Nelle ultime settimane il Governo ha approvato due decreti sulla casa e sugli affitti, e quello che riguarda più da vicino i proprietari è già in vigore: il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato sul BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola) il 7 ottobre. La sua misura principale è il limite del 2% all’aumento annuo del canone. L’altro decreto, il 28/2026, non dispone ancora del sostegno parlamentare necessario e la sua applicazione dipende da ciò che deciderà il Congreso.
Cosa è in vigore dall’8 ottobre
La regola si trova nella disposizione finale sesta del decreto e riguarda i contratti di locazione abitativa il cui aggiornamento annuale cada tra l’8 ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027. Se il canone supera il limite massimo del Serpavi, il sistema statale di riferimento dei prezzi degli affitti, non può aumentare affatto: resta congelato. Negli altri casi aumenta di quanto le parti concordano di nuovo e, in assenza di accordo, al massimo del 2%. Il decreto non distingue tra piccoli proprietari e grandi proprietari (grandes tenedores).
Il decreto prevede inoltre proroghe straordinarie fino a due anni per i contratti di abitazione principale che scadano prima del 31 dicembre 2028, a condizione che l’inquilino sia in regola con i pagamenti. Inoltre, gli sfratti di persone vulnerabili senza alternativa abitativa sono sospesi fino al 31 dicembre 2030.
Cosa resta in sospeso
Il Real Decreto-ley 28/2026 ha come data di entrata in vigore il 15 novembre, ma necessita della convalida del Congreso e ci sono dubbi sul fatto che la ottenga. Contiene cambiamenti di maggiore portata, come proroghe automatiche di cinque anni per i privati e di sette per le persone giuridiche. La nuova disciplina dell’affitto temporaneo (alquiler de temporada), invece, fa parte del 29/2026 ed è già in vigore: il contratto deve indicare una reale causa di temporaneità e, di regola, non può superare i dodici mesi. Poiché entrambi i decreti devono essere convalidati, il testo definitivo può ancora cambiare.
| Misura | Stato | Data chiave |
|---|---|---|
| Tetto del 2% all’aumento del canone | In vigore (RDL 29/2026) | Fino al 31/12/2027 |
| Proroga straordinaria fino a 2 anni | In vigore (RDL 29/2026) | Contratti che scadano prima del 31/12/2028 |
| Proroghe automatiche di 5 o 7 anni | In sospeso (RDL 28/2026) | 15/11/2026, soggetto a convalida |
| Limitazione agli acquisti dei grandi proprietari | In vigore (RDL 29/2026) | Fino al 31/12/2030 |
Cosa devono controllare i proprietari a Málaga
Se possiede un appartamento in affitto a Málaga capitale, Marbella o sulla Costa del Sol, la prima cosa da fare è verificare la data di scadenza del contratto e l’importo del canone attuale. Poi confronti quel canone con il valore superiore del Serpavi per la sua abitazione: se lo supera, il canone resta congelato; in caso contrario, l’aggiornamento è limitato a quanto concordato di nuovo o, in assenza di accordo, al 2%, ed è consigliabile mettere per iscritto qualsiasi aumento concordato. Le case, le ville, gli appartamenti di oltre 150 m² e le nuove costruzioni non hanno un valore nel Serpavi, quindi non vengono congelati, ma senza un nuovo accordo non possono comunque aumentare più del 2%.
Conviene verificare anche la fiscalità. Il decreto consente ai comuni di applicare maggiorazioni all’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili) sulle abitazioni vuote e sugli affitti turistici situati in zone tensionate (zonas tensionadas, ossia aree a mercato residenziale teso). Ogni comune decide se farlo, quindi la risposta dipende da dove si trova il suo immobile.
Domande frequenti
Posso aumentare l’affitto di più del 2% se l’inquilino è d’accordo?
Sì, a meno che il canone superi il limite del Serpavi: in tal caso non può aumentare affatto, anche se l’inquilino è d’accordo. Negli altri casi, comprese le abitazioni senza valore nel Serpavi, vale quanto si concorda di nuovo, sia per i piccoli proprietari sia per i grandi proprietari.
Che cos’è un grande proprietario (gran tenedor)?
Secondo il testo commentato, è chi possiede più di 10 abitazioni o più di 1.500 m² di uso residenziale. Nelle zone tensionate la soglia può scendere a cinque abitazioni, se giustificato.
La proroga dei contratti è già in vigore?
La proroga straordinaria fino a due anni fa parte dell’RDL 29/2026, che è in vigore. Le proroghe automatiche di cinque o sette anni dell’RDL 28/2026 non si applicano ancora e dipendono dalla sua convalida.
Cosa succede se il Congreso non convalida i decreti?
Se non viene convalidato entro 30 giorni lavorativi, il decreto-ley viene abrogato e smette di applicarsi da quel momento; ciò che accade a quanto applicato mentre era in vigore dipenderà da ogni caso. Poiché le Cortes sono sciolte, ora vota la Diputación Permanente del Congreso. Per questo conviene seguire la votazione e consultare un professionista prima di prendere decisioni.
Conclusione
Il tetto del 2% è già una realtà per la maggior parte dei proprietari, mentre le proroghe automatiche restano in sospeso. Prima di aumentare il canone o rinnovare un contratto, conviene verificare le condizioni con un consulente. In EVS PROPERTY GROUP possiamo orientarla sul valore di locazione del suo immobile e su come la normativa incide sul suo caso concreto.
