Hallitus on hyväksynyt viime viikkoina kaksi asunto- ja vuokra-asetusta, ja vuokranantajiin eniten vaikuttava on jo voimassa: Real Decreto-ley 29/2026 (hallituksen antama asetuslaki), joka julkaistiin Espanjan virallisessa lehdessä BOE:ssa 7. lokakuuta. Sen keskeisin toimenpide on vuosittaisen vuokrankorotuksen rajaaminen 2 %:iin. Toinen asetus, 28/2026, ei vielä saa tarvitsemaansa parlamentin tukea, ja sen soveltaminen riippuu siitä, mitä kongressi päättää.
Mikä on voimassa 8. lokakuuta alkaen
Sääntö on asetuksen kuudennessa loppumääräyksessä (disposición final sexta), ja se koskee asuntojen vuokrasopimuksia, joiden vuosittainen tarkistus osuu ajalle 8. lokakuuta 2026–31. joulukuuta 2027. Jos vuokra ylittää Serpavin, valtion vuokrahintojen viitejärjestelmän, enimmäisrajan, sitä ei saa korottaa lainkaan: se on jäädytetty. Muissa tapauksissa vuokra nousee sen mukaan, mistä osapuolet uudelleen sopivat, ja ellei sopimusta synny, enintään 2 %. Asetus ei tee eroa pienomistajien ja suurten omistajien välillä.
Asetuksessa säädetään myös poikkeuksellisista jatkoajoista, enintään kahdeksi vuodeksi, vakituisen asunnon sopimuksille, jotka päättyvät ennen 31. joulukuuta 2028, edellyttäen että vuokralainen on maksanut vuokransa ajallaan. Lisäksi haavoittuvassa asemassa olevien, vaihtoehtoista asuntoa vailla olevien henkilöiden häädöt keskeytetään 31. joulukuuta 2030 asti.
Mikä on vielä auki
Real Decreto-ley 28/2026 on määrä saattaa voimaan 15. marraskuuta, mutta se tarvitsee kongressin vahvistuksen (convalidación), ja on epäselvää, saako se sitä. Siinä on laajakantoisempia muutoksia, kuten automaattiset viiden vuoden jatkoajat yksityishenkilöille ja seitsemän vuoden jatkoajat oikeushenkilöille. Kausivuokrauksen (alquiler de temporada) uusi sääntely sen sijaan kuuluu asetukseen 29/2026 ja on jo voimassa: sopimuksessa on oltava todellinen määräaikaisuuden peruste, eikä sopimus saa pääsääntöisesti ylittää kahtatoista kuukautta. Koska molemmat asetukset on vahvistettava, lopullinen teksti voi vielä muuttua.
| Toimenpide | Tila | Keskeinen päivämäärä |
|---|---|---|
| 2 %:n katto vuokrankorotukselle | Voimassa (RDL 29/2026) | 31.12.2027 asti |
| Poikkeuksellinen jatkoaika, enintään 2 vuotta | Voimassa (RDL 29/2026) | Sopimukset, jotka päättyvät ennen 31.12.2028 |
| Automaattiset 5 tai 7 vuoden jatkoajat | Vireillä (RDL 28/2026) | 15.11.2026, edellyttää vahvistusta |
| Suuromistajien ostojen rajoittaminen | Voimassa (RDL 29/2026) | 31.12.2030 asti |
Mitä vuokranantajien tulisi tarkistaa Málagassa
Jos omistat vuokrattuna olevan asunnon Málagan kaupungissa, Marbellassa tai muualla Costa del Solilla, tarkista ensin sopimuksesi päättymispäivä ja nykyisen vuokran suuruus. Vertaa sen jälkeen vuokraa asuntosi Serpavin yläraja-arvoon: jos vuokra ylittää sen, vuokra jäädytetään; jos ei, tarkistus rajoittuu siihen, mistä uudelleen sovitaan, tai ilman sopimusta 2 %:iin, ja kaikki sovitut korotukset kannattaa kirjata kirjallisesti. Omakotitaloilla, huviloilla, yli 150 m²:n asunnoilla ja uudisrakennuksilla ei ole Serpavissa arvoa, joten niiden vuokraa ei jäädytetä, mutta ilman uutta sopimusta niitäkään ei voi korottaa yli 2 %.
Myös verotus kannattaa käydä läpi. Asetus sallii kuntien soveltaa IBI-kiinteistöveroon (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lisämaksuja tyhjillään oleville asunnoille ja kiristyneillä asuntomarkkina-alueilla (zonas tensionadas) sijaitseville turistivuokrauskohteille. Jokainen kunta päättää itse, tekeekö se niin, joten vastaus riippuu siitä, missä kiinteistösi sijaitsee.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko korottaa vuokraa yli 2 %, jos vuokralainen on samaa mieltä?
Kyllä, paitsi jos vuokra ylittää Serpavin rajan: silloin sitä ei voi korottaa lainkaan, vaikka vuokralainen suostuisi. Muissa tapauksissa, myös Serpavissa arvottomien asuntojen osalta, pätee se, mistä uudelleen sovitaan, sekä pienomistajille että suurille omistajille.
Mikä on suuromistaja (gran tenedor)?
Kommentoidun tekstin mukaan se on henkilö, jonka omistuksessa on yli 10 asuntoa tai yli 1 500 m² asuinkäyttöön tarkoitettua pinta-alaa. Kiristyneillä asuntomarkkina-alueilla raja voi laskea viiteen asuntoon, jos se on perusteltua.
Onko sopimusten jatkoaika jo voimassa?
Poikkeuksellinen, enintään kahden vuoden jatkoaika kuuluu asetukseen RDL 29/2026, joka on voimassa. Asetuksen RDL 28/2026 automaattisia viiden tai seitsemän vuoden jatkoaikoja ei vielä sovelleta, ja ne riippuvat asetuksen vahvistamisesta.
Mitä tapahtuu, jos kongressi ei vahvista asetuksia?
Jos asetusta ei vahvisteta 30 työpäivän kuluessa, asetuslaki kumoutuu ja lakkaa olemasta voimassa siitä hetkestä alkaen; se, mitä tapahtuu voimassaoloaikana sovelletulle, riippuu kustakin tapauksesta. Koska parlamentti (Cortes) on hajotettu, äänestyksen toimittaa nyt kongressin pysyvä valiokunta (Diputación Permanente). Siksi äänestystä kannattaa seurata ja kääntyä ammattilaisen puoleen ennen päätösten tekemistä.
Yhteenveto
2 %:n katto on jo todellisuutta useimmille vuokranantajille, kun taas automaattiset jatkoajat ovat edelleen auki. Ennen vuokran korottamista tai sopimuksen uusimista ehtoja kannattaa tarkistaa asiantuntijan kanssa. EVS PROPERTY GROUPilla voimme opastaa sinua kiinteistösi vuokra-arvossa ja siinä, miten sääntely vaikuttaa juuri sinun tilanteeseesi.
