El Gobierno ha aprobado dos decretos sobre vivienda y alquiler en las últimas semanas, y el que más afecta a los propietarios ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre. Su medida estrella es el límite del 2 % a la subida anual de la renta. El otro decreto, el 28/2026, todavía no tiene el apoyo parlamentario necesario y su aplicación depende de lo que decida el Congreso.
Qué está en vigor desde el 8 de octubre
La regla está en la disposición final sexta del decreto y afecta a los contratos de alquiler de vivienda cuya actualización anual toque entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo del Serpavi, el sistema estatal de referencia del precio del alquiler, no puede subir nada: queda congelada. En los demás casos, sube lo que pacten de nuevo las partes y, si no hay acuerdo, como máximo un 2 %. El decreto no distingue entre pequeños propietarios y grandes tenedores.
El decreto también prevé prórrogas extraordinarias de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente de pago. Además, se suspenden los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
Lo que sigue pendiente
El Real Decreto-ley 28/2026 tiene fecha de entrada en vigor el 15 de noviembre, pero necesita la convalidación del Congreso y hay dudas sobre si la superará. Recoge cambios de mayor calado, como prórrogas automáticas de cinco años para particulares y siete para personas jurídicas. La nueva regulación del alquiler de temporada, en cambio, forma parte del 29/2026 y ya está en vigor: el contrato debe recoger una causa real de temporalidad y, como regla general, no puede superar los doce meses. Como ambos decretos deben ser convalidados, el texto final todavía puede cambiar.
| Medida | Estado | Fecha clave |
|---|---|---|
| Tope del 2 % a la subida de renta | En vigor (RDL 29/2026) | Hasta el 31/12/2027 |
| Prórroga extraordinaria de hasta 2 años | En vigor (RDL 29/2026) | Contratos que venzan antes del 31/12/2028 |
| Prórrogas automáticas de 5 o 7 años | Pendiente (RDL 28/2026) | 15/11/2026, sujeto a convalidación |
| Limitación de compras de grandes tenedores | En vigor (RDL 29/2026) | Hasta el 31/12/2030 |
Qué deben revisar los propietarios en Málaga
Si tiene un piso alquilado en Málaga capital, Marbella o la Costa del Sol, lo primero es revisar la fecha de vencimiento de su contrato y el importe de la renta actual. Después, compare esa renta con el valor superior del Serpavi para su vivienda: si lo supera, la renta queda congelada; si no, la actualización se limita a lo que pacten de nuevo o, sin acuerdo, al 2 %, y conviene dejar por escrito cualquier subida pactada. Las casas, las villas, los pisos de más de 150 m² y la obra nueva no tienen valor en el Serpavi, así que no se congelan, pero sin un nuevo pacto tampoco pueden subir más del 2 %.
También conviene revisar la fiscalidad. El decreto permite a los ayuntamientos aplicar recargos al IBI en viviendas vacías y en alquileres turísticos situados en zonas tensionadas. Cada municipio decide si lo hace, así que la respuesta depende de dónde esté su inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler más del 2 % si el inquilino está de acuerdo?
Sí, salvo que la renta supere el límite del Serpavi: en ese caso no puede subir nada, aunque el inquilino esté de acuerdo. En los demás casos, incluidas las viviendas sin valor en el Serpavi, vale lo que se pacte de nuevo, tanto para pequeños propietarios como para grandes tenedores.
¿Qué es un gran tenedor?
Según el texto comentado, es quien posee más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial. En zonas tensionadas, el umbral puede bajar a cinco viviendas si está justificado.
¿Está ya en vigor la prórroga de los contratos?
La prórroga extraordinaria de hasta dos años forma parte del RDL 29/2026, que está en vigor. Las prórrogas automáticas de cinco o siete años del RDL 28/2026 no se aplican todavía y dependen de su convalidación.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida los decretos?
Si no se convalida en 30 días hábiles, el decreto-ley queda derogado y deja de aplicarse desde ese momento; qué ocurre con lo aplicado mientras estuvo en vigor dependerá de cada caso. Como las Cortes están disueltas, ahora vota la Diputación Permanente del Congreso. Por eso conviene seguir la votación y consultar a un profesional antes de tomar decisiones.
Conclusión
El tope del 2 % ya es una realidad para la mayoría de propietarios, mientras que las prórrogas automáticas siguen en el aire. Antes de subir la renta o renovar un contrato, conviene revisar las condiciones con un asesor. En EVS Property Group podemos orientarle sobre el valor de alquiler de su inmueble y cómo afecta la normativa a su caso concreto.
