Regjeringen har de siste ukene vedtatt to dekreter om bolig og utleie, og det som berører utleierne mest, er allerede i kraft: Real Decreto-ley 29/2026, publisert i BOE (Boletín Oficial del Estado, den spanske statstidende) 7. oktober. Hovedtiltaket er en grense på 2 % for den årlige leieøkningen. Det andre dekretet, 28/2026, har ennå ikke det nødvendige parlamentariske flertallet, og om det får virkning, avhenger av hva Congreso bestemmer.
Hva som gjelder fra 8. oktober
Regelen står i sjette sluttbestemmelse (disposición final sexta) i dekretet og gjelder leiekontrakter for bolig der den årlige reguleringen faller mellom 8. oktober 2026 og 31. desember 2027. Hvis leien overstiger øvre grense i Serpavi, det statlige referansesystemet for leiepriser, kan den ikke økes i det hele tatt: den er fryst. I andre tilfeller økes leien med det partene på nytt blir enige om, og hvis de ikke blir enige, med maksimalt 2 %. Dekretet skiller ikke mellom små utleiere og store boligeiere (grandes tenedores).
Dekretet åpner også for ekstraordinære forlengelser på inntil to år for kontrakter på fast bolig (vivienda habitual) som utløper før 31. desember 2028, forutsatt at leietakeren er à jour med betalingene. I tillegg suspenderes utkastelser av sårbare personer uten boligalternativ frem til 31. desember 2030.
Det som fortsatt er uavklart
Real Decreto-ley 28/2026 har 15. november som ikრafttredelsesdato, men trenger godkjenning (convalidación) i Congreso, og det er usikkert om det får den. Det inneholder mer omfattende endringer, som automatiske forlengelser på fem år for privatpersoner og syv år for juridiske personer. Den nye reguleringen av utleie for en avgrenset periode (alquiler de temporada) er derimot en del av 29/2026 og allerede i kraft: kontrakten må oppgi en reell grunn til at utleien er midlertidig, og kan som hovedregel ikke overstige tolv måneder. Siden begge dekretene må godkjennes, kan den endelige teksten fortsatt endres.
| Tiltak | Status | Viktig dato |
|---|---|---|
| Tak på 2 % for leieøkning | I kraft (RDL 29/2026) | Til 31.12.2027 |
| Ekstraordinær forlengelse på inntil 2 år | I kraft (RDL 29/2026) | Kontrakter som utløper før 31.12.2028 |
| Automatiske forlengelser på 5 eller 7 år | Uavklart (RDL 28/2026) | 15.11.2026, med forbehold om godkjenning |
| Begrensning av kjøp for store boligeiere | I kraft (RDL 29/2026) | Til 31.12.2030 |
Hva utleiere i Málaga bør sjekke
Hvis du har en utleid leilighet i Málaga by, Marbella eller andre steder på Costa del Sol, er det første du bør gjøre å sjekke utløpsdatoen på kontrakten og gjeldende leienivå. Sammenlign deretter leien med den øvre verdien i Serpavi for boligen din: hvis leien overstiger den, er leien fryst; hvis ikke, er reguleringen begrenset til det partene på nytt blir enige om, eller til 2 % hvis de ikke blir enige, og det er lurt å få en avtalt økning skriftlig. Hus, villaer, leiligheter på over 150 m² og nybygg har ingen verdi i Serpavi og fryses derfor ikke, men uten en ny avtale kan de heller ikke økes med mer enn 2 %.
Det er også lurt å se på skattemessige forhold. Dekretet gir kommunene mulighet til å innføre tillegg på IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den kommunale eiendomsskatten) for tomme boliger og for turistutleie i presserte områder (zonas tensionadas). Hver kommune bestemmer selv om den gjør det, så svaret avhenger av hvor eiendommen din ligger.
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg øke leien med mer enn 2 % hvis leietakeren er enig?
Ja, med mindre leien overstiger grensen i Serpavi: i så fall kan den ikke økes i det hele tatt, selv om leietakeren er enig. I andre tilfeller, også for boliger uten verdi i Serpavi, gjelder det som avtales på nytt, både for små utleiere og for store boligeiere.
Hva er en «gran tenedor» (stor boligeier)?
Ifølge teksten det refereres til, er det den som eier mer enn 10 boliger eller mer enn 1 500 m² til boligformål. I presserte områder kan terskelen senkes til fem boliger hvis det er begrunnet.
Er forlengelsen av kontraktene allerede i kraft?
Den ekstraordinære forlengelsen på inntil to år er en del av RDL 29/2026, som er i kraft. De automatiske forlengelsene på fem eller syv år i RDL 28/2026 gjelder ikke ennå og avhenger av at dekretet godkjennes.
Hva skjer hvis Congreso ikke godkjenner dekretene?
Hvis dekretet ikke godkjennes innen 30 virkedager, oppheves dekretloven og slutter å gjelde fra det tidspunktet; hva som skjer med det som er anvendt mens det var i kraft, avhenger av det enkelte tilfellet. Siden de spanske Cortes (parlamentet) er oppløst, er det nå Diputación Permanente i Congreso, den faste komiteen som handler mellom sesjonene, som stemmer. Derfor er det lurt å følge avstemningen og rådføre seg med en fagperson før du tar beslutninger.
Konklusjon
Taket på 2 % er allerede en realitet for de fleste utleiere, mens de automatiske forlengelsene fortsatt henger i luften. Før du øker leien eller fornyer en kontrakt, bør du gjennomgå vilkårene med en rådgiver. Hos EVS PROPERTY GROUP kan vi veilede deg om leieverdien på eiendommen din og hvordan regelverket påvirker din konkrete situasjon.
