Regeringen har inden for de seneste uger godkendt to dekreter om bolig og udlejning, og det, der berører udlejerne mest, er allerede trådt i kraft: Real Decreto-ley 29/2026, offentliggjort i BOE (den spanske statstidende) den 7. oktober. Dets vigtigste tiltag er et loft på 2 % for den årlige huslejestigning. Det andet dekret, 28/2026, har endnu ikke den nødvendige parlamentariske opbakning, og dets anvendelse afhænger af, hvad Congreso (underhuset) beslutter.
Hvad der er trådt i kraft siden den 8. oktober
Reglen findes i dekretets sjette slutbestemmelse og gælder for boliglejekontrakter, hvor den årlige regulering falder mellem den 8. oktober 2026 og den 31. december 2027. Hvis huslejen overstiger det maksimale niveau i Serpavi, den statslige referenceordning for lejepriser, må den slet ikke stige: den er frosset. I alle andre tilfælde stiger den med det, parterne på ny aftaler, og hvis der ikke er enighed, med højst 2 %. Dekretet skelner ikke mellem små udlejere og store ejere («grandes tenedores»).
Dekretet indeholder også ekstraordinære forlængelser på op til to år for kontrakter om fast bopæl, der udløber inden den 31. december 2028, forudsat at lejeren er ajour med betalingerne. Desuden suspenderes udsættelser af sårbare personer uden boligalternativ frem til den 31. december 2030.
Hvad der stadig afventer
Real Decreto-ley 28/2026 har ikrafttrædelsesdato den 15. november, men det kræver Congresos godkendelse («convalidación»), og der er tvivl om, om det bliver godkendt. Det rummer mere gennemgribende ændringer, f.eks. automatiske forlængelser på fem år for privatpersoner og syv år for juridiske personer. De nye regler for sæsonudlejning («alquiler de temporada») er derimod en del af 29/2026 og allerede i kraft: kontrakten skal angive en reel årsag til den tidsbegrænsede udlejning og må som hovedregel ikke overstige tolv måneder. Da begge dekreter skal godkendes af Congreso, kan den endelige tekst stadig ændre sig.
| Tiltag | Status | Nøgledato |
|---|---|---|
| Loft på 2 % for huslejestigning | I kraft (RDL 29/2026) | Til og med 31.12.2027 |
| Ekstraordinær forlængelse på op til 2 år | I kraft (RDL 29/2026) | Kontrakter, der udløber inden 31.12.2028 |
| Automatiske forlængelser på 5 eller 7 år | Afventer (RDL 28/2026) | 15.11.2026, med forbehold for godkendelse |
| Begrænsning af store ejeres køb | I kraft (RDL 29/2026) | Til og med 31.12.2030 |
Hvad udlejere i Málaga bør tjekke
Hvis du har en udlejet lejlighed i Málaga by, Marbella eller andre steder på Costa del Sol, er det første skridt at tjekke din kontrakts udløbsdato og den nuværende husleje. Sammenlign derefter huslejen med den øvre værdi i Serpavi for din bolig: Overstiger den den, er huslejen frosset; gør den ikke, begrænses reguleringen til det, parterne på ny aftaler, eller uden enighed til 2 %, og det er en god idé at få enhver aftalt stigning på skrift. Huse, villaer, lejligheder på over 150 m² og nybyggeri har ingen værdi i Serpavi og bliver derfor ikke frosset, men uden en ny aftale kan de heller ikke stige med mere end 2 %.
Det er også en god idé at tjekke beskatningen. Dekretet giver kommunerne mulighed for at pålægge tillæg til IBI (den årlige spanske ejendomsskat) på tomme boliger og på turistudlejning i såkaldte «zonas tensionadas» (områder med presset boligmarked). Hver kommune beslutter selv, om den gør det, så svaret afhænger af, hvor din ejendom ligger.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg hæve huslejen med mere end 2 %, hvis lejeren er indforstået?
Ja, medmindre huslejen overstiger Serpavi-grænsen: I så fald må den slet ikke stige, selv om lejeren er indforstået. I alle andre tilfælde, også for boliger uden værdi i Serpavi, gælder det, der på ny aftales, både for små udlejere og for store ejere.
Hvad er en «gran tenedor» (stor ejer)?
Ifølge den kommenterede tekst er det en person, der ejer mere end 10 boliger eller mere end 1.500 m² til beboelse. I «zonas tensionadas» kan tærsklen sænkes til fem boliger, hvis det er begrundet.
Er forlængelsen af kontrakterne allerede i kraft?
Den ekstraordinære forlængelse på op til to år er en del af RDL 29/2026, som er i kraft. De automatiske forlængelser på fem eller syv år i RDL 28/2026 gælder endnu ikke og afhænger af, om dekretet bliver godkendt.
Hvad sker der, hvis Congreso ikke godkender dekreterne?
Hvis et dekret ikke godkendes inden for 30 hverdage, ophæves dekretlovet og ophører med at gælde fra det tidspunkt; hvad der sker med det, der er anvendt, mens det var i kraft, afhænger af den enkelte sag. Da Cortes (parlamentet) er opløst, er det nu Diputación Permanente i Congreso (det stående udvalg), der stemmer. Derfor er det en god idé at følge afstemningen og rådføre sig med en professionel, inden man træffer beslutninger.
Konklusion
Loftet på 2 % er allerede en realitet for de fleste udlejere, mens de automatiske forlængelser stadig hænger i luften. Inden du hæver huslejen eller fornyer en kontrakt, bør du gennemgå vilkårene med en rådgiver. Hos EVS PROPERTY GROUP kan vi vejlede dig om lejeværdien af din ejendom, og hvordan reglerne påvirker netop din situation.
