Туристическая аренда и IVA: когда налога нет, а когда его придётся платить

Обновление от 16 октября 2026 года: Real Decreto-ley 29/2026 частично меняет ответ, который даёт это руководство. С 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья на срок до 30 ночей включительно одному и тому же арендатору перестаёт быть освобождённой от налога и облагается IVA (налогом на добавленную стоимость) по ставке 10 %, даже если гостиничные услуги не предоставляются. Исключение составляет сдача в аренду постоянного жилья самого собственника. Декрет уже действует, но его должна утвердить Diputación Permanente del Congreso (постоянная депутатская комиссия Конгресса): если этого не произойдёт, изменение применяться не будет, и туристическая аренда по-прежнему будет облагаться налогом только при предоставлении гостиничных услуг.

Если вы сдаёте — или собираетесь сдавать — жильё на короткие сроки на Коста-дель-Соль, рано или поздно вы зададитесь вопросом: нужно ли взимать IVA с гостей? Ответ не зависит от платформы, которой вы пользуетесь. До 30 ноября 2026 года он зависит от вполне конкретного обстоятельства: от услуг, которые вы оказываете во время проживания. С 1 декабря учитывается и продолжительность, поскольку проживание до 30 ночей начинает облагаться налогом. Недавний обязательный для применения ответ Dirección General de Tributos (Главного управления по налогам), V0385-26, вновь обратил внимание на границу по критерию услуг, которая по-прежнему будет решающей для более длительной аренды. Её важно чётко понимать, поскольку налоговые последствия по разные стороны этой границы совершенно различны.

Общее правило: аренда жилья освобождена от IVA

Отправная точка — Ley del IVA (Закон об IVA; статья 20.Uno.23º Ley 37/1992): аренда жилья как таковая освобождена от IVA и до 30 ноября 2026 года, в том числе когда это отпускная аренда. Простая передача недвижимости в пользование не превращает собственника в отельера. До этой даты освобождение утрачивается лишь тогда, когда аренда перестаёт быть простой передачей и становится похожей на услугу размещения. С 1 декабря добавляется второе исключение — для краткосрочного проживания, о нём мы расскажем ниже.

Что меняется в IVA для туристической аренды с 1 декабря 2026 года?

Real Decreto-ley 29/2026, опубликованный в BOE (официальном государственном бюллетене) 7 октября, изменяет Закон об IVA (статьи 20.Uno.23º и 91.Uno.2.2º) с 1 декабря 2026 года. С этой даты аренда меблированных апартаментов или квартиры не освобождается от налога в двух случаях: когда собственник оказывает услуги, свойственные гостиничному бизнесу (как и сейчас), и — это новшество — когда срок проживания одного арендатора не превышает 30 ночей, даже если никаких дополнительных услуг нет. В обоих случаях применяется пониженная ставка 10 %. Единственное исключение — жильё, в котором сам арендодатель постоянно проживает: если он сдаёт его на короткие сроки без гостиничных услуг, оно по-прежнему освобождено.

На практике владельцу типичной туристической квартиры на Коста-дель-Соль, которую бронируют на дни или недели через такие платформы, как Airbnb или Booking, придётся взимать IVA почти при каждом проживании, даже если уборка проводится только при заезде и выезде. Неважно, резидент собственник или нет: жильё находится в Испании, и IVA декларируется здесь. По-прежнему освобождены аренда более чем на 30 ночей без гостиничных услуг, например сезонная аренда на один или несколько месяцев, и долгосрочная аренда в качестве постоянного жилья. В декрете нет особых правил для бронирований, сделанных до 1 декабря, поэтому, если проживание после этой даты уже продано, особенно если вы получили оплату вперёд, обсудите со своим налоговым консультантом, как его оформлять.

Красная линия: услуги, свойственные гостиничному бизнесу

Hacienda (налоговая служба) исходит из ясного критерия: если собственник обеспечивает гостю постоянное обслуживание, сопоставимое с гостиничным, аренда облагается налогом независимо от срока. С 1 декабря этот критерий становится решающим главным образом для проживания свыше 30 ночей, потому что более короткое облагается налогом и без услуг. Два классических примера, из-за которых освобождение утрачивается:

• Периодическая уборка помещения, пока в нём живёт гость.
• Регулярная смена постельного белья и полотенец в течение проживания как часть включённой услуги.

В то же время существует целый перечень услуг, которые НЕ считаются гостиничными и, следовательно, на освобождение не влияют:

• Уборка и смена постельного белья при заезде и выезде каждого гостя.
• Обслуживание бассейна, сада или полив растений.
• Поддержка по телефону и техническая помощь при ремонте или неполадках.
• Дополнительные услуги, которые гость заказывает отдельно по собственной цене, например завтраки или дополнительная уборка: аренда остаётся освобождённой, а эти услуги облагаются налогом отдельно.

Что меняется, если вы пересекли границу

Если ваша аренда включает гостиничные услуги, она перестаёт быть освобождённой: вы начинаете работать как средство размещения и должны начислять IVA в каждом счёте (как правило, по пониженной ставке, применяемой к гостиничным услугам), подавать соответствующие декларации и вести деятельность как то, чем она является, — бизнес по размещению. Это не обязательно плохо — например, это позволяет вычитать входящий IVA по расходам и ремонту, — но режим иной, и выбирать его нужно, имея расчёты перед глазами, а на практике — с профессиональной налоговой консультацией.

Остерегайтесь и промежуточных схем: передача вашего жилья управляющей компании для эксплуатации или сочетание разных периодов аренды имеют собственный налоговый режим, который в этом руководстве не рассматривается. Каждый вариант заслуживает отдельного анализа до подписания документов.

Документы — ваша лучшая защита

Граница между освобождением и налогообложением определяется деталями, и при проверке Hacienda значение имеет лишь то, что вы можете подтвердить. Храните договоры, объявления, счета и любые документы, из которых ясно, какие услуги включены в цену, а какие являются дополнительными с отдельным тарифом. Такая прослеживаемость — это разница между рутинной проверкой и доначислением налогов со штрафами.

Вывод

До 30 ноября 2026 года сама по себе туристическая аренда IVA не облагается, а всё меняет уровень обслуживания гостя. С 1 декабря, если декрет будет утверждён, проживание до 30 ночей будет облагаться по ставке 10 % независимо от наличия услуг, за исключением постоянного жилья собственника, поэтому уже сейчас стоит пересмотреть цены, выставление счетов и декларации вместе с консультантом. При более длительной аренде, прежде чем добавлять уборку или смену белья во время проживания, чтобы выделить свою квартиру среди других, рассчитайте налоговые последствия: иногда это оправданно, иногда нет. В EVS PROPERTY GROUP мы ежедневно работаем с владельцами и инвесторами в отпускную аренду в Малаге и на Коста-дель-Соль; если вы хотите сориентировать свою недвижимость на этот рынок с разумной структурой, давайте поговорим.

Часто задаваемые вопросы