Średni kredyt hipoteczny w Hiszpanii po raz pierwszy przekracza 180 000 €: co to oznacza dla zakupu na Costa del Sol

Średni kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w Hiszpanii wyniósł w lipcu 2026 roku 180 785 euro, czyli o 10,9% więcej niż rok wcześniej i jest to najwyższa wartość w serii INE. Jednocześnie podpisano mniej kredytów, 43 372, czyli o 3,5% mniej, a średnie oprocentowanie ponownie przekroczyło 3%. Krótko mówiąc: jest mniej kupujących z kredytem hipotecznym, ale każdy z nich musi pożyczyć więcej pieniędzy i płaci za nie nieco drożej. Na Costa del Sol, gdzie ceny są znacznie wyższe od średniej krajowej, ten trend jest jeszcze wyraźniejszy.

Ile wynosi średni kredyt hipoteczny w Hiszpanii w 2026 roku?

Według statystyki kredytów hipotecznych INE w lipcu banki udzieliły 7 841 mln euro na zakup mieszkań, czyli o 7% więcej niż w lipcu 2025 roku. Ponieważ liczba transakcji spadła, kwota przypadająca na jeden kredyt wyraźnie wzrosła. Oto główne dane z tego miesiąca:

Średnia kwota kredytu w Andaluzji to nasze własne oszacowanie: udzielony kapitał podzielony przez liczbę kredytów. Andaluzja nadal pozostaje poniżej średniej krajowej, ale region traci transakcje szybciej niż Hiszpania jako całość.

Dlaczego kredyty hipoteczne są coraz większe?

Główne wyjaśnienie to cena. Według INE mieszkania podrożały w drugim kwartale 2026 roku o 12,2% rok do roku, a ceny rosną już nieprzerwanie od ponad dwunastu lat. Średni kredyt rośnie praktycznie w tym samym tempie co ceny mieszkań: kupujący nie pożycza więcej dlatego, że chce się bardziej zadłużać, lecz dlatego, że dom kosztuje więcej.

Drugim czynnikiem są oszczędności. Wielu rodzinom trudno zgromadzić wkład własny, co skłania do finansowania większego odsetka ceny. Według miesięcznego raportu idealista/hipotecas 21,6% transakcji, w których pośredniczył w lipcu, przekraczało 80% wartości nieruchomości, czyli o ponad dwa punkty procentowe więcej niż rok temu. Takie kredyty zwykle wymagają bardzo dobrej zdolności kredytowej, poręczeń lub programów publicznych dla młodych osób.

Dlaczego podpisuje się mniej kredytów, skoro są one większe?

Ponieważ pieniądz jest droższy, a coraz mniej kupujących stać na obecne ceny. Średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych na mieszkania wyniosło w lipcu 3,01%, przy czym 62,3% kredytów było ze stałą stopą (średnio 3,03%), a 37,7% ze zmienną (średnio 2,97%). Średni okres kredytowania pozostaje na poziomie 26 lat.

Dane z lipca nie uwzględniają jeszcze w pełni podwyżki stóp przez EBC do 2,5%, obowiązującej od 16 września, ani Euribora powyżej 3,1%. Można zasadnie oczekiwać, że nowe oferty banków na jesień będą nieco droższe niż te z lata.

Jaki kredyt hipoteczny potrzebuję, aby kupić nieruchomość na Costa del Sol?

Tutaj średnia krajowa jest zdecydowanie za niska. Według naszego raportu o rynku Costa del Sol z września 2026 roku mediana ceny mieszkań na sprzedaż wynosi 650 000 euro. Obliczyliśmy, ile trzeba pożyczyć w banku, aby kupić nieruchomość w medianie ceny w kilku gminach, przy finansowaniu na poziomie 80%, na 26 lat i przy oprocentowaniu 3,01%, czyli na średnich warunkach INE z lipca. Oszczędności obejmują 20% wkładu własnego oraz około 10% podatków i kosztów zakupu.

Aby kupić nieruchomość w medianie ceny Costa del Sol, potrzebny jest kredyt hipoteczny prawie trzy razy większy niż średnia hiszpańska i rata rzędu 2 400 euro miesięcznie, w porównaniu z około 840 euro w przypadku średniego kredytu krajowego na tych samych warunkach. W Marbelli kredyt jest ponad czterokrotnie wyższy od średniej. To ceny ofertowe, a nie transakcyjne, a w każdej gminie występuje duże zróżnicowanie, ale rząd wielkości jest jasny.

Na co zwrócić uwagę, ubiegając się teraz o kredyt hipoteczny?

• Wkład własny to nie tylko 20%: w Andaluzji nieruchomość z rynku wtórnego podlega ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od transakcji cywilnoprawnych) w wysokości 7%, do czego dochodzą koszty notariusza, rejestru, gestoría (biura załatwiającego formalności) i wyceny. Nieruchomości z rynku pierwotnego (obra nueva) podlegają IVA (hiszpańskiemu podatkowi VAT).
• Decyduje wycena: bank oblicza kredyt od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wyceny (tasación). Jeśli wycena wypadnie nisko, będziesz musiał wnieść więcej własnych środków.
• Stałe, zmienne czy mieszane: ponieważ oprocentowanie stałe i zmienne są niemal zrównane, stałe daje bezpieczeństwo wobec kolejnych wzrostów Euribora. Kredyt mieszany to opcja pośrednia.
• Nierezydenci uzyskują niższe finansowanie: obcokrajowiec bez rezydencji w Hiszpanii zazwyczaj otrzymuje od 60% do 70% wartości nieruchomości, więc potrzebuje znacznie więcej oszczędności, niż pokazuje tabela.
• Porównuj oferty: po podwyżce EBC różnice między bankami mogą być istotne, a broker hipoteczny może zaoszczędzić Ci czas i pieniądze.

Podsumowując: większe kredyty, mniej kupujących

Rekordowy średni kredyt hipoteczny nie oznacza, że banki udzielają finansowania chętniej, lecz że mieszkania są droższe, a oszczędności nie wystarczają. Dla osób kupujących na Costa del Sol praktyczny wniosek jest taki, aby przygotować finansowanie, zanim zacznie się szukać domu: wiedzieć, ile pożyczy bank, ile oszczędności naprawdę potrzeba i jaki typ kredytu będzie dla Ciebie najlepszy. Jeśli myślisz o zakupie w Maladze, Marbelli lub w jakimkolwiek innym miejscu na wybrzeżu, w EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci znaleźć nieruchomość dopasowaną do Twojego realnego budżetu.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa finansowego. Podane raty są orientacyjne i zależą od konkretnej oferty każdego banku.

Najczęściej zadawane pytania