Aggiornamento del 16 ottobre 2026: il Real Decreto-ley 29/2026 (decreto-legge) cambia in parte la risposta di questa guida. Dal 1° dicembre 2026, l’affitto di un’abitazione arredata per 30 notti o meno allo stesso inquilino non è più esente e viene tassato con IVA al 10%, anche se non include servizi alberghieri, salvo che si affitti l’abitazione principale del proprietario. Il decreto è in vigore, ma deve essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congreso (la commissione permanente del Parlamento spagnolo): se non lo convalida, la modifica non verrà applicata e l’affitto turistico continuerà a essere soggetto a IVA solo quando include servizi alberghieri.
Se affitti, o pensi di affittare, un’abitazione per brevi periodi sulla Costa del Sol, prima o poi ti farai questa domanda: devo applicare l’IVA ai miei ospiti? La risposta non dipende dalla piattaforma che usi. Fino al 30 novembre 2026 dipende da qualcosa di molto concreto: i servizi che offri durante il soggiorno. Dal 1° dicembre conta anche la durata, perché i soggiorni fino a 30 notti diventano imponibili. Una recente consulta vinculante (risposta ufficiale a un interpello) della Dirección General de Tributos (V0385-26) ha riportato l’attenzione sul criterio dei servizi, che continuerà a essere decisivo negli affitti più lunghi, ed è bene averlo chiaro perché le conseguenze fiscali sono molto diverse da una parte e dall’altra del confine.
La regola generale: l’affitto di un’abitazione è esente da IVA
Il punto di partenza è nella Ley del IVA (articolo 20.Uno.23º della Ley 37/1992): la locazione di un’abitazione in quanto tale è esente da IVA e, fino al 30 novembre 2026, lo è anche quando si tratta di un affitto vacanze. Cedere l’uso dell’immobile, senza altro, non trasforma il proprietario in un albergatore. Fino a quella data, l’esenzione si perde solo quando l’affitto smette di essere una semplice cessione e comincia ad assomigliare a un servizio di ospitalità. Dal 1° dicembre si aggiunge una seconda eccezione, quella dei soggiorni brevi, che spieghiamo qui sotto.
Cosa cambia nell’IVA dell’affitto turistico dal 1° dicembre 2026?
Il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato nel BOE (Boletín Oficial del Estado, la Gazzetta Ufficiale spagnola) il 7 ottobre, modifica la Ley del IVA (articoli 20.Uno.23º e 91.Uno.2.2º) con effetto dal 1° dicembre 2026. Da quella data, l’affitto di un appartamento o di un’abitazione arredati non è esente in due casi: quando il proprietario presta servizi propri dell’industria alberghiera, come già accade oggi, e, come novità, quando il soggiorno dello stesso inquilino non supera le 30 notti, anche se non c’è alcun servizio aggiuntivo. In entrambi i casi si applica l’aliquota ridotta del 10%. L’unica eccezione è l’abitazione in cui il locatore ha la propria residenza abituale: se la affitta per soggiorni brevi senza servizi alberghieri, resta esente.
In pratica, chi possiede un tipico appartamento turistico della Costa del Sol, di quelli che si prenotano per giorni o settimane su piattaforme come Airbnb o Booking, dovrà applicare l’IVA in quasi tutti i suoi soggiorni, anche se la pulizia viene fatta solo all’arrivo e alla partenza. Non importa che il proprietario sia residente o meno: l’immobile si trova in Spagna e l’IVA si dichiara qui. Restano esenti l’affitto di oltre 30 notti senza servizi alberghieri, come quello di stagione di uno o più mesi, e quello di lunga durata come abitazione principale. Il decreto non prevede alcuna regola speciale per le prenotazioni effettuate prima del 1° dicembre: se hai quindi già venduto soggiorni a partire da quella data, soprattutto se li hai incassati in anticipo, verifica con il tuo consulente fiscale come fatturarli.
La linea rossa: i servizi propri dell’industria alberghiera
Hacienda (il fisco spagnolo) usa un criterio chiaro: se il proprietario presta all’ospite un’assistenza continuativa paragonabile a quella di un hotel, l’affitto è soggetto a IVA, qualunque sia la sua durata. Dal 1° dicembre questo criterio è decisivo soprattutto per i soggiorni di oltre 30 notti, perché quelli più brevi sono tassati anche in assenza di servizi. I due esempi classici che fanno perdere l’esenzione sono:
- Pulizia periodica dell’immobile mentre l’ospite lo occupa.
- Cambio regolare di lenzuola e asciugamani durante il soggiorno, come parte del servizio incluso.
Esiste invece un’intera serie di prestazioni che NON sono considerate alberghiere e che quindi non pregiudicano l’esenzione:
- Pulizia e cambio della biancheria da letto all’arrivo e alla partenza di ogni ospite.
- Manutenzione della piscina, del giardino o annaffiatura delle piante.
- Assistenza telefonica e supporto tecnico per riparazioni o imprevisti.
- Servizi opzionali che l’ospite richiede a parte e con un prezzo proprio, come le colazioni o le pulizie extra: l’affitto resta esente e questi extra vengono tassati separatamente.
Cosa cambia se superi il confine
Se il tuo affitto include servizi alberghieri, non è più esente: passi a operare come una struttura ricettiva e devi addebitare l’IVA su ogni fattura (in generale, all’aliquota ridotta che si applica all’ospitalità), presentare le relative dichiarazioni e gestire l’attività per quello che è, un’attività di ospitalità. Non è necessariamente un male (permette, per esempio, di detrarre l’IVA pagata su spese e ristrutturazioni), ma è un regime diverso, da scegliere con i numeri alla mano e, in pratica, con la consulenza di un professionista fiscale.
Attenzione anche alle strutture intermedie: cedere la tua abitazione a una società di gestione perché la sfrutti, o combinare diversi periodi, ha un proprio trattamento fiscale che questa guida non copre. Ogni formula merita la sua analisi prima di firmare.
La documentazione è la tua migliore difesa
Il confine tra esenzione e tassazione si gioca sui dettagli e, di fronte a una verifica di Hacienda, conta ciò che sei in grado di dimostrare. Conserva contratti, annunci, fatture e qualsiasi documento che chiarisca quali servizi sono inclusi nel prezzo e quali sono opzionali con tariffa a parte. Questa tracciabilità fa la differenza tra una verifica di routine e una regolarizzazione con sanzioni.
Conclusione
Fino al 30 novembre 2026, l’affitto turistico in sé non è soggetto a IVA e ciò che cambia tutto è il livello di servizio offerto all’ospite. Dal 1° dicembre, se il decreto verrà convalidato, i soggiorni fino a 30 notti saranno tassati al 10% con o senza servizi, tranne che nell’abitazione principale del proprietario: conviene quindi rivedere fin da ora prezzi, fatturazione e dichiarazioni con il tuo consulente. Negli affitti più lunghi, prima di aggiungere pulizie o cambi di biancheria durante il soggiorno per differenziare il tuo appartamento, calcola l’impatto fiscale: a volte conviene, a volte no. In EVS PROPERTY GROUP lavoriamo ogni giorno con proprietari e investitori di affitti vacanze a Málaga e sulla Costa del Sol; se vuoi orientare il tuo immobile verso questo mercato con una struttura sensata, parliamone.
Domande frequenti
Da quando l’affitto turistico fino a 30 notti paga l’IVA?
Dal 1° dicembre 2026, se il Real Decreto-ley 29/2026 verrà convalidato. Da quella data, l’affitto di un’abitazione arredata per 30 notti o meno allo stesso inquilino è tassato al 10%, anche se non include servizi alberghieri. Fino ad allora è tassato solo se il proprietario presta servizi propri di un hotel.
Quali affitti restano esenti da IVA dal 1° dicembre?
Quelli di oltre 30 notti senza servizi alberghieri, come l’affitto di stagione di uno o più mesi o quello di lunga durata come abitazione principale. Resta esente anche l’affitto per soggiorni brevi della casa in cui vive lo stesso proprietario, purché non includa servizi alberghieri.
Riguarda le prenotazioni che ho già per dicembre e i mesi successivi?
Può riguardarle, perché la nuova regola si applica ai soggiorni a partire dal 1° dicembre e il decreto non prevede un regime speciale per le prenotazioni precedenti. Se hai incassato in anticipo alcuni di questi soggiorni, verifica con il tuo consulente fiscale come fatturarli.
Cosa succede se il decreto non viene convalidato?
Se la Diputación Permanente del Congreso non lo convalida entro i termini, il decreto decade e la modifica dell’IVA non verrà applicata: l’affitto turistico resterà esente, a meno che non includa servizi alberghieri. Al 16 ottobre 2026, la votazione non ha ancora una data.
