Частые вопросы о покупке жилья на Коста-дель-Соль

Да, без ограничений: любой человек — независимо от того, резидент он или нет и гражданин ЕС или нет, — может купить недвижимость в Испании на своё имя или через компанию. На практике нужно лишь получить NIE (идентификационный номер иностранца) и — что очень желательно — открыть счёт в испанском банке, чтобы с него автоматически оплачивались коммунальные услуги и налоги.

NIE — налоговый идентификационный номер иностранца в Испании; без него невозможно оформить покупку у нотариуса. Его получают по предварительной записи в отделе по делам иностранцев или в полицейском участке в Испании, в испанском консульстве в вашей стране либо через представителя по нотариальной доверенности. Процедура несложная; обычно её поручают юристу, который ведёт сделку.

Нет. Вы можете выдать нотариальную доверенность своему юристу или доверенному лицу, и он подпишет от вашего имени договор бронирования, договор задатка (arras) и купчую (escritura). Доверенность можно оформить у нотариуса в Испании или за рубежом (в этом случае — с апостилем и присяжным переводом). Многие наши клиенты проходят всю покупку, ни разу не приезжая в Испанию.

Нет: в апреле 2025 года Испания отменила визу резидента за инвестиции в недвижимость. Иностранцы по-прежнему могут свободно покупать жильё — исчез лишь вид на жительство, привязанный к инвестиции. Сегодня альтернативы — некоммерческая виза (для тех, кто живёт на доход от капитала или пенсию) и виза цифрового кочевника (для тех, кто работает удалённо).

Ориентировочно — от 8% до 12% сверх цены. При покупке вторичного жилья платится ITP — налог на передачу имущества (7% в Андалусии); при покупке новостройки — IVA (НДС) 10% плюс AJD (гербовый сбор) 1,2%. К этому добавляются расходы на нотариуса, Реестр собственности и гесторию (около 1-1,5%), а при ипотеке — ещё и на оценку. Комиссию агентства недвижимости на Коста-дель-Соль обычно платит продавец.

Постоянные расходы — это IBI (муниципальный налог на недвижимость), сбор за вывоз мусора, взносы в сообщество собственников, если оно есть, и страховки. Кроме того, собственники-нерезиденты ежегодно подают декларацию по IRNR — налогу на доходы нерезидентов (вменённый доход от кадастровой стоимости или фактический доход, если жильё сдаётся). Итоговая сумма сильно зависит от муниципалитета и жилого комплекса: спросите нас о реальных цифрах по любому интересующему вас объекту.

Два: муниципальный налог plusvalía (на прирост стоимости земли) и налог на прирост капитала — около 19% для нерезидентов. Кроме того, если продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить их в налоговую службу (Hacienda) в счёт этого налога. Точный предварительный расчёт избавит от сюрпризов при подписании.

Да, на Коста-дель-Соль это обычная практика. Испанские банки, как правило, финансируют нерезидентам 60-70% от меньшей из двух сумм — цены или оценочной стоимости (резидентам — до 80%), на срок до 20-25 лет. Доход нужно будет подтвердить переведёнными документами (расчётные листки, налоговые декларации). Предварительное одобрение лучше получить до подписания договора задатка (arras).

Первый шаг — договор бронирования с авансом (обычно от 3 000 до 10 000 €), после чего объект снимается с продажи. Затем подписывается договор задатка (contrato de arras) — как правило, на 10% от цены; в нём фиксируются срок подписания купчей и санкции: если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток, а если продавец — возвращает его в двойном размере. Остаток оплачивается при подписании купчей у нотариуса.

От бронирования до подписания купчей (escritura) обычно проходит 4-8 недель при оплате собственными средствами и 6-10 недель, если в сделке участвует ипотека. В новостройках сроки диктует стройка: объект бронируют, подписывают частный договор с поэтапными платежами (они гарантированы законом), а купчую оформляют при сдаче — через несколько месяцев или пару лет.

Очень рекомендуем. Нотариус удостоверяет сделку, но не защищает интересы ни одной из сторон. Независимый юрист проверяет обременения, лицензии, градостроительный статус и долги перед сообществом собственников, а также составляет или проверяет частные договоры. В EVS PROPERTY GROUP мы работаем с местными многоязычными юридическими фирмами и координируем с ними весь процесс.

Это официальная выписка из Реестра собственности: в ней указаны фактический владелец, описание и зарегистрированная площадь объекта и, главное, обременения (ипотеки, аресты, сервитуты). С неё начинается проверка при любой серьёзной сделке, а получить её можно за считаные часы.

Да, но при соблюдении условий: объект нужно зарегистрировать как жильё туристического назначения (VUT) в реестре правительства Андалусии (Junta de Andalucía) и соблюдать действующие нормы, а некоторые мэрии ограничивают выдачу новых лицензий в отдельных районах. Кроме того, с 2025 года сообщество собственников может ограничить туристическую аренду своим уставом. Для долгосрочной аренды туристическая лицензия, напротив, не нужна.

Всё зависит от района, типа объекта и формата аренды (туристическая, сезонная или годовая). Объективная отправная точка — наш обзор рынка с медианными ценами и арендными ставками по муниципалитетам, который мы обновляем по полной базе объектов. В целом предложение долгосрочной аренды на всём побережье невелико, и это поддерживает арендные ставки; запросите у нас конкретную оценку для интересующего вас района.

EVS PROPERTY GROUP — агентство недвижимости с реальным офисом на Коста-дель-Соль: Av. de Mijas 1, puerta 1, 29630 Benalmádena (Málaga). Юридическое наименование — EVS PROPERTY GROUP SL, CIF B10686459; компания учреждена 12 мая 2022 года и зарегистрирована в Торговом реестре Малаги. Ею руководят два основателя: Елена Золотарева с 15-летним опытом в сфере недвижимости и Владимир Шоков, который 7 лет работает на рынке Коста-дель-Соль и специализируется на инвестициях, в том числе в проблемные долги, обеспеченные недвижимостью (NPL).

На испанском, английском и русском — и с одним и тем же консультантом от начала до конца: первая консультация, просмотры, переговоры и подписание у нотариуса. При необходимости мы также координируем работу местных многоязычных юристов и гесторий.

Мы работаем в Малаге, Бенальмадене, Торремолиносе, Фуэнхироле, Михасе, Марбелье, Эстепоне, Бенахависе, Нерхе и других муниципалитетах провинции Малага. Наш офис находится в Бенальмадене, в центральной части побережья, менее чем в 20 минутах и от Малаги, и от Фуэнхиролы, и от аэропорта.

Мы работаем по всем четырём направлениям: покупка, продажа, аренда и инвестиции. В аренде управляем как долгосрочной, так и туристической арендой — подбор арендаторов, договор, сбор платежей, обслуживание, лицензия VFT и декларация IRNR для собственников-нерезидентов. В инвестициях — покупка под аренду (buy-to-let), ремонт с перепродажей и новостройки на стадии проекта.

Ничего. При купле-продаже комиссию агентства платит продавец, как это принято на Коста-дель-Соль. Покупатель оплачивает только собственные расходы по сделке (ITP или IVA, нотариус, Реестр и гестория — около 8-12% от цены) и, если решит его нанять, услуги своего независимого юриста.

Около 9 000: это наш собственный портфель плюс сеть MLS Resales-Online — крупнейшая на Коста-дель-Соль база совместных продаж между агентствами. Сюда входят новостройки на стадии проекта и объекты, которые не всегда публикуются на порталах; если вас заинтересовал объект, которого нет на нашем сайте, мы всё равно сможем его найти.

Да. Мы можем показать вам объекты по видеосвязи, оформить ваш NIE, организовать открытие банковского счёта и ипотеку для нерезидентов, а бронирование, договор задатка и купчую — подписать по нотариальной доверенности, выданной вашему юристу или доверенному лицу. Многие наши клиенты проводят всю покупку дистанционно.

По телефону +34 951 12 40 59, в WhatsApp +34 678 98 06 62 или по почте [email protected]. Офис работает с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:30 (по времени материковой Испании); встречи в другое время согласовываем заранее. Отвечаем в тот же рабочий день.