Najczęstsze pytania o zakup nieruchomości na Costa del Sol

Tak, bez ograniczeń: każda osoba – niezależnie od tego, czy jest rezydentem i czy jest obywatelem UE – może kupić nieruchomość w Hiszpanii na własne nazwisko lub za pośrednictwem spółki. Jedynymi praktycznymi wymogami są uzyskanie numeru NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca) oraz – co jest bardzo zalecane – otwarcie konta w hiszpańskim banku, z którego będą pobierane opłaty za media i podatki.

NIE to numer identyfikacji podatkowej cudzoziemców w Hiszpanii, niezbędny do podpisania aktu notarialnego (escritura) przy zakupie. Wniosek składa się po wcześniejszym umówieniu wizyty w biurze ds. cudzoziemców (oficina de extranjería) lub na komisariacie policji w Hiszpanii, w konsulacie Hiszpanii w Państwa kraju albo za pośrednictwem przedstawiciela z pełnomocnictwem notarialnym. Procedura jest prosta; zwykle zleca się ją prawnikowi, który prowadzi zakup.

Nie. Mogą Państwo udzielić pełnomocnictwa notarialnego swojemu prawnikowi lub zaufanej osobie, która podpisze w Państwa imieniu umowę rezerwacyjną, umowę zadatkową (arras) i akt notarialny (escritura). Pełnomocnictwo można podpisać u notariusza w Hiszpanii lub za granicą (w takim przypadku z apostille i tłumaczeniem przysięgłym). Wielu naszych klientów przeprowadza cały zakup bez przyjazdu.

Nie: wizę pobytową za inwestycję w nieruchomości zniesiono w Hiszpanii w kwietniu 2025 roku. Zakup nadal jest dla cudzoziemców całkowicie swobodny; zniknęło jedynie zezwolenie na pobyt powiązane z inwestycją. Obecne alternatywy to wiza pobytowa bez prawa do pracy (visado no lucrativo – dla osób utrzymujących się z dochodów pasywnych lub emerytury) oraz wiza dla cyfrowych nomadów (dla osób pracujących zdalnie).

Orientacyjnie od 8% do 12% ceny. Przy zakupie z rynku wtórnego płaci się ITP – podatek od przeniesienia własności (7% w Andaluzji); przy zakupie z rynku pierwotnego – IVA (VAT) w wysokości 10% oraz AJD (podatek od dokumentów prawnych) w wysokości 1,2%. Do tego dochodzą koszty notariusza, wpisu do Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości) i gestorii (biura obsługującego formalności) – łącznie około 1–1,5% – oraz, w przypadku kredytu hipotecznego, wyceny. Prowizję agencji nieruchomości na Costa del Sol zwykle płaci sprzedający.

Stałe koszty to IBI (gminny podatek od nieruchomości), opłata za wywóz śmieci, opłata na rzecz wspólnoty właścicieli (comunidad), jeśli taka istnieje, oraz ubezpieczenia. Właściciele niebędący rezydentami co roku składają ponadto deklarację IRNR (podatek od dochodu przypisanego na podstawie wartości katastralnej lub od rzeczywistego dochodu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana). Łączna kwota w dużej mierze zależy od gminy i osiedla: chętnie podamy rzeczywiste koszty każdej interesującej Państwa nieruchomości.

Dwa: gminny podatek plusvalía municipal (od wzrostu wartości gruntu) oraz podatek od zysku kapitałowego, wynoszący dla nierezydentów około 19%. Ponadto, gdy sprzedający nie jest rezydentem, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego (Hacienda) na poczet tego podatku. Dobre wyliczenie z wyprzedzeniem pozwala uniknąć niespodzianek przy podpisywaniu aktu.

Tak, to standardowa praktyka na Costa del Sol. Hiszpańskie banki finansują nierezydentom zwykle 60–70% niższej z dwóch wartości: ceny lub wyceny (rezydentom – do 80%), na okres do 20–25 lat. Konieczne jest udokumentowanie dochodów przetłumaczonymi dokumentami (odcinki wypłat, zeznania podatkowe). Warto uzyskać wstępną decyzję kredytową przed podpisaniem umowy zadatkowej (arras).

Pierwszym krokiem jest umowa rezerwacyjna z wpłatą (zwykle od 3 000 do 10 000 €), która wycofuje nieruchomość z rynku. Następnie podpisuje się umowę zadatkową (contrato de arras), zwykle z wpłatą 10% ceny, która określa termin podpisania aktu notarialnego i kary: jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić go w podwójnej wysokości. Pozostałą kwotę płaci się przy podpisaniu aktu notarialnego (escritura) u notariusza.

Od rezerwacji do podpisania aktu notarialnego mija zwykle 4–8 tygodni przy zakupie za gotówkę i 6–10 tygodni, jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny. W przypadku nowych inwestycji harmonogram wyznacza budowa: najpierw rezerwacja, potem umowa prywatna z płatnościami etapowymi (zabezpieczonymi zgodnie z prawem), a akt notarialny podpisuje się przy odbiorze, który może nastąpić po kilku miesiącach lub nawet po paru latach.

Jest to bardzo zalecane. Notariusz (notario) nadaje czynności moc dokumentu urzędowego, ale nie reprezentuje interesów żadnej ze stron. Niezależny prawnik sprawdza obciążenia, pozwolenia, status urbanistyczny i zaległości wobec wspólnoty właścicieli, a także sporządza lub weryfikuje umowy prywatne. W EVS PROPERTY GROUP współpracujemy z wielojęzycznymi kancelariami z regionu i koordynujemy z nimi cały proces.

To urzędowy odpis z Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości): wskazuje faktycznego właściciela, opis i wpisaną do rejestru powierzchnię nieruchomości, a przede wszystkim obciążenia (hipoteki, zajęcia, służebności). To pierwszy krok weryfikacji przy każdej poważnej transakcji, a dokument uzyskuje się w ciągu kilku godzin.

Tak, ale pod pewnymi warunkami: nieruchomość musi zostać wpisana jako mieszkanie turystyczne (Vivienda de Uso Turístico, VUT) do rejestru prowadzonego przez rząd Andaluzji (Junta de Andalucía) i spełniać obowiązujące przepisy, a niektóre gminy ograniczają wydawanie nowych licencji w wybranych strefach. Ponadto od 2025 roku wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios) może ograniczyć najem turystyczny w swoim statucie. Najem długoterminowy nie wymaga natomiast licencji turystycznej.

To zależy od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i formy najmu (wakacyjny, sezonowy lub całoroczny). Obiektywnym punktem wyjścia jest nasz raport rynkowy z medianami cen i czynszów według gmin, który aktualizujemy na podstawie pełnej bazy nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, oferta najmu długoterminowego jest na całym wybrzeżu niewielka, co podtrzymuje poziom czynszów; chętnie przygotujemy konkretne szacunki dla interesującej Państwa okolicy.

EVS PROPERTY GROUP to agencja nieruchomości z biurem stacjonarnym na Costa del Sol: Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga). Nazwa spółki to EVS PROPERTY GROUP SL, CIF B10686459; spółka została założona 12 maja 2022 r. i wpisana do rejestru handlowego w Maladze (Registro Mercantil de Málaga). Kieruje nią dwoje założycieli: Elena Zolotareva, z 15-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości, oraz Vladimir Shokov, który od 7 lat działa na rynku Costa del Sol i specjalizuje się w inwestycjach, w tym w inwestycjach w zadłużenie zabezpieczone na nieruchomościach (NPL).

Po hiszpańsku, angielsku i rosyjsku – z tym samym doradcą od początku do końca: podczas pierwszej konsultacji, prezentacji, negocjacji i podpisania aktu u notariusza. W razie potrzeby koordynujemy też współpracę z wielojęzycznymi prawnikami i gestoriami (biurami obsługującymi formalności) z regionu.

Działamy w Maladze, Benalmádenie, Torremolinos, Fuengiroli, Mijas, Marbelli, Esteponie, Benahavís, Nerji i w pozostałych gminach prowincji Málaga. Nasze biuro znajduje się w Benalmádenie, w centralnej części wybrzeża, niecałe 20 minut zarówno od Malagi, jak i od Fuengiroli i lotniska.

Obsługujemy wszystkie cztery rodzaje transakcji: kupno, sprzedaż, najem i inwestycje. W zakresie najmu zarządzamy zarówno najmem długoterminowym, jak i turystycznym – wybór najemców, umowa, pobieranie czynszu, utrzymanie nieruchomości, licencja VFT i deklaracja IRNR dla właścicieli niebędących rezydentami. W zakresie inwestycji zajmujemy się zakupem pod wynajem (buy-to-let), remontem z odsprzedażą oraz nowymi inwestycjami na etapie projektu.

Nic. Przy transakcji kupna-sprzedaży wynagrodzenie agencji płaci sprzedający, jak to jest przyjęte na Costa del Sol. Kupujący pokrywa koszty samej transakcji (ITP lub IVA, notariusz, rejestr i gestoria – łącznie około 8–12% ceny) oraz, jeśli go zatrudni, niezależnego prawnika.

Około 9000 – z naszego własnego portfela i z sieci MLS Resales-Online, największej platformy współpracy agencji na Costa del Sol. Obejmuje to nowe inwestycje na etapie projektu oraz nieruchomości, które nie zawsze są publikowane na portalach; jeśli interesuje Państwa nieruchomość, której nie ma na naszej stronie, i tak możemy ją odnaleźć.

Tak. Możemy pokazać Państwu nieruchomości podczas wideorozmowy, załatwić numer NIE, koordynować otwarcie konta bankowego i uzyskanie kredytu hipotecznego dla nierezydentów, a umowę rezerwacyjną, umowę zadatkową (arras) i akt notarialny (escritura) można podpisać na podstawie pełnomocnictwa notarialnego udzielonego Państwa prawnikowi lub zaufanej osobie. Wielu naszych klientów przeprowadza cały zakup zdalnie.

Telefonicznie pod numerem +34 951 12 40 59, przez WhatsApp pod numerem +34 678 98 06 62 lub e-mailem na adres [email protected]. Biuro jest czynne od poniedziałku do piątku w godz. 9:00–17:30 (czas obowiązujący w Hiszpanii kontynentalnej), a prezentacje poza tymi godzinami umawiamy z wyprzedzeniem. Odpowiadamy tego samego dnia roboczego.