Le Gouvernement a approuvé ces dernières semaines deux décrets sur le logement et la location, et celui qui touche le plus les propriétaires est déjà en vigueur : le Real Decreto-ley 29/2026 (décret-loi royal), publié au BOE (Journal officiel espagnol) le 7 octobre. Sa mesure phare est la limite de 2 % applicable à la hausse annuelle du loyer. L’autre décret, le 28/2026, ne dispose pas encore du soutien parlementaire nécessaire et son application dépend de la décision du Congreso.
Ce qui est en vigueur depuis le 8 octobre
La règle figure dans la sixième disposition finale du décret et concerne les contrats de location de logement dont l’actualisation annuelle intervient entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027. Si le loyer dépasse le plafond maximal du Serpavi, le système étatique de référence du prix de la location, il ne peut pas augmenter du tout : il est gelé. Dans les autres cas, il augmente de ce que les parties conviennent à nouveau et, à défaut d’accord, de 2 % au maximum. Le décret ne fait pas de distinction entre petits propriétaires et grands détenteurs (grandes tenedores).
Le décret prévoit également des prorogations extraordinaires pouvant aller jusqu’à deux ans pour les contrats de résidence principale arrivant à échéance avant le 31 décembre 2028, à condition que le locataire soit à jour de ses paiements. En outre, les expulsions de personnes vulnérables sans solution de relogement sont suspendues jusqu’au 31 décembre 2030.
Ce qui reste en suspens
Le Real Decreto-ley 28/2026 doit entrer en vigueur le 15 novembre, mais il requiert la convalidation du Congreso et l’on doute qu’il l’obtienne. Il contient des changements de plus grande portée, comme des prorogations automatiques de cinq ans pour les particuliers et de sept ans pour les personnes morales. En revanche, la nouvelle réglementation de la location temporaire (alquiler de temporada) fait partie du 29/2026 et est déjà en vigueur : le contrat doit indiquer une véritable cause de temporalité et, en règle générale, ne peut pas dépasser douze mois. Comme les deux décrets doivent être convalidés, le texte définitif peut encore changer.
| Mesure | Statut | Date clé |
|---|---|---|
| Plafond de 2 % sur la hausse du loyer | En vigueur (RDL 29/2026) | Jusqu’au 31/12/2027 |
| Prorogation extraordinaire jusqu’à 2 ans | En vigueur (RDL 29/2026) | Contrats arrivant à échéance avant le 31/12/2028 |
| Prorogations automatiques de 5 ou 7 ans | En suspens (RDL 28/2026) | 15/11/2026, sous réserve de convalidation |
| Limitation des achats des grands détenteurs | En vigueur (RDL 29/2026) | Jusqu’au 31/12/2030 |
Ce que les propriétaires de Málaga doivent vérifier
Si vous avez un appartement loué à Málaga capitale, à Marbella ou sur la Costa del Sol, commencez par vérifier la date d’échéance de votre contrat et le montant du loyer actuel. Comparez ensuite ce loyer avec la valeur supérieure du Serpavi pour votre logement : s’il la dépasse, le loyer est gelé ; sinon, l’actualisation se limite à ce que les parties conviennent à nouveau ou, à défaut d’accord, à 2 %, et il est conseillé de consigner par écrit toute hausse convenue. Les maisons, les villas, les appartements de plus de 150 m² et le neuf n’ont pas de valeur dans le Serpavi ; ils ne sont donc pas gelés, mais sans nouvel accord ils ne peuvent pas non plus augmenter de plus de 2 %.
Il convient aussi de revoir la fiscalité. Le décret permet aux mairies d’appliquer des majorations de l’IBI (impôt foncier local) aux logements vacants et aux locations touristiques situés dans des zones tendues (zonas tensionadas). Chaque commune décide de le faire ou non ; la réponse dépend donc de l’emplacement de votre bien.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer de plus de 2 % si le locataire est d’accord ?
Oui, sauf si le loyer dépasse la limite du Serpavi : dans ce cas, il ne peut pas augmenter du tout, même avec l’accord du locataire. Dans les autres cas, y compris pour les logements sans valeur dans le Serpavi, ce qui est convenu à nouveau fait foi, aussi bien pour les petits propriétaires que pour les grands détenteurs.
Qu’est-ce qu’un grand détenteur (gran tenedor) ?
Selon le texte commenté, il s’agit de toute personne possédant plus de 10 logements ou plus de 1 500 m² à usage résidentiel. Dans les zones tendues, le seuil peut descendre à cinq logements si cela est justifié.
La prorogation des contrats est-elle déjà en vigueur ?
La prorogation extraordinaire pouvant aller jusqu’à deux ans fait partie du RDL 29/2026, qui est en vigueur. Les prorogations automatiques de cinq ou sept ans du RDL 28/2026 ne s’appliquent pas encore et dépendent de sa convalidation.
Que se passe-t-il si le Congreso ne convalide pas les décrets ?
S’il n’est pas convalidé dans un délai de 30 jours ouvrables, le décret-loi est abrogé et cesse de s’appliquer à partir de ce moment ; le sort de ce qui a été appliqué pendant sa période de vigueur dépendra de chaque cas. Comme les Cortes sont dissoutes, c’est actuellement la Diputación Permanente du Congreso qui vote. Il est donc conseillé de suivre le vote et de consulter un professionnel avant de prendre des décisions.
Conclusion
Le plafond de 2 % est déjà une réalité pour la plupart des propriétaires, tandis que les prorogations automatiques restent en suspens. Avant d’augmenter le loyer ou de renouveler un contrat, il est conseillé de vérifier les conditions avec un conseiller. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous pouvons vous orienter sur la valeur locative de votre bien et sur l’incidence de la réglementation dans votre cas concret.
