Die durchschnittliche Hypothek in Spanien übersteigt erstmals 180.000 €: Was das für den Immobilienkauf an der Costa del Sol bedeutet

Die durchschnittliche Wohnungshypothek in Spanien lag im Juli 2026 bei 180.785 Euro, 10,9 % mehr als ein Jahr zuvor und der höchste Wert der INE-Reihe. Gleichzeitig wurden weniger Darlehen unterzeichnet, nämlich 43.372 und damit 3,5 % weniger, und der durchschnittliche Zinssatz stieg wieder über 3 %. Kurz gesagt: Es gibt weniger Käufer mit Hypothek, doch jeder von ihnen muss mehr Geld aufnehmen und zahlt es etwas teurer zurück. An der Costa del Sol, wo die Preise deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegen, ist dieser Trend noch stärker spürbar.

Wie hoch ist die durchschnittliche Hypothek in Spanien im Jahr 2026?

Laut der Hypothekenstatistik des INE vergaben die Banken im Juli 7.841 Millionen Euro für den Wohnungskauf, 7 % mehr als im Juli 2025. Da die Zahl der Abschlüsse sank, stieg der Betrag je Hypothek kräftig. Das sind die wichtigsten Daten des Monats:

Der durchschnittliche Betrag für Andalusien ist unsere eigene Schätzung: verliehenes Kapital geteilt durch die Anzahl der Hypotheken. Andalusien liegt weiterhin unter dem nationalen Durchschnitt, verliert aber schneller an Abschlüssen als Spanien insgesamt.

Warum werden die Hypotheken immer größer?

Die wichtigste Erklärung ist der Preis. Laut INE verteuerte sich Wohnraum im zweiten Quartal 2026 um 12,2 % gegenüber dem Vorjahr und verzeichnet damit seit mehr als zwölf Jahren in Folge Anstiege. Das durchschnittliche Darlehen wächst praktisch im gleichen Tempo wie die Immobilienpreise: Der Käufer nimmt nicht mehr auf, weil er sich stärker verschulden möchte, sondern weil das Haus mehr kostet.

Der zweite Faktor sind die Ersparnisse. Vielen Familien fällt es schwer, das Eigenkapital zusammenzubringen, was dazu führt, dass ein größerer Anteil des Preises finanziert wird. Laut dem Monatsbericht von idealista/hipotecas überstieg bei 21,6 % der im Juli vermittelten Abschlüsse das Darlehen 80 % des Immobilienwerts, mehr als zwei Punkte über dem Vorjahreswert. Solche Darlehen setzen in der Regel ein sehr solventes Profil, Bürgschaften oder öffentliche Programme für junge Menschen voraus.

Warum werden weniger Hypotheken unterzeichnet, obwohl die Darlehen größer sind?

Weil Geld teurer geworden ist und immer weniger Käufer die aktuellen Preise stemmen können. Der durchschnittliche Zinssatz neuer Wohnungshypotheken lag im Juli bei 3,01 %, wobei 62,3 % der Darlehen mit Festzins (durchschnittlich 3,03 %) und 37,7 % mit variablem Zins (durchschnittlich 2,97 %) abgeschlossen wurden. Die durchschnittliche Laufzeit bleibt bei 26 Jahren.

Zudem spiegeln die Juli-Daten die Zinserhöhung der EZB auf 2,5 %, die seit dem 16. September gilt, und den Euribor von über 3,1 % noch nicht vollständig wider. Es ist davon auszugehen, dass die neuen Bankangebote im Herbst etwas teurer ausfallen als die vom Sommer.

Wie hoch muss meine Hypothek für einen Kauf an der Costa del Sol sein?

Hier greift der nationale Durchschnitt zu kurz. Laut unserem Marktbericht zur Costa del Sol vom September 2026 beträgt der mittlere Angebotspreis für Wohnungen und Häuser 650.000 Euro. Wir haben berechnet, wie viel man bei der Bank aufnehmen muss, um zum mittleren Preis mehrerer Gemeinden zu kaufen, bei einer Finanzierung von 80 % über 26 Jahre und einem Zinssatz von 3,01 %, also den durchschnittlichen INE-Konditionen vom Juli. Das Eigenkapital umfasst die 20 % Anzahlung und rund 10 % Steuern und Kaufnebenkosten.

Für einen Kauf zum mittleren Preis der Costa del Sol braucht man eine Hypothek, die fast dreimal so hoch ist wie der spanische Durchschnitt, und eine Rate von etwa 2.400 Euro im Monat, verglichen mit rund 840 Euro für die durchschnittliche nationale Hypothek unter denselben Bedingungen. In Marbella ist das Darlehen mehr als viermal so hoch wie der Durchschnitt. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Abschlusspreise, und innerhalb jeder Gemeinde gibt es große Unterschiede, doch die Größenordnung ist eindeutig.

Was sollten Sie beachten, wenn Sie jetzt eine Hypothek aufnehmen?

• Das Eigenkapital besteht nicht nur aus den 20 %: In Andalusien fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) von 7 % an, hinzu kommen Notar, Registro de la Propiedad (Grundbuch), Gestoría (Verwaltungsdienstleister) und Bewertung. Neubauten unterliegen dem IVA (spanische Mehrwertsteuer).
• Die Bewertung ist entscheidend: Die Bank berechnet das Darlehen auf Grundlage des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung. Fällt die Bewertung niedrig aus, müssen Sie mehr Eigenmittel einbringen.
• Fest, variabel oder gemischt: Da Festzins und variabler Zins fast gleichauf liegen, bietet der Festzins Sicherheit gegenüber weiteren Euribor-Anstiegen. Die gemischte Hypothek ist eine Zwischenlösung.
• Nichtresidenten erhalten weniger Finanzierung: Ein ausländischer Käufer ohne Wohnsitz in Spanien erhält in der Regel zwischen 60 % und 70 % des Werts und braucht daher deutlich mehr Eigenkapital, als die Tabelle zeigt.
• Vergleichen Sie Angebote: Nach der EZB-Zinserhöhung können die Unterschiede zwischen den Banken erheblich sein, und ein Hypothekenmakler kann Ihnen Zeit und Geld sparen.

Fazit: größere Darlehen, weniger Käufer

Die Rekordhypothek bedeutet nicht, dass die Banken großzügiger verleihen, sondern dass Wohnraum teurer ist und die Ersparnisse nicht ausreichen. Für Käufer an der Costa del Sol lautet die praktische Schlussfolgerung, die Finanzierung vorzubereiten, bevor man mit der Haussuche beginnt: wissen, wie viel die Bank verleiht, wie viel Eigenkapital man tatsächlich braucht und welche Hypothekenart zu einem passt. Wenn Sie über einen Kauf in Málaga, Marbella oder an einem anderen Ort der Küste nachdenken, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, die Immobilie zu finden, die zu Ihrem realen Budget passt.

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Finanzberatung dar. Die Raten sind Richtwerte und hängen vom konkreten Angebot der jeweiligen Bank ab.

Häufig gestellte Fragen