Actualización del 16 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 cambia en parte la respuesta de esta guía. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de una vivienda amueblada por 30 noches o menos a un mismo inquilino deja de estar exento y tributa al 10 % de IVA aunque no incluya servicios hoteleros, salvo que se alquile la vivienda habitual del propietario. El decreto está en vigor, pero debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, el cambio no llegará a aplicarse y el alquiler turístico seguirá tributando solo cuando incluya servicios hoteleros.
Si alquilas —o piensas alquilar— una vivienda por temporadas cortas en la Costa del Sol, tarde o temprano te harás la pregunta: ¿tengo que cobrar IVA a mis huéspedes? La respuesta no depende de la plataforma que uses. Hasta el 30 de noviembre de 2026 depende de algo muy concreto: los servicios que prestas durante la estancia. Desde el 1 de diciembre cuenta también la duración, porque las estancias de hasta 30 noches pasan a tributar. Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0385-26) ha vuelto a poner el foco sobre la línea de los servicios, que seguirá decidiendo en los alquileres más largos, y conviene tenerla clara porque las consecuencias fiscales son muy distintas a un lado y al otro.
La regla general: alquilar vivienda está exento de IVA
El punto de partida está en la Ley del IVA (artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992): el arrendamiento de una vivienda como tal está exento de IVA y, hasta el 30 de noviembre de 2026, también cuando es un alquiler vacacional. Ceder el uso del inmueble, sin más, no convierte al propietario en un hotelero. Hasta esa fecha, la exención se pierde solo cuando el alquiler deja de ser una simple cesión y pasa a parecerse a un servicio de hospedaje. Desde el 1 de diciembre se suma una segunda excepción, la de las estancias cortas, que explicamos a continuación.
¿Qué cambia en el IVA del alquiler turístico desde el 1 de diciembre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, modifica la Ley del IVA (artículos 20.Uno.23º y 91.Uno.2.2º) con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Desde esa fecha, el alquiler de un apartamento o una vivienda amueblados no está exento en dos casos: cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera, como hasta ahora, y, como novedad, cuando la estancia de un mismo inquilino no supera las 30 noches, aunque no haya ningún servicio añadido. En los dos casos se aplica el tipo reducido del 10 %. La única salvedad es la vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual: si la alquila por estancias cortas sin servicios hoteleros, sigue exenta.
En la práctica, quien tenga un piso turístico típico de la Costa del Sol, de los que se reservan por días o semanas en plataformas como Airbnb o Booking, tendrá que cobrar IVA en casi todas sus estancias, aunque solo se limpie a la entrada y a la salida. Da igual que el propietario sea residente o no: la vivienda está en España y el IVA se declara aquí. Siguen exentos el alquiler de más de 30 noches sin servicios hoteleros, como el de temporada de uno o varios meses, y el de larga duración como vivienda habitual. El decreto no incluye ninguna regla especial para las reservas hechas antes del 1 de diciembre, así que, si ya tienes vendidas estancias a partir de esa fecha, sobre todo si las cobraste por adelantado, revisa con tu asesor fiscal cómo facturarlas.
La línea roja: servicios propios de la industria hotelera
Hacienda utiliza un criterio claro: si el propietario presta al huésped una atención continuada equiparable a la de un hotel, el alquiler tributa, dure lo que dure. Desde el 1 de diciembre, este criterio decide sobre todo en las estancias de más de 30 noches, porque las más cortas tributan aunque no haya servicios. Los dos ejemplos clásicos que hacen perder la exención son:
- Limpieza periódica del inmueble mientras el huésped lo ocupa.
- Cambio regular de sábanas y toallas durante la estancia, como parte del servicio incluido.
En cambio, hay toda una lista de prestaciones que NO se consideran hoteleras y, por tanto, no afectan a la exención:
- Limpieza y cambio de ropa de cama a la entrada y a la salida de cada huésped.
- Mantenimiento de la piscina, el jardín o el riego de plantas.
- Atención telefónica y asistencia técnica para reparaciones o incidencias.
- Servicios opcionales que el huésped contrata aparte y con precio propio, como desayunos o limpiezas extra: el alquiler sigue exento y esos extras tributan por separado.
Qué cambia si cruzas la línea
Si tu alquiler incluye servicios hoteleros, deja de estar exento: pasas a operar como un alojamiento y tienes que repercutir IVA en cada factura (con carácter general, al tipo reducido que se aplica al hospedaje), presentar las declaraciones correspondientes y llevar la actividad como lo que es, un negocio de hospedaje. No es necesariamente malo —permite, por ejemplo, deducir el IVA soportado en gastos y reformas—, pero es un régimen distinto que conviene decidir con números delante y, en la práctica, con asesoramiento fiscal profesional.
Ojo también con las estructuras intermedias: ceder tu vivienda a una empresa gestora para que la explote, o combinar temporadas, tiene su propio tratamiento fiscal que no se cubre en esta guía. Cada fórmula merece su análisis antes de firmar.
La documentación es tu mejor defensa
La frontera entre exención y tributación se juega en los detalles, y ante una comprobación de Hacienda lo que cuenta es lo que puedas acreditar. Conserva contratos, anuncios, facturas y cualquier documento que deje claro qué servicios están incluidos en el precio y cuáles son opcionales con tarifa aparte. Esa trazabilidad es la diferencia entre una comprobación rutinaria y una regularización con sanciones.
Conclusión
Hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler turístico en sí no lleva IVA y lo que lo cambia todo es el nivel de servicio al huésped. Desde el 1 de diciembre, si el decreto se convalida, las estancias de hasta 30 noches tributarán al 10 % con o sin servicios, salvo en la vivienda habitual del propietario, así que conviene revisar ya precios, facturación y declaraciones con tu asesor. En los alquileres más largos, antes de añadir limpiezas o cambios de ropa durante la estancia para diferenciar tu piso, calcula el impacto fiscal: a veces compensa, a veces no. En EVS PROPERTY GROUP trabajamos a diario con propietarios e inversores de alquiler vacacional en Málaga y la Costa del Sol; si quieres orientar tu inmueble a este mercado con una estructura sensata, hablemos.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo paga IVA el alquiler turístico de hasta 30 noches?
Desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026. A partir de esa fecha, el alquiler de una vivienda amueblada por 30 noches o menos a un mismo inquilino tributa al 10 %, aunque no incluya servicios hoteleros. Hasta entonces, solo tributa si el propietario presta servicios propios de un hotel.
¿Qué alquileres siguen exentos de IVA desde el 1 de diciembre?
Los de más de 30 noches sin servicios hoteleros, como el alquiler de temporada de uno o varios meses o el de larga duración como vivienda habitual. También sigue exento el alquiler por estancias cortas de la casa en la que vive el propio propietario, siempre que no incluya servicios hoteleros.
¿Afecta a las reservas que ya tengo para diciembre y los meses siguientes?
Puede afectar, porque la nueva regla se aplica a las estancias desde el 1 de diciembre y el decreto no prevé un régimen especial para las reservas anteriores. Si cobraste por adelantado alguna de esas estancias, revisa con tu asesor fiscal cómo facturarla.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Si la Diputación Permanente del Congreso no lo convalida dentro de plazo, el decreto queda derogado y el cambio del IVA no llegará a aplicarse: el alquiler turístico seguirá exento salvo que incluya servicios hoteleros. A 16 de octubre de 2026, la votación todavía no tiene fecha.
