Mise à jour du 16 octobre 2026 : le Real Decreto-ley 29/2026 (décret-loi royal) modifie en partie la réponse apportée par ce guide. À partir du 1er décembre 2026, la location d’un logement meublé pour 30 nuits ou moins à un même locataire n’est plus exonérée et est soumise à la TVA (IVA) de 10 % même si elle n’inclut aucun service hôtelier, sauf s’il s’agit de la résidence habituelle du propriétaire. Le décret est en vigueur, mais il doit être validé par la Diputación Permanente du Congreso (la commission permanente du Parlement) : s’il ne l’est pas, la modification ne s’appliquera pas et la location touristique ne sera imposable que lorsqu’elle comprend des services hôteliers.
Si vous louez — ou envisagez de louer — un logement pour de courtes durées sur la Costa del Sol, vous vous poserez tôt ou tard la question : dois-je facturer la TVA à mes hôtes ? La réponse ne dépend pas de la plateforme que vous utilisez. Jusqu’au 30 novembre 2026, elle dépend d’un élément très précis : les services que vous fournissez pendant le séjour. À partir du 1er décembre, la durée entre aussi en ligne de compte, car les séjours jusqu’à 30 nuits deviennent imposables. Une récente consulta vinculante (réponse contraignante) de la Dirección General de Tributos (V0385-26) a de nouveau braqué les projecteurs sur la limite liée aux services, qui continuera de trancher pour les locations plus longues. Mieux vaut la maîtriser, car les conséquences fiscales sont très différentes d’un côté ou de l’autre.
La règle générale : la location de logement est exonérée de TVA
Le point de départ figure dans la loi sur la TVA (article 20.Uno.23º de la Ley 37/1992) : la location d’un logement en tant que telle est exonérée de TVA et, jusqu’au 30 novembre 2026, elle l’est aussi lorsqu’il s’agit d’une location de vacances. Céder l’usage d’un bien, sans plus, ne fait pas du propriétaire un hôtelier. Jusqu’à cette date, l’exonération n’est perdue que lorsque la location cesse d’être une simple cession et s’apparente à un service d’hébergement. À partir du 1er décembre s’ajoute une seconde exception, celle des séjours courts, que nous expliquons ci-dessous.
Que change la TVA de la location touristique à partir du 1er décembre 2026 ?
Le Real Decreto-ley 29/2026, publié au BOE le 7 octobre, modifie la loi sur la TVA (articles 20.Uno.23º et 91.Uno.2.2º) avec effet au 1er décembre 2026. À compter de cette date, la location d’un appartement ou d’un logement meublé n’est pas exonérée dans deux cas : lorsque le propriétaire fournit des services propres à l’industrie hôtelière, comme jusqu’à présent, et, nouveauté, lorsque le séjour d’un même locataire ne dépasse pas 30 nuits, même sans aucun service additionnel. Dans les deux cas, le taux réduit de 10 % s’applique. La seule exception est le logement dans lequel le bailleur a lui-même sa résidence habituelle : s’il le loue pour de courts séjours sans services hôteliers, il reste exonéré.
En pratique, quiconque possède un appartement touristique typique de la Costa del Sol, de ceux que l’on réserve à la journée ou à la semaine sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, devra facturer la TVA sur presque tous ses séjours, même si le ménage n’est fait qu’à l’arrivée et au départ. Peu importe que le propriétaire soit résident ou non : le logement se trouve en Espagne et la TVA y est déclarée. Restent exonérées la location de plus de 30 nuits sans services hôteliers, comme la location saisonnière d’un ou plusieurs mois, et la location de longue durée comme résidence principale. Le décret ne prévoit aucune règle spéciale pour les réservations effectuées avant le 1er décembre : si vous avez déjà vendu des séjours postérieurs à cette date, surtout si vous les avez encaissés à l’avance, vérifiez avec votre conseiller fiscal comment les facturer.
La ligne rouge : les services propres à l’industrie hôtelière
L’administration fiscale applique un critère clair : si le propriétaire assure à l’hôte une prestation continue comparable à celle d’un hôtel, la location est imposable, quelle qu’en soit la durée. À partir du 1er décembre, ce critère est surtout déterminant pour les séjours de plus de 30 nuits, car les séjours plus courts sont imposables même sans services. Les deux exemples classiques qui font perdre l’exonération sont :
- Le nettoyage périodique du logement pendant que l’hôte l’occupe.
- Le changement régulier des draps et des serviettes pendant le séjour, dans le cadre du service inclus.
En revanche, toute une série de prestations ne sont PAS considérées comme hôtelières et n’affectent donc pas l’exonération :
- Le ménage et le changement du linge de lit à l’arrivée et au départ de chaque hôte.
- L’entretien de la piscine, du jardin ou l’arrosage des plantes.
- L’assistance téléphonique et l’assistance technique pour les réparations ou incidents.
- Les services optionnels que l’hôte souscrit séparément, à un prix propre, comme les petits-déjeuners ou les ménages supplémentaires : la location reste exonérée et ces extras sont imposés séparément.
Ce qui change si vous franchissez la ligne
Si votre location inclut des services hôteliers, elle cesse d’être exonérée : vous opérez comme un hébergement et devez répercuter la TVA sur chaque facture (en règle générale, au taux réduit applicable à l’hébergement), déposer les déclarations correspondantes et gérer l’activité pour ce qu’elle est, une activité d’hébergement. Ce n’est pas nécessairement négatif — cela permet, par exemple, de déduire la TVA supportée sur les dépenses et les travaux —, mais c’est un régime différent, qu’il convient de choisir chiffres à l’appui et, en pratique, avec le conseil d’un professionnel de la fiscalité.
Attention également aux structures intermédiaires : confier votre logement à une société de gestion pour qu’elle l’exploite, ou combiner plusieurs types de durées, relève d’un traitement fiscal propre qui n’est pas couvert par ce guide. Chaque formule mérite d’être analysée avant de signer.
La documentation est votre meilleure défense
La frontière entre exonération et imposition se joue dans les détails, et lors d’un contrôle de l’administration fiscale, ce qui compte est ce que vous pouvez prouver. Conservez contrats, annonces, factures et tout document qui établisse clairement quels services sont inclus dans le prix et lesquels sont optionnels, avec un tarif distinct. Cette traçabilité fait la différence entre un contrôle de routine et une régularisation assortie de sanctions.
Conclusion
Jusqu’au 30 novembre 2026, la location touristique en elle-même n’est pas soumise à la TVA et c’est le niveau de service offert à l’hôte qui change tout. À partir du 1er décembre, si le décret est validé, les séjours jusqu’à 30 nuits seront imposés à 10 % avec ou sans services, sauf dans la résidence habituelle du propriétaire : il convient donc de revoir dès maintenant prix, facturation et déclarations avec votre conseiller. Pour les locations plus longues, avant d’ajouter des ménages ou des changements de linge pendant le séjour afin de différencier votre bien, calculez l’impact fiscal : parfois cela vaut la peine, parfois non. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous travaillons au quotidien avec des propriétaires et des investisseurs en location de vacances à Málaga et sur la Costa del Sol ; si vous souhaitez orienter votre bien vers ce marché avec une structure sensée, parlons-en.
Foire aux questions
À partir de quand la location touristique jusqu’à 30 nuits est-elle soumise à la TVA ?
À partir du 1er décembre 2026, si le Real Decreto-ley 29/2026 est validé. À compter de cette date, la location d’un logement meublé pour 30 nuits ou moins à un même locataire est imposée à 10 %, même sans services hôteliers. Jusque-là, elle n’est imposable que si le propriétaire fournit des services propres à un hôtel.
Quelles locations restent exonérées de TVA à partir du 1er décembre ?
Celles de plus de 30 nuits sans services hôteliers, comme la location saisonnière d’un ou plusieurs mois ou la location de longue durée comme résidence principale. Reste également exonérée la location pour de courts séjours de la maison dans laquelle vit le propriétaire lui-même, à condition qu’elle n’inclue pas de services hôteliers.
Cela concerne-t-il les réservations que j’ai déjà pour décembre et les mois suivants ?
Cela peut les concerner, car la nouvelle règle s’applique aux séjours à partir du 1er décembre et le décret ne prévoit pas de régime spécial pour les réservations antérieures. Si vous avez encaissé à l’avance certains de ces séjours, vérifiez avec votre conseiller fiscal comment les facturer.
Que se passe-t-il si le décret n’est pas validé ?
Si la Diputación Permanente du Congreso ne le valide pas dans le délai imparti, le décret est abrogé et la modification de la TVA ne s’appliquera pas : la location touristique restera exonérée, sauf si elle inclut des services hôteliers. Au 16 octobre 2026, le vote n’a pas encore de date.
