Oppdatering 16. oktober 2026: Real Decreto-ley 29/2026 (et spansk lovdekret med lovs kraft) endrer delvis svaret i denne guiden. Fra 1. desember 2026 er utleie av en møblert bolig i 30 netter eller mindre til samme leietaker ikke lenger fritatt, men er avgiftspliktig med 10 % IVA (den spanske merverdiavgiften), selv om utleien ikke omfatter hotelltjenester, med mindre det er eierens faste bolig som leies ut. Dekretet er i kraft, men må godkjennes av Diputación Permanente del Congreso (den faste komiteen i det spanske Kongressen): hvis det ikke godkjennes, vil endringen aldri tre i kraft, og turistutleie vil fortsatt være avgiftspliktig bare når den omfatter hotelltjenester.
Hvis du leier ut – eller vurderer å leie ut – en bolig på korte opphold på Costa del Sol, kommer du før eller siden til å stille deg spørsmålet: må jeg ta IVA av gjestene mine? Svaret avhenger ikke av hvilken plattform du bruker. Frem til 30. november 2026 avhenger det av noe helt konkret: hvilke tjenester du yter under oppholdet. Fra 1. desember spiller også varigheten inn, fordi opphold på inntil 30 netter blir avgiftspliktige. En fersk bindende uttalelse fra Dirección General de Tributos (V0385-26) har igjen satt søkelys på grensen knyttet til tjenester, som fortsatt vil være avgjørende for lengre opphold, og det er viktig å ha den klar for seg, fordi de skattemessige konsekvensene er svært forskjellige på hver side av den.
Hovedregelen: utleie av bolig er fritatt for IVA
Utgangspunktet finnes i Ley del IVA (den spanske merverdiavgiftsloven), artikkel 20.Uno.23º i Ley 37/1992: utleie av en bolig som sådan er fritatt for IVA, og frem til 30. november 2026 gjelder det også når det er feriebolig. Å overlate bruken av eiendommen, og ikke mer, gjør ikke eieren til hotelleier. Frem til denne datoen mister man fritaket bare når utleien ikke lenger er en ren overlating og begynner å ligne på en overnattingstjeneste. Fra 1. desember kommer et nytt unntak i tillegg, for korte opphold, som vi forklarer nedenfor.
Hva endres i IVA på turistutleie fra 1. desember 2026?
Real Decreto-ley 29/2026, publisert i BOE (den spanske statstidende) 7. oktober, endrer Ley del IVA (artikkel 20.Uno.23º og 91.Uno.2.2º) med virkning fra 1. desember 2026. Fra denne datoen er utleie av en møblert leilighet eller bolig ikke fritatt i to tilfeller: når eieren yter tjenester som er typiske for hotellnæringen, slik det er i dag, og, som en nyhet, når samme leietakers opphold ikke overstiger 30 netter, selv om det ikke er lagt til noen tjenester. I begge tilfeller gjelder den reduserte satsen på 10 %. Det eneste unntaket er boligen der utleieren selv har sitt faste bosted: hvis den leies ut på korte opphold uten hotelltjenester, forblir den fritatt.
I praksis betyr dette at den som eier en typisk turistleilighet på Costa del Sol, av den typen som bookes per dag eller uke på plattformer som Airbnb eller Booking, må ta IVA på nesten alle opphold, selv om det bare rengjøres ved ankomst og avreise. Det spiller ingen rolle om eieren er bosatt i Spania eller ikke: boligen ligger i Spania, og IVA skal oppgis her. Fortsatt fritatt er utleie på mer enn 30 netter uten hotelltjenester, som sesongleie på en eller flere måneder, og langtidsutleie som fast bolig. Dekretet inneholder ingen særregel for bookinger gjort før 1. desember, så hvis du allerede har solgt opphold fra denne datoen og utover, særlig hvis du har fått betalt på forhånd, bør du gå gjennom med skatterådgiveren din hvordan de skal faktureres.
Den røde linjen: tjenester som er typiske for hotellnæringen
Hacienda (de spanske skattemyndighetene) bruker et klart kriterium: hvis eieren yter gjesten en vedvarende oppfølging som kan sammenlignes med den på et hotell, er utleien avgiftspliktig, uansett hvor lenge den varer. Fra 1. desember er dette kriteriet først og fremst avgjørende for opphold på mer enn 30 netter, siden kortere opphold er avgiftspliktige selv uten tjenester. De to klassiske eksemplene som får deg til å miste fritaket, er:
- Periodisk rengjøring av eiendommen mens gjesten bor der.
- Jevnlig bytte av sengetøy og håndklær under oppholdet, som en del av den inkluderte tjenesten.
Derimot finnes det en hel rekke ytelser som IKKE regnes som hotelltjenester og dermed ikke påvirker fritaket:
- Rengjøring og bytte av sengetøy ved ankomst og avreise for hver gjest.
- Vedlikehold av basseng og hage eller vanning av planter.
- Telefonisk bistand og teknisk assistanse ved reparasjoner eller uhell.
- Valgfrie tjenester som gjesten bestiller separat og til egen pris, som frokost eller ekstra rengjøring: utleien forblir fritatt, og disse tilleggene beskattes hver for seg.
Hva endres hvis du krysser linjen
Hvis utleien din omfatter hotelltjenester, er den ikke lenger fritatt: du opererer da som et overnattingssted og må beregne IVA på hver faktura (som hovedregel med den reduserte satsen som gjelder for overnatting), levere de relevante oppgavene og drive virksomheten som det den er, en overnattingsvirksomhet. Det er ikke nødvendigvis negativt – det gjør det for eksempel mulig å trekke fra inngående IVA på utgifter og oppussing – men det er et annet regime, som bør vurderes med tall på bordet og i praksis med profesjonell skatterådgivning.
Vær også oppmerksom på mellomliggende strukturer: å overlate boligen til et forvaltningsselskap som driver den, eller å kombinere sesonger, har sin egen skattemessige behandling, som ikke dekkes i denne guiden. Hver løsning fortjener sin egen analyse før du signerer.
Dokumentasjon er det beste forsvaret ditt
Grensen mellom fritak og avgiftsplikt avgjøres i detaljene, og ved en kontroll fra Hacienda er det det du kan dokumentere som teller. Ta vare på kontrakter, annonser, fakturaer og alle dokumenter som tydelig viser hvilke tjenester som er inkludert i prisen, og hvilke som er valgfrie med egen pris. Denne sporbarheten utgjør forskjellen mellom en rutinekontroll og en regularisering med sanksjoner.
Konklusjon
Frem til 30. november 2026 har selve turistutleien ikke IVA, og det som endrer alt, er servicenivået overfor gjesten. Fra 1. desember, hvis dekretet godkjennes, blir opphold på inntil 30 netter avgiftspliktige med 10 % med eller uten tjenester, bortsett fra i eierens faste bolig, så det lønner seg å gå gjennom priser, fakturering og oppgaver med rådgiveren din allerede nå. Ved lengre utleie bør du beregne de skattemessige konsekvensene før du legger til rengjøring eller sengetøybytte under oppholdet for å skille leiligheten din fra andre: noen ganger lønner det seg, andre ganger ikke. I EVS PROPERTY GROUP jobber vi daglig med eiere og investorer i feriebolig-utleie i Málaga og på Costa del Sol; hvis du vil innrette eiendommen din mot dette markedet med en fornuftig struktur, ta kontakt.
Ofte stilte spørsmål
Fra når må turistutleie på inntil 30 netter betale IVA?
Fra 1. desember 2026, hvis Real Decreto-ley 29/2026 godkjennes. Fra denne datoen er utleie av en møblert bolig i 30 netter eller mindre til samme leietaker avgiftspliktig med 10 %, selv om det ikke omfatter hotelltjenester. Frem til da er det bare avgiftspliktig hvis eieren yter tjenester som er typiske for et hotell.
Hvilken utleie er fortsatt fritatt for IVA fra 1. desember?
Utleie på mer enn 30 netter uten hotelltjenester, som sesongleie på en eller flere måneder eller langtidsutleie som fast bolig. Også utleie på korte opphold av huset der eieren selv bor, er fortsatt fritatt, så lenge det ikke omfatter hotelltjenester.
Påvirker det bookinger jeg allerede har for desember og månedene etter?
Det kan påvirke dem, fordi den nye regelen gjelder opphold fra 1. desember, og dekretet har ikke noe særskilt regime for tidligere bookinger. Hvis du har fått betalt på forhånd for noen av disse oppholdene, bør du gå gjennom med skatterådgiveren din hvordan de skal faktureres.
Hva skjer hvis dekretet ikke godkjennes?
Hvis Diputación Permanente del Congreso ikke godkjenner det innen fristen, oppheves dekretet, og endringen i IVA vil aldri tre i kraft: turistutleie forblir fritatt med mindre den omfatter hotelltjenester. Per 16. oktober 2026 er det ikke satt noen dato for avstemningen.
