Uppdatering den 16 oktober 2026: Real Decreto-ley 29/2026 ändrar delvis svaret i den här guiden. Från och med den 1 december 2026 är uthyrning av en möblerad bostad i 30 nätter eller mindre till samma hyresgäst inte längre undantagen, utan beskattas med 10 % IVA (den spanska momsen) även om den inte inkluderar hotelltjänster, utom när det är ägarens egen permanentbostad som hyrs ut. Dekretet är i kraft, men måste fastställas av Diputación Permanente del Congreso (den spanska kongressens ständiga utskott): om det inte fastställs kommer ändringen aldrig att tillämpas, och turistuthyrning beskattas då fortsatt endast när den inkluderar hotelltjänster.
Om du hyr ut – eller funderar på att hyra ut – en bostad för korta perioder på Costa del Sol kommer du förr eller senare att ställa dig frågan: måste jag ta ut IVA av mina gäster? Svaret beror inte på vilken plattform du använder. Fram till och med den 30 november 2026 beror det på något mycket konkret: vilka tjänster du tillhandahåller under vistelsen. Från och med den 1 december spelar även vistelsens längd roll, eftersom vistelser på upp till 30 nätter blir skattepliktiga. Ett nytt bindande förhandsbesked (consulta vinculante) från Dirección General de Tributos (V0385-26) har återigen riktat strålkastarljuset mot gränsdragningen kring tjänster, som fortsätter att vara avgörande vid längre uthyrningar, och det är bra att ha den klar för sig, eftersom de skattemässiga konsekvenserna skiljer sig mycket åt på ömse sidor om gränsen.
Huvudregeln: uthyrning av bostäder är undantagen från IVA
Utgångspunkten finns i IVA-lagen (artikel 20.Uno.23º i Ley 37/1992): uthyrning av en bostad som sådan är undantagen från IVA, och fram till och med den 30 november 2026 gäller det även semesteruthyrning. Att enbart upplåta nyttjanderätten till fastigheten gör inte ägaren till hotellägare. Fram till det datumet går undantaget förlorat först när uthyrningen slutar vara en ren upplåtelse och börjar likna en logitjänst. Från och med den 1 december tillkommer ett andra undantag från undantaget, nämligen korta vistelser, som vi förklarar nedan.
Vad ändras i IVA för turistuthyrning från och med den 1 december 2026?
Real Decreto-ley 29/2026, som publicerades i BOE den 7 oktober, ändrar IVA-lagen (artiklarna 20.Uno.23º och 91.Uno.2.2º) med verkan från och med den 1 december 2026. Från och med det datumet är uthyrning av en möblerad lägenhet eller bostad inte undantagen i två fall: när ägaren tillhandahåller tjänster som är typiska för hotellbranschen, som hittills, och, som nyhet, när en och samma hyresgästs vistelse inte överstiger 30 nätter, även om inga tilläggstjänster ingår. I båda fallen tillämpas den reducerade skattesatsen på 10 %. Det enda undantaget gäller bostaden där hyresvärden själv har sin permanentbostad: hyrs den ut för korta vistelser utan hotelltjänster är den fortfarande undantagen.
I praktiken innebär det att den som har en typisk turistlägenhet på Costa del Sol, av det slag som bokas per dag eller vecka via plattformar som Airbnb eller Booking, måste ta ut IVA på nästan alla sina vistelser, även om det bara städas vid incheckning och utcheckning. Det spelar ingen roll om ägaren är bosatt i Spanien eller inte: bostaden ligger i Spanien och IVA deklareras här. Fortfarande undantagna är uthyrning på över 30 nätter utan hotelltjänster, till exempel säsongsuthyrning på en eller flera månader, samt långtidsuthyrning som permanentbostad. Dekretet innehåller ingen särskild regel för bokningar som gjorts före den 1 december, så om du redan har sålt vistelser från och med det datumet, särskilt om du fått betalt i förskott, bör du gå igenom med din skatterådgivare hur de ska faktureras.
Den röda linjen: tjänster som är typiska för hotellbranschen
Hacienda (den spanska skatteverket) tillämpar ett tydligt kriterium: om ägaren ger gästen löpande service som kan jämställas med den på ett hotell är uthyrningen skattepliktig, oavsett hur länge den varar. Från och med den 1 december är detta kriterium framför allt avgörande för vistelser på över 30 nätter, eftersom kortare vistelser beskattas även utan några tjänster. De två klassiska exemplen som gör att undantaget går förlorat är:
- Regelbunden städning av fastigheten medan gästen bor där.
- Regelbundet byte av sängkläder och handdukar under vistelsen, som en del av den inkluderade servicen.
Däremot finns en hel rad tjänster som INTE anses vara hotelltjänster och som därför inte påverkar undantaget:
- Städning och byte av sängkläder vid varje gästs incheckning och utcheckning.
- Underhåll av pool och trädgård eller bevattning av växter.
- Telefonsupport och teknisk hjälp vid reparationer eller problem.
- Tillval som gästen beställer separat och som har ett eget pris, till exempel frukost eller extra städning: uthyrningen förblir undantagen och dessa extratjänster beskattas separat.
Vad ändras om du går över gränsen
Om din uthyrning inkluderar hotelltjänster är den inte längre undantagen: du bedriver då verksamhet som en logiverksamhet och måste debitera IVA på varje faktura (som huvudregel med den reducerade skattesats som gäller för logi), lämna in de aktuella deklarationerna och driva verksamheten som det den är, en logiverksamhet. Det är inte nödvändigtvis något negativt – det gör det till exempel möjligt att dra av ingående IVA på kostnader och renoveringar – men det är ett annat system som du bör välja med siffrorna på bordet och, i praktiken, med professionell skatterådgivning.
Se upp även med mellanliggande upplägg: att upplåta din bostad till ett förvaltningsbolag som driver den, eller att kombinera olika perioder, har en egen skatterättslig behandling som inte omfattas av den här guiden. Varje modell förtjänar sin egen analys innan du skriver under.
Dokumentationen är ditt bästa försvar
Gränsen mellan undantag och beskattning avgörs i detaljerna, och vid en granskning från Hacienda är det som du kan styrka som räknas. Spara avtal, annonser, fakturor och alla dokument som tydligt visar vilka tjänster som ingår i priset och vilka som är tillval med separat avgift. Den spårbarheten är skillnaden mellan en rutinmässig granskning och en reglering med sanktioner.
Slutsats
Fram till och med den 30 november 2026 är själva turistuthyrningen fri från IVA, och det som ändrar allt är hur hög servicenivån till gästen är. Från och med den 1 december, om dekretet fastställs, beskattas vistelser på upp till 30 nätter med 10 % med eller utan tjänster, utom i ägarens permanentbostad, så det är klokt att redan nu gå igenom priser, fakturering och deklarationer med din rådgivare. Vid längre uthyrningar bör du, innan du lägger till städning eller byte av sängkläder under vistelsen för att differentiera din bostad, räkna på den skattemässiga effekten: ibland lönar det sig, ibland inte. På EVS PROPERTY GROUP arbetar vi dagligen med ägare och investerare inom semesteruthyrning i Málaga och på Costa del Sol; om du vill rikta din fastighet mot den här marknaden med en sund struktur, hör av dig.
Vanliga frågor
Från vilket datum betalar turistuthyrning på upp till 30 nätter IVA?
Från och med den 1 december 2026, om Real Decreto-ley 29/2026 fastställs. Från och med det datumet beskattas uthyrning av en möblerad bostad i 30 nätter eller mindre till samma hyresgäst med 10 %, även om den inte inkluderar hotelltjänster. Fram till dess beskattas den endast om ägaren tillhandahåller tjänster som är typiska för ett hotell.
Vilka uthyrningar förblir undantagna från IVA från och med den 1 december?
De på över 30 nätter utan hotelltjänster, till exempel säsongsuthyrning på en eller flera månader eller långtidsuthyrning som permanentbostad. Även uthyrning för korta vistelser av det hus där ägaren själv bor förblir undantagen, förutsatt att den inte inkluderar hotelltjänster.
Påverkar det de bokningar jag redan har för december och de följande månaderna?
Det kan göra det, eftersom den nya regeln gäller vistelser från och med den 1 december och dekretet inte föreskriver någon särskild ordning för tidigare bokningar. Om du har fått betalt i förskott för någon av dessa vistelser bör du gå igenom med din skatterådgivare hur den ska faktureras.
Vad händer om dekretet inte fastställs?
Om Diputación Permanente del Congreso inte fastställer det inom tidsfristen upphävs dekretet och IVA-ändringen kommer aldrig att tillämpas: turistuthyrning förblir då undantagen om den inte inkluderar hotelltjänster. Per den 16 oktober 2026 finns inget datum fastställt för omröstningen.
