Regeringen har under de senaste veckorna godkänt två dekret om bostäder och hyra, och det som berör fastighetsägarna mest gäller redan: Real Decreto-ley 29/2026 (ett dekret med lagstyrka), som publicerades i BOE den 7 oktober. Dess viktigaste åtgärd är gränsen på 2 % för den årliga hyreshöjningen. Det andra dekretet, 28/2026, saknar ännu det parlamentariska stöd som krävs, och dess tillämpning beror på vad Congreso (underhuset i det spanska parlamentet) beslutar.
Vad som gäller sedan den 8 oktober
Regeln finns i dekretets sjätte slutbestämmelse och gäller hyreskontrakt för bostäder vars årliga uppräkning infaller mellan den 8 oktober 2026 och den 31 december 2027. Om hyran överstiger Serpavis maxgräns, det statliga referenssystemet för hyrespriser, får den inte höjas alls: den är frusen. I övriga fall höjs den med vad parterna på nytt kommer överens om och, om ingen överenskommelse nås, med högst 2 %. Dekretet gör ingen skillnad mellan små fastighetsägare och storinnehavare (grandes tenedores).
Dekretet föreskriver också extraordinära förlängningar på upp till två år för kontrakt avseende permanentbostad som löper ut före den 31 december 2028, förutsatt att hyresgästen är ajour med betalningarna. Dessutom skjuts vräkningar av utsatta personer utan bostadsalternativ upp till och med den 31 december 2030.
Vad som fortfarande är osäkert
Real Decreto-ley 28/2026 ska enligt texten träda i kraft den 15 november, men det måste godkännas av Congreso (convalidación) och det råder tvivel om huruvida det klarar det. Det innehåller mer långtgående förändringar, såsom automatiska förlängningar på fem år för privatpersoner och sju år för juridiska personer. Den nya regleringen av korttidskontrakt (alquiler de temporada) ingår däremot i 29/2026 och gäller redan: kontraktet måste ange en verklig orsak till den tidsbegränsade uthyrningen och får som huvudregel inte överstiga tolv månader. Eftersom båda dekreten måste godkännas av Congreso kan den slutliga texten fortfarande ändras.
| Åtgärd | Status | Viktigt datum |
|---|---|---|
| Tak på 2 % för hyreshöjning | Gäller (RDL 29/2026) | Till och med 31/12/2027 |
| Extraordinär förlängning på upp till 2 år | Gäller (RDL 29/2026) | Kontrakt som löper ut före 31/12/2028 |
| Automatiska förlängningar på 5 eller 7 år | Under behandling (RDL 28/2026) | 15/11/2026, under förutsättning att det godkänns |
| Begränsning av storinnehavares köp | Gäller (RDL 29/2026) | Till och med 31/12/2030 |
Vad fastighetsägare i Málaga bör se över
Om du har en uthyrd lägenhet i Málaga stad, Marbella eller på Costa del Sol är det första steget att kontrollera när ditt kontrakt löper ut och hur hög den nuvarande hyran är. Jämför sedan hyran med Serpavis övre värde för din bostad: om den överstiger det är hyran frusen; om inte begränsas uppräkningen till det som parterna på nytt kommer överens om eller, utan överenskommelse, till 2 %. Det är klokt att dokumentera varje överenskommen höjning skriftligt. Hus, villor, lägenheter på mer än 150 m² och nyproduktion har inget värde i Serpavi och fryses därför inte, men utan en ny överenskommelse får de inte heller höjas med mer än 2 %.
Det är också värt att se över beskattningen. Dekretet tillåter kommunerna att lägga på tillägg på IBI (den årliga kommunala fastighetsskatten) för tomma bostäder och för turisthyresbostäder i spända marknadsområden (zonas tensionadas). Varje kommun avgör själv om den gör det, så svaret beror på var din fastighet ligger.
Vanliga frågor
Får jag höja hyran med mer än 2 % om hyresgästen går med på det?
Ja, förutom när hyran överstiger Serpavis gräns: då får den inte höjas alls, även om hyresgästen går med på det. I övriga fall, inklusive bostäder utan värde i Serpavi, gäller det som man på nytt kommer överens om, både för små fastighetsägare och för storinnehavare.
Vad är en storinnehavare (gran tenedor)?
Enligt den kommenterade texten är det den som äger fler än 10 bostäder eller mer än 1 500 m² bostadsyta. I spända marknadsområden kan tröskeln sänkas till fem bostäder om det är motiverat.
Gäller förlängningen av kontrakten redan?
Den extraordinära förlängningen på upp till två år ingår i RDL 29/2026, som gäller. De automatiska förlängningarna på fem eller sju år i RDL 28/2026 tillämpas ännu inte och beror på om dekretet godkänns.
Vad händer om Congreso inte godkänner dekreten?
Om dekretet inte godkänns inom 30 arbetsdagar upphävs dekretet med lagstyrka och slutar gälla från det ögonblicket; vad som händer med det som tillämpats medan det gällde beror på varje enskilt fall. Eftersom Cortes är upplösta röstar nu Diputación Permanente (det ständiga utskottet) i Congreso. Därför är det klokt att följa omröstningen och rådfråga en yrkesperson innan man fattar beslut.
Slutsats
Taket på 2 % är redan verklighet för de flesta fastighetsägare, medan de automatiska förlängningarna fortfarande är osäkra. Innan du höjer hyran eller förnyar ett kontrakt bör du gå igenom villkoren med en rådgivare. På EVS PROPERTY GROUP kan vi vägleda dig om hyresvärdet på din fastighet och hur regelverket påverkar just ditt fall.
