У покупки на этапе строительства или только что сданной квартиры или виллы на Коста-дель-Соль есть собственные правила: налоги отличаются от налогов на вторичное жильё, действуют графики платежей, а юридические гарантии стоит требовать в письменном виде. В этом руководстве собрано самое важное для разумной покупки новостройки.
1. Почему новостройка
Реальная энергоэффективность (классы A/B против E/F в старом жилом фонде), законные гарантии сроком до 10 лет, возможность выбрать отделку при покупке на стадии проекта и никаких неожиданных ремонтов. Взамен: сроки сдачи, более высокая цена за м², чем на вторичное жильё в том же районе, и меньше возможностей для торга. Главное — сравнивать жилые комплексы, а не останавливаться на первом же офисе продаж, который вы посетили.
2. Налоги: новостройка облагается иначе
В Андалусии (2026 год):
- Новостройка: IVA (НДС) — 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados, гербовый налог на юридически оформляемые акты) — 1,5%. С 400 000 € это 40 000 € НДС + 6 000 € AJD.
- Вторичное жильё (для сравнения): ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, налог на переход имущественных прав) — 7%, то есть 28 000 € с той же цены.
Да: в Андалусии новостройка облагается более высокими налогами, чем вторичное жильё. Учитывайте это, сравнивая итоговые цены, а не только цену по прайс-листу.
3. Реальная стоимость: закладывайте 13%
Помимо IVA и AJD: нотариус и реестр (ориентировочно 1 500–3 000 € в зависимости от цены), gestoría (агентство по оформлению документов), если есть ипотека, и независимый юрист, если вы хотите тщательную проверку договора (обычно ~1% + IVA; для резидентов необязательно, но при покупке на стадии проекта очень желательно). Быстрое правило для новостройки: цена + ~13% — это ваша реальная сумма (на вторичном рынке — ~10%).
4. Покупка на стадии проекта: банковская гарантия не обсуждается
При покупке на стадии проекта вы будете платить по графику: резервирование (3 000–10 000 €), 10–30% во время строительства и остаток при подписании escritura (нотариального договора купли-продажи). Закон обязывает застройщика гарантировать каждый евро, внесённый в счёт цены, банковской гарантией (aval bancario) или страхованием внесённых сумм. Требуйте документ о гарантии при каждом платеже, а не формулировку «оформляется». Если застройщик его не предоставляет, это повод встать и уйти. Также проверьте, что лицензия на строительство уже выдана, до подписания частного договора.
5. Ипотека на новостройку
Для резидентов: обычное финансирование — до 80% от меньшей из двух величин — цены или оценки. При покупке на стадии проекта ипотека подписывается при сдаче (промежуточные платежи делаются из собственных сбережений) — либо вы принимаете на себя ипотеку застройщика (subrogación), если условия подходят (всегда сравнивайте с предложением вашего банка: subrogación не обязательна). С 2019 года банк оплачивает AJD по кредиту и большую часть расходов, связанных с ипотекой; за ваш счёт — оценка (tasación).
6. Референтная стоимость: налоговый минимум
С 2022 года налоговая служба (Hacienda) использует кадастровую референтную стоимость (valor de referencia catastral) как минимальную налоговую базу. Если в escritura указана сумма ниже, налоги всё равно рассчитываются от референтной стоимости. В новостройках это редко становится проблемой (цена обычно её превышает), но проверьте её на сайте Catastro (кадастра) до подписания, особенно в комплексах с финальными скидками.
7. Процесс шаг за шагом
- Резервирование — снимает объект с продажи; прочтите, что с ним происходит, если дальнейшего соглашения достигнуть не удалось.
- Частный договор купли-продажи — важнейший документ: график платежей, перечень характеристик и материалов (memoria de calidades), срок сдачи со штрафными санкциями, гарантии внесённых сумм.
- Escritura у нотариуса — при сдаче (для построенного объекта: 4–8 недель с момента резервирования; при покупке на стадии проекта — по окончании строительства).
8. Сдача объекта: не подписывайте, не проверив
Перед подписанием escritura проверьте: лицензию первого заселения (licencia de primera ocupación; без неё нельзя оформить коммунальные услуги на ваше имя), проведите приёмочный осмотр с письменным перечнем дефектов (отделка, столярка, инженерные системы) и подписанными сроками их устранения. Спешка застройщика с подписанием в декабре — не ваша проблема.
9. Законные гарантии после покупки
- 1 год — дефекты отделки;
- 3 года — дефекты, влияющие на пригодность для проживания (сырость, изоляция, инженерные системы);
- 10 лет — конструктивные дефекты, покрываемые обязательной десятилетней страховкой (seguro decenal).
Всегда подавайте претензию письменно (burofax или электронное письмо с подтверждением получения) и в установленный срок: гарантийные сроки исчисляются с акта приёмки строительства, а не с даты вашей escritura.
10. Что дальше: ежегодные расходы
IBI (местный налог на недвижимость; на побережье ориентировочно 400–1 500 €/год в зависимости от муниципалитета и объекта), взнос в comunidad de propietarios (объединение собственников; в комплексах с бассейном, спортзалом и охраной он легко доходит до 150–400 €/мес.), сбор за вывоз мусора и страхование жилья. Всегда просите письменно ориентировочную сумму взноса в comunidad до резервирования — именно этот расход удивляет больше всего.
11. Типичные ошибки (краткий чек-лист)
- Сравнивать цены по прайс-листу, не прибавив ~13% расходов и налогов.
- Вносить суммы в счёт цены без банковской гарантии или страхования, которые их обеспечивают.
- Подписывать частный договор, не проверив memoria de calidades и штрафы за задержку сдачи.
- Не проверить кадастровую референтную стоимость до подписания escritura.
- Подписывать escritura без лицензии первого заселения, которая «вот-вот придёт».
- Остановиться на единственном посещённом комплексе, не сравнив район.
Хотите увидеть всё на месте?
В EVS PROPERTY GROUP мы работаем практически со всеми новостройками Коста-дель-Соль — без эксклюзивных договорённостей, которые влияли бы на наши рекомендации. Мы подготовим для вас подборку по бюджету и району и посетим объекты вместе за одно утро.
EVS PROPERTY GROUP · Бенальмадена, Малага
📞 +34 678 980 662 (звонок или WhatsApp) · ✉️ [email protected] · evsproperty.com
