Aktualizacja z 16 października 2026 r.: Real Decreto-ley 29/2026 (dekret z mocą ustawy) częściowo zmienia odpowiedź zawartą w tym poradniku. Od 1 grudnia 2026 r. wynajem umeblowanego mieszkania na 30 nocy lub krócej temu samemu najemcy przestaje być zwolniony i podlega IVA (hiszpańskiemu podatkowi VAT) w wysokości 10 %, nawet jeśli nie obejmuje usług hotelarskich. Wyjątkiem jest wynajem mieszkania stanowiącego stałe miejsce zamieszkania właściciela. Dekret obowiązuje, ale musi go zatwierdzić Diputación Permanente del Congreso (stała komisja hiszpańskiego Kongresu Deputowanych): jeśli go nie zatwierdzi, zmiana nie wejdzie w życie, a wynajem turystyczny nadal będzie opodatkowany tylko wtedy, gdy obejmuje usługi hotelarskie.
Jeśli wynajmujesz na krótkie okresy mieszkanie na Costa del Sol albo zamierzasz to robić, prędzej czy później zadasz sobie pytanie: czy muszę naliczać gościom IVA? Odpowiedź nie zależy od platformy, z której korzystasz. Do 30 listopada 2026 r. zależy od czegoś bardzo konkretnego: usług, które świadczysz podczas pobytu. Od 1 grudnia liczy się także czas trwania, ponieważ opodatkowane będą pobyty do 30 nocy. Niedawna wiążąca interpretacja Dirección General de Tributos (V0385-26) ponownie zwróciła uwagę na granicę wyznaczaną przez usługi, która nadal będzie rozstrzygać w przypadku dłuższych wynajmów. Warto ją dobrze znać, bo skutki podatkowe po jednej i po drugiej stronie tej granicy są bardzo różne.
Zasada ogólna: wynajem mieszkania jest zwolniony z IVA
Punktem wyjścia jest ustawa o IVA (artykuł 20.Uno.23º ustawy 37/1992): wynajem mieszkania jako takiego jest zwolniony z IVA, a do 30 listopada 2026 r. dotyczy to także wynajmu wakacyjnego. Samo oddanie nieruchomości do używania nie czyni właściciela hotelarzem. Do tej daty zwolnienie traci się tylko wtedy, gdy wynajem przestaje być zwykłym oddaniem nieruchomości do używania i zaczyna przypominać usługę zakwaterowania. Od 1 grudnia dochodzi drugi wyjątek, dotyczący krótkich pobytów, który omawiamy poniżej.
Co zmienia się w IVA od wynajmu turystycznego od 1 grudnia 2026 r.?
Real Decreto-ley 29/2026, opublikowany w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) 7 października, zmienia ustawę o IVA (artykuły 20.Uno.23º i 91.Uno.2.2º) ze skutkiem od 1 grudnia 2026 r. Od tej daty wynajem umeblowanego apartamentu lub mieszkania nie jest zwolniony w dwóch przypadkach: gdy właściciel świadczy usługi typowe dla branży hotelarskiej, jak dotychczas, oraz, co jest nowością, gdy pobyt tego samego najemcy nie przekracza 30 nocy, nawet jeśli nie ma żadnej dodatkowej usługi. W obu przypadkach stosuje się obniżoną stawkę 10 %. Jedyny wyjątek to mieszkanie, w którym sam wynajmujący ma stałe miejsce zamieszkania: jeśli wynajmuje je na krótkie pobyty bez usług hotelarskich, nadal korzysta ze zwolnienia.
W praktyce właściciel typowego mieszkania turystycznego na Costa del Sol, rezerwowanego na dni lub tygodnie przez platformy takie jak Airbnb czy Booking, będzie musiał naliczać IVA przy niemal wszystkich pobytach, nawet jeśli sprzątanie odbywa się tylko przy przyjeździe i wyjeździe. Nie ma znaczenia, czy właściciel jest rezydentem, czy nie: mieszkanie znajduje się w Hiszpanii i IVA rozlicza się tutaj. Zwolnione pozostają wynajem na ponad 30 nocy bez usług hotelarskich, taki jak wynajem sezonowy na jeden lub kilka miesięcy, oraz wynajem długoterminowy jako stałe miejsce zamieszkania. Dekret nie zawiera żadnej szczególnej reguły dla rezerwacji dokonanych przed 1 grudnia, więc jeśli masz już sprzedane pobyty od tej daty, zwłaszcza opłacone z góry, omów z doradcą podatkowym, jak je zafakturować.
Czerwona linia: usługi typowe dla branży hotelarskiej
Hacienda (hiszpański urząd skarbowy) stosuje jasne kryterium: jeśli właściciel zapewnia gościowi ciągłą obsługę porównywalną z hotelową, wynajem podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, jak długo trwa. Od 1 grudnia kryterium to rozstrzyga głównie w przypadku pobytów dłuższych niż 30 nocy, ponieważ krótsze są opodatkowane także bez usług. Dwa klasyczne przykłady, które powodują utratę zwolnienia, to:
- Okresowe sprzątanie nieruchomości, gdy gość w niej przebywa.
- Regularna wymiana pościeli i ręczników w trakcie pobytu, jako element wliczonej w cenę usługi.
Istnieje natomiast cała lista świadczeń, które NIE są uznawane za hotelarskie i dlatego nie wpływają na zwolnienie:
- Sprzątanie i wymiana pościeli przy przyjeździe i wyjeździe każdego gościa.
- Konserwacja basenu, ogrodu lub podlewanie roślin.
- Obsługa telefoniczna i pomoc techniczna przy naprawach lub awariach.
- Usługi dodatkowe, które gość zamawia osobno i za odrębną cenę, takie jak śniadania czy dodatkowe sprzątanie: wynajem nadal jest zwolniony, a te dodatki są opodatkowane oddzielnie.
Co się zmienia, jeśli przekroczysz granicę
Jeśli Twój wynajem obejmuje usługi hotelarskie, przestaje być zwolniony: zaczynasz działać jak obiekt noclegowy i musisz naliczać IVA na każdej fakturze (co do zasady według obniżonej stawki stosowanej do usług zakwaterowania), składać odpowiednie deklaracje i prowadzić działalność tak, jak na to zasługuje, czyli jako działalność hotelarską. To niekoniecznie źle, bo pozwala na przykład odliczyć IVA naliczone od kosztów i remontów, ale jest to inny reżim, który warto wybrać na podstawie wyliczeń i w praktyce z pomocą profesjonalnego doradcy podatkowego.
Uważaj też na struktury pośrednie: oddanie mieszkania firmie zarządzającej, która będzie je eksploatować, albo łączenie różnych okresów wynajmu ma własne traktowanie podatkowe, którego ten poradnik nie obejmuje. Każde rozwiązanie wymaga osobnej analizy przed podpisaniem umowy.
Dokumentacja to Twoja najlepsza obrona
Granica między zwolnieniem a opodatkowaniem rozstrzyga się w szczegółach, a podczas kontroli Hacienda liczy się to, co potrafisz udowodnić. Przechowuj umowy, ogłoszenia, faktury i wszelkie dokumenty, z których jasno wynika, jakie usługi są wliczone w cenę, a jakie są opcjonalne i płatne osobno. Taka możliwość odtworzenia faktów to różnica między rutynową kontrolą a korektą rozliczeń z karami.
Podsumowanie
Do 30 listopada 2026 r. sam wynajem turystyczny nie podlega IVA, a wszystko zmienia poziom usług świadczonych gościowi. Od 1 grudnia, jeśli dekret zostanie zatwierdzony, pobyty do 30 nocy będą opodatkowane stawką 10 % z usługami lub bez nich, z wyjątkiem stałego miejsca zamieszkania właściciela, dlatego warto już teraz przejrzeć ceny, fakturowanie i deklaracje razem z doradcą. W dłuższych wynajmach, zanim dodasz sprzątanie lub wymianę pościeli w trakcie pobytu, by wyróżnić swoje mieszkanie, oblicz skutek podatkowy: czasem się opłaca, a czasem nie. W EVS PROPERTY GROUP na co dzień pracujemy z właścicielami i inwestorami w wynajem wakacyjny w Maladze i na Costa del Sol. Jeśli chcesz dostosować swoją nieruchomość do tego rynku, wybierając rozsądną strukturę, porozmawiajmy.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy wynajem turystyczny do 30 nocy podlega IVA?
Od 1 grudnia 2026 r., jeśli Real Decreto-ley 29/2026 zostanie zatwierdzony. Od tej daty wynajem umeblowanego mieszkania na 30 nocy lub krócej temu samemu najemcy jest opodatkowany stawką 10 %, nawet jeśli nie obejmuje usług hotelarskich. Do tego czasu podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy właściciel świadczy usługi typowe dla hotelu.
Które wynajmy pozostają zwolnione z IVA od 1 grudnia?
Te na ponad 30 nocy bez usług hotelarskich, takie jak wynajem sezonowy na jeden lub kilka miesięcy albo wynajem długoterminowy jako stałe miejsce zamieszkania. Zwolniony pozostaje też wynajem na krótkie pobyty domu, w którym mieszka sam właściciel, o ile nie obejmuje usług hotelarskich.
Czy dotyczy to rezerwacji, które już mam na grudzień i kolejne miesiące?
Może dotyczyć, ponieważ nowa zasada obowiązuje dla pobytów od 1 grudnia, a dekret nie przewiduje szczególnego reżimu dla wcześniejszych rezerwacji. Jeśli za któryś z tych pobytów pobrałeś zapłatę z góry, omów z doradcą podatkowym, jak go zafakturować.
Co się stanie, jeśli dekret nie zostanie zatwierdzony?
Jeśli Diputación Permanente del Congreso nie zatwierdzi go w terminie, dekret traci moc, a zmiana w IVA nie wejdzie w życie: wynajem turystyczny pozostanie zwolniony, chyba że obejmuje usługi hotelarskie. Według stanu na 16 października 2026 r. głosowanie nie ma jeszcze wyznaczonej daty.
