At købe på tegning eller en netop færdigbygget bolig på Costa del Sol følger sine egne regler: andre skatter end ved brugte boliger, betalingsplaner og lovmæssige garantier, som du bør kræve skriftligt. Denne guide opsummerer det vigtigste, så du køber nybyggeri med omtanke.
1. Hvorfor nybyggeri
Reel energieffektivitet (energimærke A/B mod E/F i den ældre boligmasse), lovmæssige garantier på op til 10 år, mulighed for at vælge finish, hvis du køber på tegning, og ingen overraskende renoveringer. Til gengæld: leveringsfrister, højere pris pr. m² end brugte boliger i samme område og mindre forhandlingsrum. Nøglen er at sammenligne projekter – lad være med at nøjes med den første salgsbod, du besøger.
2. Skatter: nybyggeri beskattes anderledes
I Andalusien (2026):
- Nybyggeri: IVA (spansk moms) på 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados, stempelafgift på juridiske dokumenter) på 1,5%. Af 400.000 € er det 40.000 € i IVA + 6.000 € i AJD.
- Brugt bolig (til sammenligning): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, skat på overdragelse af ejendom) på 7% – 28.000 € af samme pris.
Ja: nybyggeri medfører flere skatter end brugte boliger i Andalusien. Husk det, når du sammenligner slutpriser og ikke kun listeprisen.
3. Den reelle omkostning: budgettér med 13%
Ud over IVA og AJD: notar og tinglysning (vejledende 1.500–3.000 € afhængigt af prisen), gestoría (administrativt rådgivningsbureau), hvis der er lån i boligen, og en uafhængig advokat, hvis du ønsker en grundig gennemgang af kontrakten (sædvanligvis ca. 1% + IVA; valgfrit for residenter, stærkt anbefalet ved køb på tegning). Hurtig tommelfingerregel for nybyggeri: pris + ca. 13% er dit reelle tal (ved brugte boliger ca. 10%).
4. På tegning: bankgarantien er ikke til forhandling
Når du køber på tegning, betaler du efter en plan: reservation (3.000–10.000 €), 10–30% under byggeriet og resten ved escritura (skødet, den notarielle købsakt). Loven forpligter bygherren til at sikre hver eneste euro, der indbetales á conto, med en bankgaranti eller en forsikring for indbetalte beløb. Kræv garantidokumentet ved hver betaling – ikke et «det er under behandling». Hvis en bygherre ikke leverer det, er det en grund til at rejse sig fra bordet. Kontrollér også, at byggetilladelsen er givet, før du underskriver den private kontrakt.
5. Boliglån på nybyggeri
Residenter: den sædvanlige finansiering er op til 80% af den laveste værdi af pris og vurdering. Ved køb på tegning underskrives lånet ved overtagelsen (de mellemliggende betalinger kommer fra opsparing) – eller du kan overtage bygherrens lån (subrogación), hvis vilkårene er fordelagtige (sammenlign altid med din egen bank: overtagelsen er ikke obligatorisk). Siden 2019 betaler banken AJD på lånet og de fleste af låneomkostningerne; vurderingen er for din regning.
6. Valor de referencia: skattemæssigt gulv
Siden 2022 bruger skattemyndighederne (Hacienda) valor de referencia catastral (matrikelmæssig referenceværdi) som minimum for beskatningsgrundlaget. Hvis du tinglyser til en lavere værdi, beregnes skatterne alligevel ud fra referenceværdien. Ved nybyggeri er det sjældent et problem (prisen overstiger som regel værdien), men tjek det på Catastros hjemmeside, før du underskriver, især ved projekter med afsluttende rabatter.
7. Processen trin for trin
- Reservation – tager boligen af markedet; læs, hvad der sker med den, hvis der ikke kommer en efterfølgende aftale.
- Privat købekontrakt – det vigtige dokument: betalingsplan, byggebeskrivelse med materialer og finish, leveringsfrist med bod og garantier for indbetalte beløb.
- Escritura hos notar – ved overtagelsen (færdigt byggeri: 4–8 uger fra reservationen; på tegning: når byggeriet er afsluttet).
8. Overtagelsen: underskriv ikke uden en gennemgang
Før du underskriver skødet, så kontrollér: licencia de primera ocupación (første indflytningstilladelse – uden den kan du ikke tegne forsyningsaftaler i dit navn), et besøg til afhjælpning af mangler med en skriftlig liste over fejl (finish, vinduer og døre, installationer) og underskrevne frister for udbedring. Bygherrens travlhed med at nå skødet i december er ikke dit problem.
9. Lovmæssige garantier efter købet
- 1 år – mangler i finish;
- 3 år – mangler ved beboelighed (fugt, isolering, installationer);
- 10 år – konstruktionsmangler, dækket af den obligatoriske tiårsforsikring.
Reklamér altid skriftligt (burofax, dvs. anbefalet brev med dokumentation for indholdet, eller e-mail med kvittering) og inden for fristen – garantierne løber fra byggeriets afleveringsprotokol, ikke fra dit skøde.
10. Hvad der kommer bagefter: årlige udgifter
IBI (ejendomsskat; ved kysten vejledende 400–1.500 €/år afhængigt af kommune og bolig), fællesudgifter til comunidad de propietarios (ejerforeningen; projekter med pool, fitness og vagt løber let op i 150–400 €/måned), renovationsafgift og indboforsikring. Bed altid om den anslåede ejerforeningsafgift skriftligt, før du reserverer – det er den udgift, der overrasker mest.
11. Typiske fejl (hurtig tjekliste)
- At sammenligne listepriser uden at lægge de ca. 13% i omkostninger og skatter til.
- At betale á conto-beløb uden en garanti eller forsikring, der dækker dem.
- At underskrive den private kontrakt uden at gennemgå byggebeskrivelsen og bod for forsinkelse.
- At undlade at kontrollere valor de referencia catastral, før skødet underskrives.
- At underskrive skødet uden licencia de primera ocupación, som «snart kommer».
- At nøjes med det eneste projekt, man har besøgt, uden at sammenligne området.
Vil du se det på stedet?
Hos EVS PROPERTY GROUP arbejder vi med stort set alle nybyggerprojekter på Costa del Sol – uden eksklusivaftaler, der påvirker rådgivningen. Vi sammensætter en udvælgelse efter budget og område, og vi besøger den sammen med dig på en formiddag.
EVS PROPERTY GROUP · Benalmádena, Málaga
📞 +34 678 980 662 (opkald eller WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
