Rząd zatwierdził w ostatnich tygodniach dwa dekrety dotyczące mieszkalnictwa i najmu, a ten, który najbardziej dotyczy właścicieli, już obowiązuje: Real Decreto-ley 29/2026 (dekret z mocą ustawy), opublikowany w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) 7 października. Jego głównym środkiem jest limit 2 % rocznej podwyżki czynszu. Drugi dekret, 28/2026, nie ma jeszcze niezbędnego poparcia parlamentarnego, a jego stosowanie zależy od decyzji Kongresu Deputowanych.
Co obowiązuje od 8 października
Zasada znajduje się w szóstym przepisie końcowym dekretu i dotyczy umów najmu mieszkań, w których coroczna waloryzacja przypada między 8 października 2026 a 31 grudnia 2027 roku. Jeżeli czynsz przekracza maksymalny limit Serpavi, czyli państwowego systemu referencyjnych cen najmu, nie może zostać podniesiony wcale: zostaje zamrożony. W pozostałych przypadkach rośnie o tyle, ile strony ustalą na nowo, a jeśli nie dojdą do porozumienia – maksymalnie o 2 %. Dekret nie rozróżnia małych właścicieli i dużych posiadaczy (grandes tenedores).
Dekret przewiduje także nadzwyczajne przedłużenia umów nawet o dwa lata dla mieszkań stanowiących stałe miejsce zamieszkania, których termin upływa przed 31 grudnia 2028 roku, o ile najemca reguluje płatności na bieżąco. Ponadto do 31 grudnia 2030 roku zawieszone zostają eksmisje osób w trudnej sytuacji, które nie mają alternatywnego lokum.
Co wciąż czeka na rozstrzygnięcie
Real Decreto-ley 28/2026 ma wejść w życie 15 listopada, ale wymaga zatwierdzenia (convalidación) przez Kongres Deputowanych i istnieją wątpliwości, czy je uzyska. Zawiera zmiany o większej wadze, takie jak automatyczne przedłużenia na pięć lat dla osób fizycznych i na siedem lat dla osób prawnych. Nowe uregulowanie najmu czasowego (alquiler de temporada) wchodzi natomiast w skład dekretu 29/2026 i już obowiązuje: umowa musi wskazywać rzeczywistą przyczynę tymczasowego charakteru najmu i co do zasady nie może przekraczać dwunastu miesięcy. Ponieważ oba dekrety muszą zostać zatwierdzone, ostateczny tekst może się jeszcze zmienić.
| Środek | Status | Kluczowa data |
|---|---|---|
| Limit 2 % podwyżki czynszu | Obowiązuje (RDL 29/2026) | Do 31/12/2027 |
| Nadzwyczajne przedłużenie nawet o 2 lata | Obowiązuje (RDL 29/2026) | Umowy, które wygasają przed 31/12/2028 |
| Automatyczne przedłużenia na 5 lub 7 lat | W zawieszeniu (RDL 28/2026) | 15/11/2026, pod warunkiem zatwierdzenia |
| Ograniczenie zakupów przez dużych posiadaczy | Obowiązuje (RDL 29/2026) | Do 31/12/2030 |
Co powinni sprawdzić właściciele w Maladze
Jeśli masz wynajęte mieszkanie w mieście Málaga, w Marbelli lub gdziekolwiek na Costa del Sol, najpierw sprawdź datę wygaśnięcia umowy i wysokość obecnego czynszu. Następnie porównaj ten czynsz z górną wartością Serpavi dla swojego mieszkania: jeśli ją przekracza, czynsz zostaje zamrożony; jeśli nie, waloryzacja ogranicza się do kwoty ustalonej na nowo przez strony, a bez porozumienia – do 2 %. Warto przy tym zapisać na piśmie każdą uzgodnioną podwyżkę. Domy, wille, mieszkania powyżej 150 m² i nowe budownictwo nie mają wartości w Serpavi, więc nie podlegają zamrożeniu, ale bez nowego porozumienia także nie mogą zdrożeć o więcej niż 2 %.
Warto też sprawdzić kwestie podatkowe. Dekret pozwala gminom naliczać dopłaty do IBI (hiszpańskiego podatku od nieruchomości) w przypadku pustostanów oraz wynajmu turystycznego w strefach napięcia rynkowego (zonas tensionadas). Każda gmina decyduje o tym samodzielnie, więc odpowiedź zależy od tego, gdzie leży Twoja nieruchomość.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę podnieść czynsz o więcej niż 2 %, jeśli najemca się zgadza?
Tak, chyba że czynsz przekracza limit Serpavi: w takim wypadku nie można go podnieść wcale, nawet za zgodą najemcy. W pozostałych przypadkach, w tym dla mieszkań bez wartości w Serpavi, obowiązuje to, co strony ustalą na nowo – zarówno w przypadku małych właścicieli, jak i dużych posiadaczy.
Kim jest duży posiadacz (gran tenedor)?
Według omawianego tekstu jest to osoba, która posiada ponad 10 mieszkań lub ponad 1500 m² powierzchni mieszkalnej. W strefach napięcia rynkowego próg może zostać obniżony do pięciu mieszkań, jeśli jest to uzasadnione.
Czy przedłużenie umów już obowiązuje?
Nadzwyczajne przedłużenie nawet o dwa lata jest częścią RDL 29/2026, który obowiązuje. Automatyczne przedłużenia na pięć lub siedem lat z RDL 28/2026 nie są jeszcze stosowane i zależą od jego zatwierdzenia.
Co się stanie, jeśli Kongres nie zatwierdzi dekretów?
Jeżeli dekret z mocą ustawy nie zostanie zatwierdzony w ciągu 30 dni roboczych, traci moc i przestaje być stosowany od tego momentu; to, co stanie się z działaniami podjętymi w czasie jego obowiązywania, będzie zależało od konkretnego przypadku. Ponieważ Kortezy są rozwiązane, głosuje obecnie Diputación Permanente Kongresu Deputowanych. Dlatego warto śledzić głosowanie i skonsultować się ze specjalistą przed podjęciem decyzji.
Podsumowanie
Limit 2 % jest już rzeczywistością dla większości właścicieli, natomiast automatyczne przedłużenia umów wciąż pozostają w zawieszeniu. Zanim podniesiesz czynsz lub odnowisz umowę, warto omówić warunki z doradcą. W EVS PROPERTY GROUP możemy doradzić Ci w kwestii wartości najmu Twojej nieruchomości oraz tego, jak przepisy wpływają na Twój konkretny przypadek.
