За последние недели правительство утвердило два декрета о жилье и аренде, и тот, что сильнее всего затрагивает собственников, уже действует: Королевский декрет-закон 29/2026 (Real Decreto-ley), опубликованный в BOE (официальном государственном вестнике) 7 октября. Его главная мера — ограничение в 2 % на ежегодное повышение арендной платы. Другой декрет, 28/2026, пока не имеет необходимой поддержки в парламенте, и его применение зависит от решения Конгресса.
Что действует с 8 октября
Это правило содержится в шестом заключительном положении декрета и касается договоров аренды жилья, ежегодная индексация которых приходится на период с 8 октября 2026 года по 31 декабря 2027 года. Если арендная плата превышает предельное значение Serpavi — государственной системы ориентиров стоимости аренды, — повышать её нельзя вообще: она замораживается. В остальных случаях плата растёт на ту величину, о которой стороны договорятся заново, а при отсутствии согласия — не более чем на 2 %. Декрет не делает различий между мелкими собственниками и крупными владельцами.
Декрет также предусматривает экстренное продление на срок до двух лет договоров аренды основного жилья, срок которых истекает до 31 декабря 2028 года, при условии, что арендатор не имеет задолженности по платежам. Кроме того, до 31 декабря 2030 года приостанавливаются выселения уязвимых лиц, у которых нет жилищной альтернативы.
Что остаётся под вопросом
Королевский декрет-закон 28/2026 должен вступить в силу 15 ноября, но для этого его должен конвалидировать (утвердить) Конгресс, и есть сомнения, что это произойдёт. Он содержит более глубокие изменения, например автоматическое продление договоров на пять лет для физических лиц и на семь лет для юридических. Новое регулирование аренды на сезон (alquiler de temporada), напротив, входит в декрет 29/2026 и уже действует: в договоре должна быть указана реальная причина временного характера аренды, и, как общее правило, срок не может превышать двенадцати месяцев. Поскольку оба декрета должны быть конвалидированы, итоговый текст ещё может измениться.
| Мера | Статус | Ключевая дата |
|---|---|---|
| Лимит в 2 % на повышение арендной платы | Действует (RDL 29/2026) | До 31.12.2027 |
| Экстренное продление до 2 лет | Действует (RDL 29/2026) | Договоры, истекающие до 31.12.2028 |
| Автоматическое продление на 5 или 7 лет | Не утверждено (RDL 28/2026) | 15.11.2026, при условии конвалидации |
| Ограничение покупок для крупных владельцев | Действует (RDL 29/2026) | До 31.12.2030 |
Что должны проверить собственники в Малаге
Если у вас сдаётся квартира в Малаге, Марбелье или в других городах Коста-дель-Соль, первым делом проверьте дату окончания договора и текущий размер арендной платы. Затем сравните эту плату с верхним значением Serpavi для вашего жилья: если она его превышает, плата замораживается; если нет, индексация ограничивается суммой, о которой стороны договорятся заново, а при отсутствии согласия — 2 %. Любое согласованное повышение лучше фиксировать в письменном виде. Для домов, вилл, квартир площадью более 150 м² и новостроек значения в Serpavi нет, поэтому они не замораживаются, но без нового соглашения плата для них тоже не может вырасти более чем на 2 %.
Стоит проверить и налоговую сторону. Декрет позволяет муниципалитетам вводить надбавки к IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — муниципальному налогу на недвижимость) для пустующего жилья и туристической аренды в зонах с напряжённым рынком жилья (zonas tensionadas). Каждый муниципалитет решает сам, вводить ли их, поэтому ответ зависит от того, где находится ваш объект.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я повысить арендную плату более чем на 2 %, если арендатор согласен?
Да, если только плата не превышает предел Serpavi: в этом случае повышать её нельзя вообще, даже с согласия арендатора. Во всех остальных случаях, включая жильё, для которого в Serpavi значения нет, действует то, о чём договорятся заново, как для мелких собственников, так и для крупных владельцев.
Кто такой крупный владелец (gran tenedor)?
Согласно рассматриваемому тексту, это тот, кто владеет более чем 10 объектами жилья или более чем 1 500 м² жилой площади. В зонах с напряжённым рынком жилья порог может быть снижен до пяти объектов, если это обосновано.
Действует ли уже продление договоров?
Экстренное продление на срок до двух лет входит в RDL 29/2026, который действует. Автоматическое продление на пять или семь лет из RDL 28/2026 пока не применяется и зависит от его конвалидации.
Что будет, если Конгресс не конвалидирует декреты?
Если декрет-закон не будет конвалидирован в течение 30 рабочих дней, он отменяется и перестаёт применяться с этого момента; что произойдёт с тем, что было применено за время его действия, будет зависеть от конкретного случая. Поскольку Генеральные кортесы распущены, голосование сейчас проводит Постоянная депутация (Diputación Permanente) Конгресса. Поэтому стоит следить за голосованием и консультироваться со специалистом, прежде чем принимать решения.
Заключение
Лимит в 2 % уже стал реальностью для большинства собственников, тогда как автоматическое продление договоров остаётся под вопросом. Прежде чем повышать арендную плату или продлевать договор, стоит проверить условия с консультантом. EVS PROPERTY GROUP может проконсультировать вас по арендной стоимости вашего объекта и по тому, как нормативные изменения влияют на ваш конкретный случай.
