Kjøpskostnadene for en bolig på Costa del Sol utgjør for en bruktbolig omtrent 7,5–8 % av prisen: 7 % ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, spansk overdragelsesavgift ved kjøp av bruktbolig) pluss notar, Registro de la Propiedad (det spanske eiendomsregisteret) og gestoría (en administrativ rådgiver som tar seg av papirarbeidet), som til sammen ligger på mellom 1 500 og 3 000 € avhengig av verdien. For nybygg stiger regningen til rundt 12 %, fordi du betaler 10 % IVA (spansk merverdiavgift) og 1,2 % actos jurídicos documentados (AJD, en dokumentavgift). Notarkostnadene for selve kjøpet betales av kjøperen, med mindre kontrakten sier noe annet.
Nedenfor går vi gjennom hver enkelt kostnad, hvem som betaler den, og to eksempler med reelle priser fra kysten. Tallene for notar og register er veiledende: begge tar betalt etter offisiell tariff (arancel), og det lønner seg å be om et tilbud før du signerer.
Hvilke kostnader har du når du kjøper bolig i Andalucía?
| Kostnad | Bruktbolig | Nybygg | Hvem betaler |
|---|---|---|---|
| Skatt på kjøpet | ITP 7 % | IVA 10 % | Kjøper |
| Actos jurídicos documentados (dokumentavgift) | Betales ikke | 1,2 % | Kjøper |
| Notar for kjøpet | Offisiell tariff, ca. 700–1 500 € | Offisiell tariff, ca. 700–1 500 € | Kjøper, med mindre annet er avtalt |
| Registro de la Propiedad | Offisiell tariff, ca. 400–900 € | Offisiell tariff, ca. 400–900 € | Kjøper |
| Gestoría | Valgfritt, ca. 200–400 € | Valgfritt, ca. 200–400 € | Kjøper |
| Verdivurdering ved boliglån | Ca. 300–600 € | Ca. 300–600 € | Kjøper |
| Plusvalía municipal (kommunal skatt på verdistigning på tomten) | Avhenger av kommunen | Avhenger av kommunen | Selger |
ITP beregnes på den høyeste av to verdier: prisen i escritura (skjøtet) eller referanseverdien fra Catastro (det spanske matrikkelregisteret). Hvis du kjøper under referanseverdien, betaler du likevel på grunnlag av referanseverdien.
Hvilke notarkostnader betaler kjøperen?
Ifølge Código Civil betaler selgeren originalskjøtet (escritura matriz) og kjøperen den første kopien, men i praksis legger nesten alle kontrakter notarkostnadene for kjøpet på kjøperen, og det er dem du bør budsjettere med. Beløpet avhenger ikke av hvilken notar du velger: alle tar betalt etter samme tariff, godkjent ved Real Decreto 1426/1989, som øker med boligens verdi og antall sider i skjøtet.
Hvis du kjøper med boliglån, er låneskjøtet et eget dokument. Siden Ley 5/2019 betaler banken sin egen notar, registeret, gestoría og avgiften på boliglånet; kjøperen står bare igjen med verdivurderingen og, hvis han ber om dem, kopiene.
Hva koster det å skjøte en bolig? To eksempler fra Costa del Sol
Vi tar en leilighet til 300 000 €, vanlig i Fuengirola, Torremolinos eller Manilva, og medianen for annonsene på kysten i vår markedsrapport, 650 000 €. Notar, register og gestoría er anslag i den øvre delen av intervallet; skatten er nøyaktig.
| Post | 300 000 € bruktbolig | 650 000 € bruktbolig | 650 000 € nybygg |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21 000 € | 45 500 € | Gjelder ikke |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Gjelder ikke | Gjelder ikke | 72 800 € |
| Notar, register og gestoría | ≈ 2 000 € | ≈ 2 800 € | ≈ 2 800 € |
| Totalt omtrent | ≈ 23 000 € (7,7 %) | ≈ 48 300 € (7,4 %) | ≈ 75 600 € (11,6 %) |
Hvis boligen skal være din faste bolig (vivienda habitual) og koster opptil 150 000 €, synker ITP til 6 %, og til 3,5 % for personer under 35 år og andre grupper med samme grense. For 2027 foreslår Junta de Andalucía i budsjettforslaget å senke den generelle satsen til 6,75 % og heve grensen til 200 000 €, med forbehold om godkjenning i det andalusiske parlamentet.
Hvilke kostnader kommer i tillegg for en ikke-bosatt kjøper?
- NIE (spansk utlendingsnummer): den offisielle gebyret er lavt (modelo 790 código 012), men hvis du overlater saksgangen til andre, betaler du for notarialfullmakt, apostille, oversettelse og honorarer.
- Advokat: det er ikke obligatorisk, men det er vanlig å ansette en til due diligence; honorarene er frie og settes som regel som en prosentandel av prisen eller en fast pris.
- Oversettelser og valutakurs: hvis du betaler fra en annen valuta enn euro, kan forskjellen mellom bankens kurs og kursen hos en spesialisert tjeneste koste mer enn notaren.
- Årlige skatter: som ikke-bosatt skal du hvert år selvangi den beregnede leieinntekten (renta imputada) for boligen med modelo 210, selv om du ikke leier den ut, i tillegg til IBI (den årlige kommunale eiendomsskatten) og renovasjonsavgiften.
Hvis selgeren er ikke-bosatt, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og betale dem inn til Hacienda (de spanske skattemyndighetene) med modelo 211. Det er ikke en ekstra kostnad, fordi beløpet trekkes fra utbetalingen til selgeren, men det er en plikt for kjøperen som notaren vil kontrollere.
Når og hvordan betales skattene på kjøpet?
ITP eller AJD gjøres opp i Andalucía med modelo 600 innen to måneder etter signeringen; IVA på nybygg betales til byggherren sammen med prisen. Uten kvittering for skatten registrerer ikke Registro boligen i ditt navn, så i praksis leverer gestoría eller advokaten den inn i dagene etter at escritura er signert.
Konklusjon
For å unngå overraskelser bør du legge 8 % til prisen hvis du kjøper bruktbolig og 12 % hvis det er nybygg, pluss tilleggene for ikke-bosatte hvis det gjelder deg. Hos EVS PROPERTY GROUP gir vi deg den nøyaktige beregningen for hver bolig du er interessert i, med tilbud fra notar og register, før du signerer reservasjonen.
Ofte stilte spørsmål
Hva koster det å skjøte en bolig til 200 000 €?
I Andalucía, for en bruktbolig, omtrent 14 000 € i ITP til 7 % pluss rundt 1 200–1 800 € til notar, register og gestoría. Hvis det er din faste bolig, gjelder ikke den reduserte satsen på 6 %, fordi prisen overstiger grensen på 150 000 €.
Hvilke notarkostnader betaler kjøperen?
Ifølge loven den første kopien av skjøtet; i praksis nesten alltid hele notarkostnaden for kjøpet, fordi det avtales slik i kontrakten. Notaren for boliglånet betales av banken.
Betaler utlendinger mer skatt når de kjøper bolig i Spania?
Nei. ITP, IVA og AJD er de samme for en spanjol som for en utlending. Det som er annerledes, er den årlige beskatningen: en ikke-bosatt oppgir den beregnede leieinntekten (renta imputada) med modelo 210 og kan ikke bruke de reduserte satsene for fast bolig.
Kan kjøpskostnadene dekkes med boliglånet?
Sjelden. Bankene finansierer en andel av den laveste verdien av pris og verdivurdering, og skatter og kostnader må kjøperen dekke med egne midler. En ikke-bosatt får vanligvis finansiert omtrent 60–70 %.
