Aktualisierung vom 16. Oktober 2026: Das Real Decreto-ley 29/2026 ändert die Antwort dieses Ratgebers teilweise. Ab dem 1. Dezember 2026 ist die Vermietung einer möblierten Wohnung für 30 Nächte oder weniger an denselben Mieter nicht mehr befreit und unterliegt einem IVA (spanische Mehrwertsteuer) von 10 %, auch wenn keine hotelähnlichen Leistungen enthalten sind. Ausgenommen ist nur die Vermietung der Hauptwohnung des Eigentümers. Das Dekret ist in Kraft, muss aber von der Diputación Permanente des Congreso (dem ständigen Ausschuss des spanischen Parlaments) bestätigt werden. Geschieht das nicht, wird die Änderung nie angewendet, und die Ferienvermietung bleibt nur dann steuerpflichtig, wenn sie hotelähnliche Leistungen umfasst.
Wenn Sie an der Costa del Sol eine Wohnung kurzzeitig vermieten oder dies planen, stellt sich früher oder später die Frage: Muss ich meinen Gästen IVA berechnen? Die Antwort hängt nicht von der Plattform ab, die Sie nutzen. Bis zum 30. November 2026 kommt es auf etwas ganz Konkretes an: auf die Leistungen, die Sie während des Aufenthalts erbringen. Ab dem 1. Dezember zählt auch die Dauer, denn Aufenthalte von bis zu 30 Nächten werden steuerpflichtig. Eine aktuelle verbindliche Auskunft (consulta vinculante) der Dirección General de Tributos (V0385-26) hat die Leistungsgrenze erneut in den Fokus gerückt. Sie wird bei längeren Vermietungen weiterhin den Ausschlag geben, und man sollte sie genau kennen, denn die steuerlichen Folgen unterscheiden sich diesseits und jenseits dieser Grenze erheblich.
Die Grundregel: Die Vermietung von Wohnraum ist von der IVA befreit
Ausgangspunkt ist die Ley del IVA (das spanische Mehrwertsteuergesetz, Artikel 20.Uno.23º des Gesetzes 37/1992): Die Vermietung einer Wohnung als solche ist von der IVA befreit, und zwar bis zum 30. November 2026 auch dann, wenn es sich um eine Ferienvermietung handelt. Die bloße Überlassung der Immobilie macht den Eigentümer noch nicht zum Hotelier. Bis zu diesem Datum geht die Befreiung nur dann verloren, wenn die Vermietung nicht mehr eine einfache Überlassung ist, sondern einer Beherbergungsleistung ähnelt. Ab dem 1. Dezember kommt eine zweite Ausnahme hinzu, die der kurzen Aufenthalte, die wir im Folgenden erläutern.
Was ändert sich bei der IVA auf Ferienvermietungen ab dem 1. Dezember 2026?
Das Real Decreto-ley 29/2026, am 7. Oktober im BOE veröffentlicht, ändert die Ley del IVA (Artikel 20.Uno.23º und 91.Uno.2.2º) mit Wirkung zum 1. Dezember 2026. Ab diesem Datum ist die Vermietung eines möblierten Apartments oder einer möblierten Wohnung in zwei Fällen nicht mehr befreit: wenn der Eigentümer hotelübliche Leistungen erbringt, wie bisher, und, neu, wenn der Aufenthalt desselben Mieters 30 Nächte nicht überschreitet, auch ohne zusätzliche Leistungen. In beiden Fällen gilt der ermäßigte Satz von 10 %. Die einzige Ausnahme ist die Wohnung, in der der Vermieter selbst seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat: Vermietet er sie für kurze Aufenthalte ohne hotelähnliche Leistungen, bleibt sie befreit.
In der Praxis bedeutet das: Wer eine typische Ferienwohnung an der Costa del Sol besitzt, wie sie tage- oder wochenweise über Plattformen wie Airbnb oder Booking gebucht wird, muss bei fast allen Aufenthalten IVA berechnen, selbst wenn nur bei An- und Abreise gereinigt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer in Spanien ansässig ist oder nicht: Die Wohnung liegt in Spanien, und hier wird die IVA erklärt. Befreit bleiben die Vermietung von mehr als 30 Nächten ohne hotelähnliche Leistungen, etwa die Saisonvermietung für einen oder mehrere Monate, sowie die langfristige Vermietung als Hauptwohnsitz. Das Dekret enthält keine Sonderregel für Buchungen vor dem 1. Dezember. Wenn Sie also bereits Aufenthalte ab diesem Datum verkauft haben, vor allem wenn Sie diese im Voraus kassiert haben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, wie sie abzurechnen sind.
Die rote Linie: hotelübliche Leistungen
Hacienda (die spanische Steuerbehörde) legt ein klares Kriterium an: Erbringt der Eigentümer dem Gast eine fortlaufende Betreuung, die mit der eines Hotels vergleichbar ist, unterliegt die Vermietung der Steuer, unabhängig von ihrer Dauer. Ab dem 1. Dezember entscheidet dieses Kriterium vor allem bei Aufenthalten von mehr als 30 Nächten, denn kürzere Aufenthalte sind auch ohne Leistungen steuerpflichtig. Die beiden klassischen Beispiele, die zum Verlust der Befreiung führen, sind:
- Regelmäßige Reinigung der Immobilie, während der Gast sie bewohnt.
- Regelmäßiger Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern während des Aufenthalts als Teil der inbegriffenen Leistung.
Dagegen gibt es eine ganze Reihe von Leistungen, die NICHT als hotelüblich gelten und die Befreiung daher nicht beeinträchtigen:
- Reinigung und Wechsel der Bettwäsche bei An- und Abreise jedes Gastes.
- Pflege von Pool und Garten oder das Gießen der Pflanzen.
- Telefonische Betreuung und technische Hilfe bei Reparaturen oder Störungen.
- Optionale Leistungen, die der Gast separat und zu eigenem Preis bucht, etwa Frühstück oder zusätzliche Reinigungen: Die Vermietung bleibt befreit, und diese Extras werden gesondert besteuert.
Was sich ändert, wenn Sie die Linie überschreiten
Umfasst Ihre Vermietung hotelübliche Leistungen, entfällt die Befreiung: Sie agieren dann wie ein Beherbergungsbetrieb und müssen auf jeder Rechnung IVA ausweisen (in der Regel zum ermäßigten Satz, der für Beherbergung gilt), die entsprechenden Steuererklärungen abgeben und die Tätigkeit als das führen, was sie ist, nämlich ein Beherbergungsgeschäft. Das ist nicht zwangsläufig nachteilig, denn es erlaubt zum Beispiel, die gezahlte IVA (IVA soportado) auf Ausgaben und Renovierungen abzuziehen. Es handelt sich aber um ein anderes Regime, über das man mit konkreten Zahlen und in der Praxis mit professioneller Steuerberatung entscheiden sollte.
Vorsicht auch bei Zwischenstrukturen: Wenn Sie Ihre Wohnung an eine Verwaltungsgesellschaft zur Bewirtschaftung überlassen oder verschiedene Vermietungsarten kombinieren, gilt dafür eine eigene steuerliche Behandlung, die dieser Ratgeber nicht abdeckt. Jede Gestaltung verdient eine eigene Analyse, bevor Sie unterschreiben.
Die Dokumentation ist Ihre beste Verteidigung
Die Grenze zwischen Befreiung und Steuerpflicht entscheidet sich im Detail, und bei einer Prüfung durch Hacienda zählt, was Sie nachweisen können. Bewahren Sie Verträge, Anzeigen, Rechnungen und alle Dokumente auf, aus denen klar hervorgeht, welche Leistungen im Preis enthalten und welche optional und gesondert berechnet sind. Diese Nachvollziehbarkeit macht den Unterschied zwischen einer Routineprüfung und einer Steuernachforderung mit Sanktionen.
Fazit
Bis zum 30. November 2026 unterliegt die Ferienvermietung als solche nicht der IVA, und alles ändert sich mit dem Serviceniveau für den Gast. Ab dem 1. Dezember werden Aufenthalte von bis zu 30 Nächten, sofern das Dekret bestätigt wird, mit oder ohne Leistungen mit 10 % besteuert, außer in der Hauptwohnung des Eigentümers. Prüfen Sie daher schon jetzt Preise, Rechnungsstellung und Steuererklärungen mit Ihrem Steuerberater. Bei längeren Vermietungen sollten Sie, bevor Sie Reinigungen oder Wäschewechsel während des Aufenthalts anbieten, um Ihre Wohnung abzuheben, die steuerlichen Auswirkungen berechnen: Manchmal lohnt es sich, manchmal nicht. EVS PROPERTY GROUP arbeitet täglich mit Eigentümern und Investoren im Bereich Ferienvermietung in Málaga und an der Costa del Sol zusammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit einer sinnvollen Struktur auf diesen Markt ausrichten möchten, sprechen Sie uns an.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann unterliegt die Ferienvermietung von bis zu 30 Nächten der IVA?
Ab dem 1. Dezember 2026, sofern das Real Decreto-ley 29/2026 bestätigt wird. Ab diesem Datum wird die Vermietung einer möblierten Wohnung für 30 Nächte oder weniger an denselben Mieter mit 10 % besteuert, auch wenn keine hotelähnlichen Leistungen enthalten sind. Bis dahin ist sie nur steuerpflichtig, wenn der Eigentümer hoteltypische Leistungen erbringt.
Welche Vermietungen bleiben ab dem 1. Dezember von der IVA befreit?
Die von mehr als 30 Nächten ohne hotelähnliche Leistungen, etwa die Saisonvermietung für einen oder mehrere Monate oder die langfristige Vermietung als Hauptwohnsitz. Befreit bleibt auch die kurzzeitige Vermietung des Hauses, in dem der Eigentümer selbst wohnt, sofern sie keine hotelähnlichen Leistungen umfasst.
Betrifft es Buchungen, die ich bereits für Dezember und die Folgemonate habe?
Es kann sie betreffen, denn die neue Regel gilt für Aufenthalte ab dem 1. Dezember, und das Dekret sieht für frühere Buchungen kein Sonderregime vor. Wenn Sie einen dieser Aufenthalte im Voraus kassiert haben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, wie er abzurechnen ist.
Was passiert, wenn das Dekret nicht bestätigt wird?
Bestätigt die Diputación Permanente des Congreso es nicht fristgerecht, tritt das Dekret außer Kraft, und die Änderung bei der IVA wird nie angewendet: Die Ferienvermietung bleibt befreit, es sei denn, sie umfasst hotelähnliche Leistungen. Stand 16. Oktober 2026 steht für die Abstimmung noch kein Termin fest.
