Die spanische Regierung hat in den vergangenen Wochen zwei Dekrete zu Wohnen und Miete verabschiedet, und das für Eigentümer wichtigere ist bereits in Kraft: das Real Decreto-ley 29/2026 (Dekret mit Gesetzeskraft), veröffentlicht im BOE (spanisches Amtsblatt) am 7. Oktober. Seine zentrale Maßnahme ist die Begrenzung der jährlichen Mieterhöhung auf 2 %. Das andere Dekret, das 28/2026, hat noch nicht die nötige parlamentarische Unterstützung, und seine Anwendung hängt von der Entscheidung des Congreso ab.
Was seit dem 8. Oktober gilt
Die Regel steht in der disposición final sexta (sechste Schlussbestimmung) des Dekrets und betrifft Wohnraummietverträge, deren jährliche Anpassung zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällig wird. Liegt die Miete über dem Höchstwert des Serpavi, dem staatlichen Referenzsystem für Mietpreise, darf sie überhaupt nicht steigen: Sie wird eingefroren. In allen anderen Fällen steigt sie um den Betrag, den die Parteien neu vereinbaren, und, falls keine Einigung zustande kommt, um höchstens 2 %. Das Dekret unterscheidet nicht zwischen Kleinvermietern und Großvermietern (grandes tenedores).
Das Dekret sieht außerdem außerordentliche Verlängerungen von bis zu zwei Jahren für Mietverträge über den Hauptwohnsitz vor, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, sofern der Mieter seine Zahlungen pünktlich leistet. Zudem werden Zwangsräumungen schutzbedürftiger Personen ohne Wohnalternative bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt.
Was noch aussteht
Das Real Decreto-ley 28/2026 soll am 15. November in Kraft treten, benötigt aber die Bestätigung (convalidación) durch den Congreso, und es bestehen Zweifel, ob es diese erhält. Es enthält tiefgreifendere Änderungen, etwa automatische Verlängerungen von fünf Jahren für Privatpersonen und von sieben Jahren für juristische Personen. Die neue Regelung zur Zeitmiete (alquiler de temporada) ist dagegen Teil des 29/2026 und bereits in Kraft: Der Vertrag muss einen echten Befristungsgrund enthalten und darf in der Regel zwölf Monate nicht überschreiten. Da beide Dekrete bestätigt werden müssen, kann sich der endgültige Text noch ändern.
| Maßnahme | Stand | Wichtiges Datum |
|---|---|---|
| 2-%-Grenze für Mieterhöhungen | In Kraft (RDL 29/2026) | Bis 31.12.2027 |
| Außerordentliche Verlängerung von bis zu 2 Jahren | In Kraft (RDL 29/2026) | Verträge, die vor dem 31.12.2028 enden |
| Automatische Verlängerungen von 5 bzw. 7 Jahren | Ausstehend (RDL 28/2026) | 15.11.2026, vorbehaltlich der Bestätigung |
| Beschränkung von Käufen durch Großvermieter | In Kraft (RDL 29/2026) | Bis 31.12.2030 |
Was Eigentümer in Málaga prüfen sollten
Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Málaga (Stadt), Marbella oder an der Costa del Sol besitzen, prüfen Sie zunächst das Ablaufdatum Ihres Mietvertrags und die Höhe der aktuellen Miete. Vergleichen Sie diese Miete anschließend mit dem oberen Serpavi-Wert für Ihre Wohnung: Liegt sie darüber, wird die Miete eingefroren; andernfalls ist die Anpassung auf den neu vereinbarten Betrag oder, ohne Einigung, auf 2 % begrenzt, und eine vereinbarte Erhöhung sollten Sie unbedingt schriftlich festhalten. Für Häuser, Villen, Wohnungen über 150 m² und Neubauten gibt es keinen Serpavi-Wert, sie werden daher nicht eingefroren, dürfen aber ohne neue Vereinbarung ebenfalls um höchstens 2 % steigen.
Auch die steuerliche Seite sollten Sie prüfen. Das Dekret erlaubt den Gemeinden, Zuschläge auf die IBI (Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) für leerstehende Wohnungen und für Ferienvermietungen in angespannten Gebieten (zonas tensionadas) zu erheben. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie das tut; die Antwort hängt also vom Standort Ihrer Immobilie ab.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich die Miete um mehr als 2 % erhöhen, wenn der Mieter einverstanden ist?
Ja, es sei denn, die Miete liegt über dem Serpavi-Höchstwert: In diesem Fall darf sie gar nicht steigen, selbst wenn der Mieter zustimmt. In allen anderen Fällen, auch bei Wohnungen ohne Serpavi-Wert, gilt, was neu vereinbart wird, und zwar sowohl für Kleinvermieter als auch für Großvermieter.
Was ist ein Großvermieter (gran tenedor)?
Nach dem besprochenen Text ist das, wer mehr als 10 Wohnungen oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche besitzt. In angespannten Gebieten kann die Schwelle bei entsprechender Begründung auf fünf Wohnungen sinken.
Ist die Vertragsverlängerung bereits in Kraft?
Die außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren ist Teil des RDL 29/2026, das in Kraft ist. Die automatischen Verlängerungen von fünf oder sieben Jahren aus dem RDL 28/2026 gelten noch nicht und hängen von dessen Bestätigung ab.
Was passiert, wenn der Congreso die Dekrete nicht bestätigt?
Wird ein Dekret nicht innerhalb von 30 Werktagen bestätigt, wird das Decreto-ley aufgehoben und ab diesem Zeitpunkt nicht mehr angewendet; was mit dem geschieht, was während der Geltungsdauer angewendet wurde, hängt vom Einzelfall ab. Da die Cortes aufgelöst sind, stimmt nun die Diputación Permanente (Ständige Kommission) des Congreso ab. Deshalb sollten Sie die Abstimmung verfolgen und vor Entscheidungen einen Fachmann konsultieren.
Fazit
Die 2-%-Grenze ist für die meisten Eigentümer bereits Realität, während die automatischen Verlängerungen weiter in der Schwebe sind. Bevor Sie die Miete erhöhen oder einen Vertrag verlängern, sollten Sie die Bedingungen mit einem Berater prüfen. EVS PROPERTY GROUP berät Sie gern zum Mietwert Ihrer Immobilie und dazu, wie sich die Vorschriften auf Ihren konkreten Fall auswirken.
