El IBI se paga una vez al año, en el periodo voluntario que fija cada ayuntamiento en su calendario fiscal, y lo debe quien era propietario de la vivienda el 1 de enero. Si vendes en junio, el recibo de todo ese año sigue a tu nombre, aunque lo habitual es pactar en el contrato que el comprador te devuelva la parte proporcional de los meses en que la casa ya es suya.
En la Costa del Sol el recibo de un piso suele ser moderado: en nuestra cartera de viviendas en venta, el IBI mediano de un piso es de 520 € al año, y la mitad de los pisos paga entre 369 y 712 €. A continuación explicamos cómo se calcula, cuándo vence y qué revisar al comprar.
¿Qué es el IBI?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que grava la propiedad de viviendas, locales y terrenos. Lo regula la Ley de Haciendas Locales y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, directamente o a través de un organismo de recaudación. Lo pagan igual residentes y no residentes: la nacionalidad o la residencia fiscal no cambian el recibo.
¿Cuándo se paga el IBI?
El impuesto se devenga el 1 de enero, pero no se paga ese día. Cada ayuntamiento publica su calendario fiscal con el periodo voluntario de cobro, que por ley no puede durar menos de dos meses. Muchos municipios permiten fraccionarlo en dos o más plazos si lo domicilias, y algunos aplican un pequeño descuento por domiciliación.
En la provincia de Málaga, la mayoría de los municipios delega el cobro en el Patronato de Recaudación Provincial de la Diputación, mientras que la ciudad de Málaga lo gestiona a través de su organismo propio, Gestrisam, y Marbella recauda directamente. Por eso las fechas cambian de un municipio a otro: lo seguro es consultar el calendario de tu ayuntamiento o domiciliar el recibo para no depender de recordarlo.
¿Cómo se calcula el IBI?
La base es el valor catastral de la vivienda, que figura en el propio recibo y en la Sede Electrónica del Catastro. Sobre esa base el ayuntamiento aplica el tipo que fija en su ordenanza fiscal, que para inmuebles urbanos se mueve en general entre el 0,4 % y el 1,1 %, y después las bonificaciones que tenga aprobadas, por ejemplo para familias numerosas o viviendas con placas solares.
| Valor catastral | Tipo del 0,4 % | Tipo del 0,6 % | Tipo del 0,8 % |
|---|---|---|---|
| 80.000 € | 320 € | 480 € | 640 € |
| 120.000 € | 480 € | 720 € | 960 € |
| 200.000 € | 800 € | 1.200 € | 1.600 € |
El valor catastral suele estar muy por debajo del precio de mercado, a menudo menos de la mitad en la costa. No hay que confundirlo con el valor de referencia del Catastro, que se usa para el impuesto de transmisiones al comprar, no para el IBI.
¿Quién paga el IBI cuando se vende una vivienda?
Ante el ayuntamiento, quien figuraba como propietario el 1 de enero: el recibo de ese año sale a su nombre. Entre comprador y vendedor, sin embargo, el Tribunal Supremo admitió en 2016 que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional del año, salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso en la práctica se prorratea por días en la firma ante notario.
| Situación | Quién paga el recibo | Qué se suele pactar |
|---|---|---|
| Venta durante el año | El vendedor (dueño a 1 de enero) | El comprador le abona la parte proporcional desde la firma |
| Vivienda con usufructo | El usufructuario | Lo marca la ley, no el contrato |
| Vivienda alquilada (contratos desde el 8 de octubre de 2026) | El propietario | No se puede repercutir al inquilino |
¿Qué pasa si el anterior dueño no pagó el IBI?
La vivienda responde de las deudas de IBI pendientes aunque cambie de manos: es la llamada afección fiscal. Si el vendedor dejó recibos sin pagar de años no prescritos, el ayuntamiento puede reclamárselos al nuevo propietario. Por eso, antes de firmar, pide el último recibo pagado y un certificado de estar al corriente, y el notario lo comprobará en la escritura.
¿Qué pasa si no pagas el IBI a tiempo?
Al terminar el periodo voluntario empieza el periodo ejecutivo, con recargos de la Ley General Tributaria: un 5 % si pagas antes de recibir la providencia de apremio, un 10 % si pagas en el plazo que da esa providencia y un 20 % más intereses de demora si no. Si la deuda sigue sin pagarse, el ayuntamiento puede embargar cuentas o la propia vivienda. Para un propietario no residente, domiciliar el recibo en una cuenta española es la forma más sencilla de evitarlo.
Conclusión
El IBI es un gasto pequeño frente al precio de una vivienda en la costa, pero conviene tenerlo controlado: comprueba el último recibo antes de comprar, pacta el prorrateo en la escritura y domicilia el pago. Si estás pensando en comprar o vender en Marbella, Málaga o cualquier municipio de la Costa del Sol, en EVS Property revisamos contigo los impuestos de la vivienda antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Quién es el sujeto pasivo del IBI?
El titular del derecho sobre el inmueble el 1 de enero, por este orden: concesionario, titular de un derecho de superficie, usufructuario y, si no hay ninguno de ellos, el propietario.
¿Dónde puedo ver mi recibo del IBI?
En la sede electrónica del organismo que lo cobra en tu municipio: el Patronato de Recaudación Provincial en la mayoría de pueblos de Málaga, Gestrisam en la capital o el propio ayuntamiento en municipios como Marbella. Si está domiciliado, también aparece en el extracto del banco.
¿Pagan más IBI los no residentes?
No, el IBI es el mismo. Lo que sí tienen los no residentes es un impuesto adicional ligado al valor catastral: la renta imputada del impuesto de la renta de no residentes, que se declara con el modelo 210 aunque la vivienda no se alquile.
¿Se puede reducir el IBI?
Solo a través de las bonificaciones que apruebe cada ayuntamiento, como las de familia numerosa o energía solar, o corrigiendo ante el Catastro un valor catastral mal calculado, por ejemplo si figura una superficie mayor que la real.
