Päivitys 16.10.2026: kuninkaanasetus (Real Decreto-ley) 29/2026 muuttaa osittain tämän oppaan vastausta. Vuoden 2026 joulukuun 1. päivästä alkaen kalustetun asunnon vuokraaminen samalle vuokralaiselle enintään 30 yöksi ei ole enää verovapaata, vaan siitä maksetaan 10 %:n ALV (IVA), vaikka vuokraukseen ei kuuluisi hotellipalveluja. Poikkeuksena on tilanne, jossa vuokrataan omistajan oma vakituinen asunto. Asetus on voimassa, mutta Congresson pysyvän valiokunnan (Diputación Permanente) on vahvistettava se. Jos sitä ei vahvisteta, muutosta ei ryhdytä soveltamaan, ja lomavuokraus on edelleen verollista vain silloin, kun siihen sisältyy hotellipalveluja.
Jos vuokraat tai aiot vuokrata asuntoa lyhyiksi jaksoiksi Costa del Solilla, kysyt itseltäsi ennemmin tai myöhemmin: onko vierailtani perittävä ALV:tä? Vastaus ei riipu käyttämästäsi alustasta. Marraskuun 30. päivään 2026 asti se riippuu hyvin konkreettisesta asiasta: siitä, mitä palveluja tarjoat oleskelun aikana. Joulukuun 1. päivästä alkaen merkitystä on myös vuokrauksen kestolla, sillä enintään 30 yön oleskelut muuttuvat verollisiksi. Verohallinnon pääosaston (Dirección General de Tributos) tuore sitova ennakkoratkaisu (V0385-26) on nostanut palvelujen rajan jälleen esille. Raja ratkaisee edelleen pidempien vuokrausten kohdalla, ja se kannattaa ymmärtää hyvin, koska verokohtelu on rajan eri puolilla hyvin erilainen.
Pääsääntö: asunnon vuokraus on ALV-vapaata
Lähtökohta on ALV-laissa (Ley del IVA, lain 37/1992 artikla 20.Uno.23º): asunnon vuokraus sellaisenaan on vapautettu ALV:stä, ja 30. marraskuuta 2026 asti myös silloin, kun kyse on lomavuokrauksesta. Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaminen sinänsä ei tee omistajasta hotellinpitäjää. Siihen päivään asti vapautus menetetään vain, kun vuokraus ei ole enää pelkkä käyttöoikeuden luovutus vaan alkaa muistuttaa majoituspalvelua. Joulukuun 1. päivästä alkaen mukaan tulee toinen poikkeus, lyhyet oleskelut, jota käsittelemme alla.
Mikä muuttuu lomavuokrauksen ALV:ssä 1.12.2026 alkaen?
Kuninkaanasetus 29/2026, joka julkaistiin virallisessa lehdessä BOE:ssa 7. lokakuuta, muuttaa ALV-lakia (artiklat 20.Uno.23º ja 91.Uno.2.2º) 1. joulukuuta 2026 alkaen. Tuosta päivästä lähtien kalustetun huoneiston tai asunnon vuokraus ei ole vapautettu kahdessa tapauksessa: kun omistaja tarjoaa hotelliliiketoimintaan kuuluvia palveluja, kuten tähänkin asti, ja uutena tapauksena silloin, kun saman vuokralaisen oleskelu on enintään 30 yötä, vaikka mitään lisäpalvelua ei olisi. Molemmissa tapauksissa sovelletaan alennettua 10 %:n verokantaa. Ainoa poikkeus on asunto, jossa vuokranantajalla itsellään on vakituinen asuinpaikka: jos hän vuokraa sen lyhyiksi oleskeluiksi ilman hotellipalveluja, vuokraus pysyy verovapaana.
Käytännössä tyypillisen Costa del Solin lomakohteen omistajan, jonka asunto varataan päiväkausiksi tai viikoiksi esimerkiksi Airbnb:n tai Bookingin kaltaisilla alustoilla, on perittävä ALV lähes kaikista oleskeluista, vaikka asunto siivottaisiin vain saapumisen ja lähtemisen yhteydessä. Ei ole väliä, onko omistaja Espanjassa asuva vai ei: asunto sijaitsee Espanjassa, ja ALV ilmoitetaan täällä. Verovapaana pysyvät yli 30 yön vuokraus ilman hotellipalveluja, kuten yhden tai useamman kuukauden kausivuokraus, sekä pitkäaikainen vuokraus vakituiseksi asunnoksi. Asetus ei sisällä erityissääntöä ennen 1. joulukuuta tehdyille varauksille. Jos olet siis jo myynyt oleskeluja tuon päivän jälkeiselle ajalle, etenkin jos olet saanut maksun etukäteen, tarkista veroneuvojaltasi, miten ne tulee laskuttaa.
Punainen viiva: hotelliliiketoimintaan kuuluvat palvelut
Verottaja käyttää selkeää kriteeriä: jos omistaja tarjoaa vieraalle hotellin kaltaista jatkuvaa palvelua, vuokraus on verollista sen kestosta riippumatta. Joulukuun 1. päivästä alkaen tämä kriteeri ratkaisee lähinnä yli 30 yön oleskelujen kohdalla, koska lyhyemmät oleskelut ovat verollisia ilman palvelujakin. Kaksi klassista esimerkkiä, jotka johtavat vapautuksen menetykseen, ovat:
- Kiinteistön säännöllinen siivous vieraan oleskelun aikana.
- Lakanoiden ja pyyhkeiden säännöllinen vaihto oleskelun aikana osana hintaan sisältyvää palvelua.
Sen sijaan on kokonainen luettelo palveluja, joita EI pidetä hotellipalveluina ja jotka eivät siten vaikuta vapautukseen:
- Siivous ja vuodevaatteiden vaihto kunkin vieraan saapuessa ja lähtiessä.
- Uima-altaan, puutarhan tai kasvien kastelun huolto.
- Puhelinpalvelu ja tekninen apu korjauksissa tai häiriötilanteissa.
- Valinnaiset palvelut, jotka vieras tilaa erikseen omalla hinnallaan, kuten aamiaiset tai ylimääräiset siivoukset: vuokraus pysyy verovapaana, ja nämä lisäpalvelut verotetaan erikseen.
Mitä muuttuu, jos ylität rajan
Jos vuokraukseesi sisältyy hotellipalveluja, se ei ole enää verovapaata: toimit majoitusliikkeen tavoin ja sinun on lisättävä ALV jokaiseen laskuun (pääsääntöisesti majoitukseen sovellettavalla alennetulla verokannalla), jätettävä asianmukaiset veroilmoitukset ja hoidettava toimintaa sellaisena kuin se on, eli majoitusliiketoimintana. Se ei ole välttämättä huono asia, sillä se mahdollistaa esimerkiksi kuluihin ja remontteihin sisältyvän ALV:n vähentämisen, mutta kyseessä on erilainen järjestelmä, josta kannattaa päättää laskelmien pohjalta ja käytännössä ammattimaisen veroneuvonnan tuella.
Varo myös välillisiä rakenteita: asunnon luovuttamisella hoitoyhtiölle sen hyödynnettäväksi tai kausien yhdistelyllä on oma verokohtelunsa, jota tämä opas ei käsittele. Jokainen vaihtoehto ansaitsee oman analyysinsa ennen allekirjoitusta.
Dokumentaatio on paras puolustuksesi
Raja verovapauden ja verovelvollisuuden välillä ratkeaa yksityiskohdissa, ja verotarkastuksessa merkitystä on sillä, minkä pystyt osoittamaan. Säilytä sopimukset, ilmoitukset, laskut ja kaikki asiakirjat, joista selviää, mitkä palvelut sisältyvät hintaan ja mitkä ovat valinnaisia erillishintaisia. Tämä jäljitettävyys erottaa rutiinitarkastuksen seuraamusmaksuihin johtavasta oikaisusta.
Yhteenveto
Marraskuun 30. päivään 2026 asti lomavuokraus sinänsä ei ole ALV:n alaista, ja kaiken ratkaisee vieraalle tarjottu palvelutaso. Joulukuun 1. päivästä alkaen, jos asetus vahvistetaan, enintään 30 yön oleskelut verotetaan 10 %:n verokannalla palveluista riippumatta, lukuun ottamatta omistajan vakituista asuntoa. Hinnat, laskutus ja veroilmoitukset kannattaa siis tarkistaa jo nyt veroneuvojan kanssa. Pidempien vuokrausten kohdalla laske verovaikutus, ennen kuin lisäät oleskelun aikaisia siivouksia tai vuodevaatteiden vaihtoja erottautuaksesi: joskus se kannattaa, joskus ei. EVS PROPERTY GROUP työskentelee päivittäin lomavuokrauksen omistajien ja sijoittajien kanssa Málagassa ja Costa del Solilla. Jos haluat suunnata kiinteistösi tälle markkinalle järkevällä rakenteella, keskustellaan.
Usein kysytyt kysymykset
Mistä lähtien enintään 30 yön lomavuokraus on ALV:n alaista?
1. joulukuuta 2026 alkaen, jos kuninkaanasetus 29/2026 vahvistetaan. Tuosta päivästä lähtien kalustetun asunnon vuokraus samalle vuokralaiselle enintään 30 yöksi verotetaan 10 %:n verokannalla, vaikka siihen ei sisältyisi hotellipalveluja. Siihen asti vuokraus on verollista vain, jos omistaja tarjoaa hotellille tyypillisiä palveluja.
Mitkä vuokraukset pysyvät ALV-vapaina 1. joulukuuta alkaen?
Yli 30 yön vuokraukset ilman hotellipalveluja, kuten yhden tai useamman kuukauden kausivuokraus tai pitkäaikainen vuokraus vakituiseksi asunnoksi. Verovapaana pysyy myös sen talon lyhytaikainen vuokraus, jossa omistaja itse asuu, kunhan siihen ei sisälly hotellipalveluja.
Vaikuttaako muutos jo tekemiini varauksiin joulukuulle ja sitä seuraaville kuukausille?
Se voi vaikuttaa, koska uutta sääntöä sovelletaan 1. joulukuuta alkaneisiin oleskeluihin, eikä asetuksessa ole erityisjärjestelyä aiemmin tehdyille varauksille. Jos olet saanut maksun jostakin tällaisesta oleskelusta etukäteen, tarkista veroneuvojaltasi, miten se tulee laskuttaa.
Mitä tapahtuu, jos asetusta ei vahvisteta?
Jos Congresson pysyvä valiokunta (Diputación Permanente) ei vahvista asetusta määräajassa, asetus kumoutuu eikä ALV-muutosta ryhdytä soveltamaan: lomavuokraus pysyy verovapaana, ellei siihen sisälly hotellipalveluja. Tilanteessa 16.10.2026 äänestykselle ei ole vielä päivämäärää.
