De regering heeft de afgelopen weken twee decreten over wonen en huur goedgekeurd, en het decreet dat eigenaren het meest raakt is al van kracht: het Real Decreto-ley 29/2026, op 7 oktober gepubliceerd in het BOE (het Spaanse staatsblad). De belangrijkste maatregel is de limiet van 2 % op de jaarlijkse huurverhoging. Het andere decreet, 28/2026, heeft nog niet de benodigde parlementaire steun en de toepassing ervan hangt af van wat het Congreso (het Spaanse lagerhuis) besluit.
Wat sinds 8 oktober van kracht is
De regel staat in de zesde slotbepaling van het decreet en geldt voor huurcontracten voor woningen waarvan de jaarlijkse aanpassing plaatsvindt tussen 8 oktober 2026 en 31 december 2027. Als de huur de maximumgrens van de Serpavi overschrijdt, het staatssysteem met referentieprijzen voor huur, mag de huur helemaal niet stijgen: ze wordt bevroren. In de overige gevallen stijgt de huur met wat partijen opnieuw overeenkomen en, bij gebrek aan akkoord, met maximaal 2 %. Het decreet maakt geen onderscheid tussen kleine eigenaren en grootbezitters.
Het decreet voorziet ook in buitengewone verlengingen van maximaal twee jaar voor contracten voor de hoofdverblijfplaats die vóór 31 december 2028 aflopen, mits de huurder zijn betalingen op orde heeft. Bovendien worden uitzettingen van kwetsbare personen zonder woonalternatief opgeschort tot 31 december 2030.
Wat nog openstaat
Het Real Decreto-ley 28/2026 treedt op 15 november in werking, maar heeft de bekrachtiging (convalidación) door het Congreso nodig en het is onzeker of die er komt. Het bevat ingrijpendere wijzigingen, zoals automatische verlengingen van vijf jaar voor particulieren en zeven jaar voor rechtspersonen. De nieuwe regeling voor tijdelijke verhuur (alquiler de temporada) maakt daarentegen deel uit van 29/2026 en is al van kracht: het contract moet een werkelijke reden voor de tijdelijkheid vermelden en mag in de regel niet langer duren dan twaalf maanden. Aangezien beide decreten bekrachtigd moeten worden, kan de definitieve tekst nog veranderen.
| Maatregel | Status | Belangrijke datum |
|---|---|---|
| Plafond van 2 % op de huurverhoging | Van kracht (RDL 29/2026) | Tot 31/12/2027 |
| Buitengewone verlenging van maximaal 2 jaar | Van kracht (RDL 29/2026) | Contracten die vóór 31/12/2028 aflopen |
| Automatische verlengingen van 5 of 7 jaar | In afwachting (RDL 28/2026) | 15/11/2026, onder voorbehoud van bekrachtiging |
| Beperking van aankopen door grootbezitters | Van kracht (RDL 29/2026) | Tot 31/12/2030 |
Wat eigenaren in Málaga moeten controleren
Als u een verhuurd appartement hebt in de stad Málaga, Marbella of elders aan de Costa del Sol, controleert u eerst de einddatum van uw contract en het bedrag van de huidige huur. Vergelijk die huur vervolgens met de bovengrens van de Serpavi voor uw woning: als de huur die overschrijdt, wordt ze bevroren; zo niet, dan is de aanpassing beperkt tot wat opnieuw wordt overeengekomen of, zonder akkoord, tot 2 %. Het is raadzaam elke overeengekomen verhoging schriftelijk vast te leggen. Huizen, villa’s, appartementen van meer dan 150 m² en nieuwbouw hebben geen waarde in de Serpavi en worden dus niet bevroren, maar zonder nieuw akkoord mogen ze evenmin met meer dan 2 % stijgen.
Ook de fiscale kant verdient een controle. Het decreet staat gemeenten toe toeslagen op de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) toe te passen op leegstaande woningen en op toeristische verhuur in gespannen woningmarktgebieden (zonas tensionadas). Elke gemeente beslist zelf of ze dat doet, dus het antwoord hangt af van waar uw woning ligt.
Veelgestelde vragen
Mag ik de huur met meer dan 2 % verhogen als de huurder akkoord gaat?
Ja, tenzij de huur de limiet van de Serpavi overschrijdt: in dat geval mag ze helemaal niet stijgen, ook niet als de huurder akkoord gaat. In de overige gevallen, ook voor woningen zonder waarde in de Serpavi, geldt wat opnieuw wordt overeengekomen, zowel voor kleine eigenaren als voor grootbezitters.
Wat is een grootbezitter?
Volgens de besproken tekst is dat iemand die meer dan 10 woningen of meer dan 1.500 m² woonruimte bezit. In gespannen woningmarktgebieden kan de drempel, indien gerechtvaardigd, dalen tot vijf woningen.
Is de verlenging van de contracten al van kracht?
De buitengewone verlenging van maximaal twee jaar maakt deel uit van RDL 29/2026, dat van kracht is. De automatische verlengingen van vijf of zeven jaar uit RDL 28/2026 worden nog niet toegepast en hangen af van de bekrachtiging.
Wat gebeurt er als het Congreso de decreten niet bekrachtigt?
Als het decreet-ley niet binnen 30 werkdagen wordt bekrachtigd, vervalt het en wordt het vanaf dat moment niet meer toegepast; wat er gebeurt met wat is toegepast zolang het van kracht was, hangt af van elk geval. Aangezien de Cortes (het Spaanse parlement) zijn ontbonden, stemt nu de Diputación Permanente del Congreso (de permanente commissie van het Congreso). Daarom is het verstandig de stemming te volgen en een professional te raadplegen voordat u beslissingen neemt.
Conclusie
Het plafond van 2 % is al realiteit voor de meeste eigenaren, terwijl de automatische verlengingen nog onzeker zijn. Voordat u de huur verhoogt of een contract verlengt, is het raadzaam de voorwaarden met een adviseur door te nemen. EVS PROPERTY GROUP kan u adviseren over de huurwaarde van uw woning en over de invloed van de regelgeving op uw specifieke situatie.
