Opdatering den 16. oktober 2026: Real Decreto-ley 29/2026 ændrer delvist svaret i denne guide. Fra 1. december 2026 er udlejning af en møbleret bolig i 30 nætter eller mindre til den samme lejer ikke længere fritaget, men beskattes med 10 % IVA (den spanske moms), selv om den ikke omfatter hotellignende ydelser, medmindre det er ejerens egen faste bolig, der udlejes. Dekretet er trådt i kraft, men skal godkendes af Diputación Permanente del Congreso: Hvis det ikke godkendes, bliver ændringen aldrig anvendt, og turistudlejning vil fortsat kun være afgiftspligtig, når den omfatter hotellignende ydelser.
Hvis du udlejer – eller overvejer at udleje – en bolig i korte perioder på Costa del Sol, vil du før eller siden stille dig selv spørgsmålet: Skal jeg opkræve IVA hos mine gæster? Svaret afhænger ikke af, hvilken platform du bruger. Frem til 30. november 2026 afhænger det af noget helt konkret: de ydelser, du leverer under opholdet. Fra 1. december tæller også varigheden, fordi ophold på op til 30 nætter bliver afgiftspligtige. En nylig bindende forespørgsel fra Dirección General de Tributos (V0385-26) har igen sat fokus på grænsen for ydelserne, som fortsat vil være afgørende ved længere udlejninger, og den bør du have helt klar, for de skattemæssige konsekvenser er meget forskellige på hver side af grænsen.
Hovedreglen: udlejning af bolig er fritaget for IVA
Udgangspunktet findes i momsloven, Ley del IVA (artikel 20.Uno.23º i Ley 37/1992): Udlejning af en bolig som sådan er fritaget for IVA, og frem til 30. november 2026 gælder det også, når der er tale om ferieudlejning. Blot at overdrage brugen af ejendommen gør ikke ejeren til hotelejer. Indtil den dato mistes fritagelsen kun, når udlejningen holder op med at være en simpel overdragelse og begynder at ligne en indlogeringsydelse. Fra 1. december kommer en anden undtagelse til, nemlig korte ophold, som vi gennemgår nedenfor.
Hvad ændrer sig i IVA på turistudlejning fra 1. december 2026?
Real Decreto-ley 29/2026, offentliggjort i BOE (Spaniens statstidende) den 7. oktober, ændrer Ley del IVA (artikel 20.Uno.23º og 91.Uno.2.2º) med virkning fra 1. december 2026. Fra den dato er udlejning af en møbleret lejlighed eller bolig ikke fritaget i to tilfælde: når ejeren leverer ydelser, der er typiske for hotelbranchen, som hidtil, og, som noget nyt, når den samme lejers ophold ikke overstiger 30 nætter, også selv om der ikke er tilføjet nogen ydelser. I begge tilfælde anvendes den nedsatte sats på 10 %. Den eneste undtagelse er den bolig, hvor udlejeren selv har sin faste bopæl: Hvis den udlejes til korte ophold uden hotellignende ydelser, forbliver den fritaget.
I praksis betyder det, at den, der har en typisk turistlejlighed på Costa del Sol, af den slags der bookes pr. dag eller uge på platforme som Airbnb eller Booking, skal opkræve IVA ved næsten alle sine ophold, selv om der kun gøres rent ved ankomst og afrejse. Det er ligegyldigt, om ejeren er bosiddende i Spanien eller ej: Boligen ligger i Spanien, og IVA angives her. Fortsat fritaget er udlejning på over 30 nætter uden hotellignende ydelser, f.eks. sæsonudlejning i en eller flere måneder, og langtidsudlejning som fast bolig. Dekretet indeholder ingen særlige regler for reservationer foretaget før 1. december, så hvis du allerede har solgt ophold fra den dato og frem, især hvis du har modtaget betaling på forhånd, bør du med din skatterådgiver gennemgå, hvordan de skal faktureres.
Den røde linje: ydelser, der er typiske for hotelbranchen
Hacienda (den spanske skattemyndighed) anvender et klart kriterium: Hvis ejeren yder gæsten en løbende service, der kan sidestilles med et hotels, er udlejningen afgiftspligtig, uanset hvor længe den varer. Fra 1. december er dette kriterium først og fremmest afgørende ved ophold på over 30 nætter, fordi kortere ophold er afgiftspligtige, selv om der ikke er nogen ydelser. De to klassiske eksempler, der får fritagelsen til at bortfalde, er:
- Periodisk rengøring af ejendommen, mens gæsten bebor den.
- Regelmæssigt skift af sengetøj og håndklæder under opholdet som en del af den inkluderede service.
Til gengæld findes der en hel række ydelser, der IKKE betragtes som hotellignende og derfor ikke påvirker fritagelsen:
- Rengøring og skift af sengetøj ved hver gæsts ankomst og afrejse.
- Vedligeholdelse af pool og have eller vanding af planter.
- Telefonisk kundeservice og teknisk bistand ved reparationer eller driftsforstyrrelser.
- Tilvalgsydelser, som gæsten bestiller separat og til en særskilt pris, f.eks. morgenmad eller ekstra rengøring: Udlejningen forbliver fritaget, og disse ekstraydelser beskattes hver for sig.
Hvad ændrer sig, hvis du krydser linjen
Hvis din udlejning omfatter hotellignende ydelser, er den ikke længere fritaget: Du fungerer nu som indlogeringsvirksomhed og skal pålægge IVA på hver faktura (som hovedregel til den nedsatte sats, der gælder for indlogering), indgive de relevante selvangivelser og drive aktiviteten som det, den er, en indlogeringsvirksomhed. Det er ikke nødvendigvis dårligt – det giver f.eks. mulighed for at fradrage indgående IVA på udgifter og renoveringer – men det er en anden ordning, som bør vælges med tal på bordet og i praksis med professionel skatterådgivning.
Vær også opmærksom på mellemstrukturer: Hvis du overdrager din bolig til et forvaltningsselskab, som skal drive den, eller kombinerer forskellige perioder, har det sin egen skattemæssige behandling, som denne guide ikke dækker. Hver model fortjener sin egen analyse, før du skriver under.
Dokumentation er dit bedste forsvar
Grænsen mellem fritagelse og afgiftspligt afgøres i detaljerne, og ved en kontrol fra Hacienda er det det, du kan dokumentere, der tæller. Gem kontrakter, annoncer, fakturaer og alle dokumenter, der tydeligt viser, hvilke ydelser der er inkluderet i prisen, og hvilke der er tilvalg med separat takst. Den sporbarhed er forskellen på en rutinekontrol og en regulering med sanktioner.
Konklusion
Frem til 30. november 2026 er selve turistudlejningen uden IVA, og det, der ændrer alt, er serviceniveauet over for gæsten. Fra 1. december, hvis dekretet godkendes, vil ophold på op til 30 nætter blive beskattet med 10 % med eller uden ydelser, undtagen i ejerens egen faste bolig, så du bør allerede nu gennemgå priser, fakturering og selvangivelser med din rådgiver. Ved længere udlejninger bør du, før du tilføjer rengøring eller skift af sengetøj under opholdet for at differentiere din bolig, beregne den skattemæssige effekt: Nogle gange kan det betale sig, andre gange ikke. Hos EVS PROPERTY GROUP arbejder vi dagligt med ejere og investorer i ferieudlejning i Málaga og på Costa del Sol; hvis du vil målrette din ejendom mod dette marked med en fornuftig struktur, så tag fat i os.
Ofte stillede spørgsmål
Fra hvornår betaler turistudlejning på op til 30 nætter IVA?
Fra 1. december 2026, hvis Real Decreto-ley 29/2026 godkendes. Fra den dato beskattes udlejning af en møbleret bolig i 30 nætter eller mindre til den samme lejer med 10 %, selv om den ikke omfatter hotellignende ydelser. Indtil da er den kun afgiftspligtig, hvis ejeren leverer ydelser, der er typiske for et hotel.
Hvilke udlejninger forbliver fritaget for IVA fra 1. december?
Dem på over 30 nætter uden hotellignende ydelser, f.eks. sæsonudlejning i en eller flere måneder eller langtidsudlejning som fast bolig. Også korttidsudlejning af det hjem, ejeren selv bor i, forbliver fritaget, så længe den ikke omfatter hotellignende ydelser.
Påvirker det de reservationer, jeg allerede har til december og de følgende måneder?
Det kan det, fordi den nye regel gælder for ophold fra 1. december, og dekretet ikke indeholder en særordning for tidligere reservationer. Hvis du har modtaget betaling på forhånd for nogle af disse ophold, bør du med din skatterådgiver gennemgå, hvordan de skal faktureres.
Hvad sker der, hvis dekretet ikke godkendes?
Hvis Diputación Permanente del Congreso ikke godkender det inden for fristen, bortfalder dekretet, og ændringen af IVA bliver aldrig anvendt: Turistudlejning forbliver fritaget, medmindre den omfatter hotellignende ydelser. Pr. 16. oktober 2026 er der endnu ikke fastsat nogen dato for afstemningen.
