za opóźnienie.
- Niesprawdzenie katastralnej wartości referencyjnej przed podpisaniem escritury.
- Podpisanie escritury bez licencia de primera ocupación, która „już się załatwia”.
- Poprzestanie na jedynej odwiedzonej inwestycji, bez porównania okolicy.
Chcesz zobaczyć to na miejscu?
W EVS PROPERTY GROUP współpracujemy z praktycznie wszystkimi inwestycjami z rynku pierwotnego na Costa del Sol — bez wyłączności, które wpływałyby na nasze doradztwo. Przygotujemy dla Ciebie selekcję dopasowaną do budżetu i okolicy i obejrzymy ją razem w ciągu jednego przedpołudnia.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (telefon lub WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
