Tácita reconducción i leieforhold: hva endres med dekret 29/2026 hvis leiekontrakten din allerede har utløpt

Når en leiekontrakt for bolig utløper og leietakeren blir boende og betaler hver måned uten at noen protesterer, oppstår den stilltiende fornyelsen av leieforholdet, på spansk tácita reconducción, og Real Decreto-ley 29/2026 omfatter også denne. Leietakeren kan be om en ekstraordinær forlengelse på inntil to år, og uten en ny avtale kan leien ikke øke med mer enn 2 % frem til 31. desember 2027.

Dette er en svært vanlig situasjon i eldre kontrakter som allerede har brukt opp de lovfestede forlengelsene. Derfor bør utleiere, leietakere og investorer vite nøyaktig hva dekretet sier, som trådte i kraft 8. oktober 2026, og hvilke spørsmål som fortsatt er åpne.

Hva er tácita reconducción i en leiekontrakt?

Ordningen reguleres av artikkel 1566 i Código Civil (den spanske sivilloven). Hvis leietakeren etter at kontrakten er utløpt blir boende i femten dager med utleierens samtykke, og utleieren ikke har krevd at han eller hun flytter ut, anses det at det foreligger et nytt leieforhold.

Dette er ikke en enkel forlengelse av den forrige kontrakten, men en ny kontrakt som beholder vilkårene med to viktige unntak. Varigheten blir den samme som betalingsperioden for leien, vanligvis én måned, ifølge artikkel 1581. Og sikkerhetene som en tredjepart har stilt, for eksempel en kausjonist, overføres ikke til den nye kontrakten, ifølge artikkel 1567.

Kan leietakeren be om den ekstraordinære forlengelsen i dekret 29/2026?

Ja. Den femte sluttbestemmelsen i dekretet nevner uttrykkelig tre situasjoner: at den obligatoriske forlengelsen etter artikkel 9.1 i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske husleieloven, LAU) utløper før 31. desember 2028, at den stilltiende forlengelsen etter artiklene 10.1 og 10.2 utløper, eller at perioden med tácita reconducción etter artikkel 1566 i Código Civil utløper.

Forlengelsen er ikke automatisk. Dette er kravene i teksten som er publisert i BOE:

• Kontrakt for fast bolig som omfattes av Ley de Arrendamientos Urbanos og som var i kraft 8. oktober 2026.
• Leietaker som ikke har utestående betalinger, og som har betalt måned for måned de siste åtte månedene.
• Uttrykkelig anmodning fra leietakeren til utleieren.
• Forlengelse i årlige perioder, inntil to år til sammen, på samme vilkår og betingelser som i den gjeldende kontrakten.

Utleieren må godta forlengelsen, med unntak av tre tilfeller: at partene har avtalt andre vilkår, at det er signert en ny kontrakt, eller at utleieren innenfor fristene i artikkel 9.3 har meddelt at han eller hun, eller et familiemedlem, trenger boligen, med reell og dokumentert grunn, selv om denne muligheten ikke var nevnt i kontrakten. Forlengelsen gjelder heller ikke hvis begge parter blir enige om å fornye eller signere en ny kontrakt med en leie som er minst 5 % lavere.

Gjelder anmodninger fremsatt under dekret 8/2026 fortsatt?

Real Decreto-ley 8/2026 fra mars åpnet allerede for en ekstraordinær forlengelse. Den første overgangsbestemmelsen i det nye dekretet godkjenner anmodningene som ble fremsatt mens det var i kraft, uten at de må gjentas, og slår fast at enhver senere forlengelse reguleres av reglene i 29/2026.

Advokat José Ramón Zurdo i Agencia Negociadora del Alquiler hevder i idealista at denne godkjenningen ikke utvider anvendelsesområdet til det tidligere dekretet i ettertid. Hvis en kontrakt i tácita reconducción falt utenfor 8/2026, er anmodningen som ble sendt da sannsynligvis ikke gyldig, men leietakeren kan nå be om forlengelsen etter 29/2026 hvis vilkårene er oppfylt. Det tryggeste er å sende en ny, skriftlig anmodning, for eksempel via burofax (en spansk tjeneste for rekommandert telefaks med dokumentert innhold).

Hvor mye kan leien øke i en kontrakt med tácita reconducción?

Den sjette sluttbestemmelsen begrenser de årlige reguleringene som faller mellom 8. oktober 2026 og 31. desember 2027. Hvis leien overstiger den maksimale verdien i den statlige referanseindeksen, Serpavi, kan den ikke øke i det hele tatt. I andre tilfeller øker den med det som avtales på nytt, og uten enighet med høyst 2 %.

Siden kontrakten i tácita reconducción beholder vilkårene fra den opprinnelige kontrakten, beholder den også reguleringsklausulen, hvis den hadde en. Derfor gjelder begrensningen for den på samme måte som for andre boligleieforhold. Hvis kontrakten ikke inneholdt noen regulering, kan ikke leien øke, fordi artikkel 18 i Ley de Arrendamientos Urbanos bare tillater regulering på de vilkårene som er avtalt.

Et eksempel med en leie på 1 200 euro i måneden og en klausul knyttet til en KPI på 3 %:

Hva betyr dette for utleiere og investorer på Costa del Sol?

I Málaga, Marbella og Fuengirola er mange leiligheter utleid med kontrakter som ble signert for år siden og som i dag løper fra måned til måned. Frem til nå kunne utleieren avslutte et slikt forhold ved utgangen av en månedsperiode med behørig varsel. Med dekretet må utleieren, hvis leietakeren ber om det og oppfyller vilkårene, godta inntil to år til med samme leie og vilkår, med mindre utleieren trenger boligen eller partene blir enige om noe annet.

Provinsen Málaga er ikke erklært zona tensionada, så forlengelsen på tre år etter artikkel 10.3 kommer ikke inn her. Før du foretar deg noe, bør du gå gjennom disse punktene:

• Om kontrakten er i tácita reconducción, og siden når.
• Om det var en kausjonist, siden vedkommendes sikkerhet ikke overføres til den nye kontrakten.
• Om dagens leie overstiger Serpavi-verdien for boligen din.
• Om du virkelig trenger boligen og kan dokumentere det innenfor fristene i artikkel 9.3.
• Hvis du skal kjøpe en leilighet med leietaker: hvilken kontrakt leietakeren har og hvilken situasjon den er i.

For kjøperen eller investoren er en leilighet med leietaker i tácita reconducción ikke lenger en bolig som kan bli ledig på en eller to måneder. Du må regne med inntil to år til med kontrakt og en praktisk talt frosset leie når du beregner avkastningen.

Det viktigste

Dekret 29/2026 endrer ikke de sivilrettslige reglene for tácita reconducción, men det endrer virkningene: det åpner for ekstraordinær forlengelse for disse kontraktene og anvender taket på 2 % på dem. Det må godkjennes av Diputación Permanente del Congreso, med avstemning planlagt til 12. november, og hvis det ikke blir godkjent, opphører det å gjelde, så det lønner seg å følge avstemningen. Hvis du har en utleid leilighet på Costa del Sol eller planlegger å kjøpe en med leietaker, kan EVS PROPERTY GROUP hjelpe deg med å vurdere hvordan dette påvirker deg.

Ofte stilte spørsmål