Euribor utrzymuje się powyżej 3,1 %: o ile wzrośnie rata kredytu hipotecznego na Costa del Sol i co robić

Euribor wpływa na każdy kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na Costa del Sol, a we wrześniu 2026 r. zamknie się średnią zbliżoną do 3,1 %, czyli około 93 punktów bazowych powyżej września 2025 r. To największy wzrost w ujęciu rocznym od listopada 2023 r. i siódmy z rzędu miesiąc podwyżek. W praktyce kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu w wysokości 300 000 euro, którego oprocentowanie jest właśnie rewidowane, będzie kosztować około 157 euro miesięcznie więcej, czyli prawie 1 900 euro rocznie. Wyjaśniamy, skąd wzięła się podwyżka, ile kosztuje w zależności od wysokości kredytu i co mogą zrobić osoby, które już mają kredyt hipoteczny lub dopiero zamierzają go zaciągnąć.

Dlaczego Euribor rośnie we wrześniu 2026 r.?

Indeks dzienny od siedmiu kolejnych sesji utrzymuje się powyżej 3,1 % i osiągnął 3,16 %, czyli poziom niewidziany od sierpnia 2024 r. Za tym stoją trzy czynniki: inflacja w strefie euro nadal przekracza 3 %, niepewność geopolityczna na Bliskim Wschodzie podnosi ceny energii, a Europejski Bank Centralny 10 września podniósł stopy referencyjne o 25 punktów bazowych, do 2,5 %. Ponadto EBC utrzymuje prognozę inflacji na 2026 r. na poziomie 3 % i rewiduje ją w górę na 2027 r. (2,5 %) i 2028 r. (2,1 %), co rynki odczytują jako sygnał, że stopy szybko nie spadną.

Na tym blogu analizowaliśmy już, co oznacza podwyżka stóp przez EBC do 2,5 % dla osób kupujących nieruchomość na Costa del Sol. Euribor jest jej bezpośrednią konsekwencją: banki pożyczają sobie nawzajem drożej i przenoszą ten koszt na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu przy każdej rewizji.

O ile rośnie rata kredytu o zmiennym oprocentowaniu przy Euriborze na poziomie 3,1 %?

Referencyjne obliczenia mówią o około 80 euro więcej miesięcznie i blisko 1 000 euro rocznie w przypadku przeciętnego hiszpańskiego kredytu hipotecznego. Jednak na Costa del Sol przeciętny kredyt jest wyraźnie wyższy: według naszego raportu rynkowego mediana ceny mieszkania na sprzedaż wynosi około 650 000 euro, a w samej Maladze 625 000 euro. Obliczyliśmy rzeczywisty wpływ dla trzech typowych kwot, przy okresie kredytowania 30 lat i marży jednego punktu ponad Euribor, porównując rewizję z września 2025 r. (Euribor 2,17 %) z rewizją z września 2026 r. (3,1 %).

Trzeci przypadek odpowiada sfinansowaniu 80 % wartości mieszkania za 650 000 euro, czyli mediany ceny na Costa del Sol. Dokładna kwota zależy od pozostałego kapitału, liczby spłaconych już lat i marży każdego banku, ale reguła jest prosta: przy tej podwyżce każde 100 000 euro zadłużenia oznacza około 52 euro więcej miesięcznie.

Co z kredytami o stałym i mieszanym oprocentowaniu?

Osoby, które mają już stałe oprocentowanie, nie odczują żadnej zmiany: ich rata pozostaje taka sama. Problem dotyczy tych, którzy podpiszą umowę teraz. Banki podnoszą ceny nowych ofert, zwłaszcza o stałym i mieszanym oprocentowaniu, ponieważ stopy długoterminowe uwzględniają już, że EBC pozostanie stanowczy. Kredyt hipoteczny o oprocentowaniu mieszanym, który stanowi już 15 % podpisywanych w Hiszpanii umów, zyskuje na atrakcyjności jako rozwiązanie pośrednie: okres stały od 5 do 10 lat ze stałą stopą, a potem oprocentowanie zmienne, gdy Euribor prawdopodobnie już spadnie.

Czy Euribor będzie dalej rósł, czy spadnie w 2027 r.?

Większość analityków uważa, że indeks utrzyma się w okolicach 3,1 % do końca 2026 r., chyba że sytuacja na Bliskim Wschodzie poważnie się pogorszy. W 2027 r. oczekuje się stopniowego spadku, który złagodziłby rewizje. Innymi słowy: skutki najbliższej corocznej rewizji są niemal pewne, ale nie muszą powtórzyć się z taką samą siłą w kolejnym roku.

Co robić, jeśli masz kredyt hipoteczny lub zamierzasz kupić nieruchomość na Costa del Sol

1. Jeśli Twój kredyt ma oprocentowanie zmienne: sprawdź, kiedy przypada najbliższa rewizja, i oblicz nową ratę na podstawie powyższej tabeli. Jeśli skok jest duży, poproś bank o ofertę nowacji (novación) na stałą lub mieszaną stopę i porównaj ją z subrogacją (przeniesieniem kredytu) do innego banku; od ustawy z 2019 r. koszty zmiany są minimalne.
2. Jeśli zamierzasz kupić teraz: negocjuj oprocentowanie, zanim oferty zaczną drożeć jeszcze bardziej, i rozważ kredyt mieszany. Przy wkładzie własnym 20 % i racie nieprzekraczającej 35 % dochodów zakup w Maladze, Fuengiroli czy Estepona nadal jest wykonalny.
3. Jeśli kupujesz bez kredytu lub z niewielkim finansowaniem: wysoki Euribor wychładza popyt zależny od kredytu i poprawia Twoją pozycję negocjacyjną. W segmentach takich jak nowe budownictwo czy obszary drugich domów jest większe pole do negocjowania ceny.
4. Jeśli inwestujesz w wynajem: wzrost rat u innych właścicieli przekłada się na czynsze, a zagraniczny popyt na wynajem w Maladze nadal rośnie. Droższy kredyt jest częściowo równoważony wyższymi czynszami, ale sprawdź, czy rentowność netto nadal przewyższa koszt finansowania.

Podsumowanie

Euribor na poziomie 3,1 % nie oznacza zmiany cyklu, ale jest to drogi rok dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu: od 100 do 270 euro więcej miesięcznie przy typowych kwotach na Costa del Sol. Odpowiedzią jest przegląd obecnego kredytu, rozważny wybór między stałym, mieszanym i zmiennym oprocentowaniem w przypadku nowej umowy oraz wykorzystanie faktu, że droższy kredyt osłabia również konkurencję między kupującymi. W EVS PROPERTY GROUP towarzyszymy Ci przy zakupie i łączymy Cię z brokerami hipotecznymi pracującymi z klientami krajowymi i międzynarodowymi.

Najczęściej zadawane pytania