Update van 16 oktober 2026: het Real Decreto-ley 29/2026 wijzigt het antwoord in deze gids gedeeltelijk. Vanaf 1 december 2026 is de verhuur van een gemeubileerde woning voor 30 nachten of minder aan dezelfde huurder niet langer vrijgesteld en wordt zij belast met 10 % IVA (de Spaanse btw), ook als er geen hotelservices bij zijn inbegrepen, tenzij de woning de vaste woonplaats van de eigenaar is. Het decreet is van kracht, maar moet nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente del Congreso: als dat niet gebeurt, wordt de wijziging nooit toegepast en blijft toeristische verhuur alleen belast wanneer er hotelservices bij zijn inbegrepen.
Als je een woning voor korte periodes verhuurt aan de Costa del Sol, of dat van plan bent, vraag je je vroeg of laat af: moet ik IVA rekenen aan mijn gasten? Het antwoord hangt niet af van het platform dat je gebruikt. Tot en met 30 november 2026 hangt het af van iets heel concreets: de diensten die je tijdens het verblijf levert. Vanaf 1 december telt ook de duur mee, want verblijven van maximaal 30 nachten worden dan belast. Een recent bindend advies van de Dirección General de Tributos (V0385-26) heeft de aandacht opnieuw gevestigd op de grens bij de diensten, die bij langere verhuur beslissend blijft. Het is goed die grens helder te hebben, want de fiscale gevolgen zijn aan beide kanten heel verschillend.
De algemene regel: woningverhuur is vrijgesteld van IVA
Het uitgangspunt staat in de Ley del IVA (artikel 20.Uno.23º van de Ley 37/1992): de verhuur van een woning als zodanig is vrijgesteld van IVA, en tot en met 30 november 2026 ook wanneer het om vakantieverhuur gaat. Het louter in gebruik geven van het pand maakt van de eigenaar nog geen hotelier. Tot die datum gaat de vrijstelling alleen verloren wanneer de verhuur meer is dan een eenvoudige gebruiksoverdracht en op een logiesdienst begint te lijken. Vanaf 1 december komt er een tweede uitzondering bij, die van de korte verblijven, die we hierna uitleggen.
Wat verandert er in de IVA op toeristische verhuur vanaf 1 december 2026?
Het Real Decreto-ley 29/2026, op 7 oktober gepubliceerd in de BOE, wijzigt de Ley del IVA (artikelen 20.Uno.23º en 91.Uno.2.2º) met ingang van 1 december 2026. Vanaf die datum is de verhuur van een gemeubileerd appartement of een gemeubileerde woning in twee gevallen niet vrijgesteld: wanneer de eigenaar diensten verleent die eigen zijn aan de hotelsector, zoals tot nu toe, en, als nieuwigheid, wanneer het verblijf van eenzelfde huurder niet langer dan 30 nachten duurt, ook als er geen enkele extra dienst bij zit. In beide gevallen geldt het verlaagde tarief van 10 %. De enige uitzondering is de woning waarin de verhuurder zelf zijn vaste woonplaats heeft: verhuurt hij die voor korte verblijven zonder hotelservices, dan blijft die vrijgesteld.
In de praktijk zal wie een typisch toeristisch appartement aan de Costa del Sol heeft, zo’n appartement dat per dag of per week wordt geboekt via platforms als Airbnb of Booking, bij bijna al zijn verblijven IVA moeten rekenen, ook als er alleen bij aankomst en vertrek wordt schoongemaakt. Het maakt niet uit of de eigenaar al dan niet in Spanje woont: de woning staat in Spanje en de IVA wordt hier aangegeven. Vrijgesteld blijven de verhuur van meer dan 30 nachten zonder hotelservices, zoals seizoensverhuur van een of meerdere maanden, en langetermijnverhuur als hoofdverblijf. Het decreet bevat geen bijzondere regeling voor boekingen die vóór 1 december zijn gemaakt. Heb je dus al verblijven verkocht vanaf die datum, zeker als je ze vooruit hebt laten betalen, bespreek dan met je belastingadviseur hoe je ze moet factureren.
De rode lijn: diensten die eigen zijn aan de hotelsector
Hacienda (de Spaanse belastingdienst) hanteert een duidelijk criterium: als de eigenaar de gast een voortdurende service biedt die vergelijkbaar is met die van een hotel, is de verhuur belast, ongeacht de duur. Vanaf 1 december is dit criterium vooral beslissend bij verblijven van meer dan 30 nachten, want kortere verblijven zijn ook zonder diensten belast. De twee klassieke voorbeelden waardoor de vrijstelling verloren gaat, zijn:
- Periodieke schoonmaak van het pand terwijl de gast het bewoont.
- Regelmatig verschonen van lakens en handdoeken tijdens het verblijf, als onderdeel van de inbegrepen service.
Daartegenover staat een hele lijst prestaties die NIET als hotelservice worden beschouwd en dus geen invloed hebben op de vrijstelling:
- Schoonmaak en verschonen van het beddengoed bij aankomst en vertrek van elke gast.
- Onderhoud van het zwembad, de tuin of het besproeien van planten.
- Telefonische bereikbaarheid en technische bijstand bij reparaties of storingen.
- Optionele diensten die de gast apart en tegen een eigen prijs afneemt, zoals ontbijt of extra schoonmaak: de verhuur blijft vrijgesteld en die extra’s worden afzonderlijk belast.
Wat verandert er als je de grens overschrijdt
Als je verhuur hotelservices omvat, is ze niet langer vrijgesteld: je gaat te werk als een logiesverstrekker en moet op elke factuur IVA doorberekenen (in de regel tegen het verlaagde tarief dat voor logies geldt), de bijbehorende aangiften indienen en de activiteit voeren als wat ze is: een logiesbedrijf. Dat is niet per se slecht, want het maakt het bijvoorbeeld mogelijk om de voorbelasting op kosten en verbouwingen af te trekken. Maar het is een ander stelsel, waarover je het best met cijfers in de hand beslist en in de praktijk met professioneel fiscaal advies.
Wees ook voorzichtig met tussenstructuren: je woning overdragen aan een beheermaatschappij die haar exploiteert, of seizoenen combineren, kent een eigen fiscale behandeling die deze gids niet behandelt. Elke formule verdient een eigen analyse voordat je tekent.
Documentatie is je beste verdediging
De grens tussen vrijstelling en belastingplicht wordt bepaald door details, en bij een controle van Hacienda telt wat je kunt aantonen. Bewaar contracten, advertenties, facturen en elk document dat duidelijk maakt welke diensten in de prijs zijn inbegrepen en welke optioneel zijn met een apart tarief. Die traceerbaarheid is het verschil tussen een routinecontrole en een regularisatie met boetes.
Conclusie
Tot en met 30 november 2026 is toeristische verhuur op zich niet belast met IVA en verandert het serviceniveau voor de gast alles. Als het decreet wordt bekrachtigd, worden vanaf 1 december verblijven tot en met 30 nachten belast met 10 %, met of zonder diensten, behalve in de vaste woonplaats van de eigenaar. Het is dus verstandig nu al je prijzen, facturering en aangiften met je adviseur door te nemen. Bereken bij langere verhuur eerst de fiscale impact voordat je tijdens het verblijf schoonmaak of linnenwissel toevoegt om je appartement te onderscheiden: soms loont het, soms niet. Bij EVS PROPERTY GROUP werken we dagelijks met eigenaren en investeerders in vakantieverhuur in Málaga en aan de Costa del Sol. Wil je je pand met een verstandige structuur op deze markt richten, laten we dan praten.
Veelgestelde vragen
Vanaf wanneer is toeristische verhuur tot 30 nachten belast met IVA?
Vanaf 1 december 2026, als het Real Decreto-ley 29/2026 wordt bekrachtigd. Vanaf die datum wordt de verhuur van een gemeubileerde woning voor 30 nachten of minder aan dezelfde huurder belast met 10 %, ook als er geen hotelservices bij zijn inbegrepen. Tot dan is ze alleen belast als de eigenaar diensten verleent die eigen zijn aan een hotel.
Welke verhuur blijft vanaf 1 december vrijgesteld van IVA?
Verhuur van meer dan 30 nachten zonder hotelservices, zoals seizoensverhuur van een of meerdere maanden of langetermijnverhuur als hoofdverblijf. Ook de verhuur voor korte verblijven van het huis waarin de eigenaar zelf woont blijft vrijgesteld, zolang er geen hotelservices bij zijn inbegrepen.
Heeft het gevolgen voor de boekingen die ik al heb voor december en de maanden erna?
Dat kan, want de nieuwe regel geldt voor verblijven vanaf 1 december en het decreet voorziet niet in een bijzondere regeling voor eerdere boekingen. Als je een van die verblijven vooruit hebt laten betalen, bespreek dan met je belastingadviseur hoe je het moet factureren.
Wat gebeurt er als het decreet niet wordt bekrachtigd?
Als de Diputación Permanente del Congreso het niet binnen de termijn bekrachtigt, vervalt het decreet en wordt de IVA-wijziging nooit toegepast: toeristische verhuur blijft vrijgesteld, tenzij er hotelservices bij zijn inbegrepen. Op 16 oktober 2026 staat er nog geen datum voor de stemming.
